隨著二胎政策的不斷深化，很多人都有了買二套房的打算，尤其是那些改善型需求的人。而二套房面積都比較大，出於改善居住環境比較好，所以總價都比較高。而一線城市和發展比較好的二線城市，目前都已經限購了。這些地方購買二套房產，需要首付六成甚至更多，三套房需要全款購買。

目前銀行的二套政策大體上首套上浮5%到10%，二套上浮20%起。所以很多客戶都會選擇二套房首付60%，然後去還緩按揭。很少會有客戶全款購房之後將房屋貸款的。最近小編給客戶算完賬之後，客戶都會很詫異。那麼今天，小編就給大家簡單的算一筆賬，看看到底是直接首付6成按揭合適，還是全款買了之後抵押合適？

假設現在二套房均價2.5萬，200平米，總價500萬的話，咱們暫且認定客戶手裡有150萬資金可買房（也就是最終的3成在房子裡抵押不出來）。

第一種，500萬的房子，首付6成是按揭買。

首付300萬，貸款200萬，基準利率上浮20%為5.88%，按照20年期計算，需要月還14190.51。當然，如果你希望手裡還有點富裕資金的話，可以選擇二抵（如果當地允許的話），按照目前抵押房值最高7成的話，最多能貸150萬，按照年化10%來計算，月還1447532元。也就是說，月還28665.83。這樣最終7成都貸出來了，月還2.86萬，但是不一定當地能做二抵，而且利息能到10%這麼低，很多二抵的利息比這個高的多，而且沒有20年這麼長的。

第二種，全款買房，然後抵押貸款，相當於有150萬抵押不出來。

500萬的放款，抵押7成能貸款350萬，按照20年期，目前的抵押政策年化5.7%來計算，月還24473.12，是不是怎麼比前面的30690還少了6000元？！彆著急，你想想，房子還是那套房子，都是3成150不出來在房子裡，可是還的錢卻不一樣了！同樣都是三成在銀行，第一種28665.83元，第二種24473.12元，20年的話，可是一共差了4192.718*12*20=1006250.4元，差了100多萬的利息老鐵！

別問我為什麼差那麼多，因為一方面，國家倡導房住不炒，買房的按揭的利率高；而另一方面，又要鼓勵實業和中小企業的發展，所以抵押貸款的利率相對比較低，比按揭還低。所以一對比，全款買了抵押的成本反而下去了。

不要問我5.88%高不高，因為現在二套最低上浮20%也就是5.88%，上浮30%就是6.37%了；而抵押，如果是短期的比如不超過三年了，5%左右都是可能的。畢竟國家基準，貸款1年以內是4.35%，1-5年是4.75%，5年以上是4.9%。而且二抵有很多不可控的地方！當然，全款買房抵押也有，需要專業的人來幫忙操作，否則貸款被查到，收回了就不好了。

還是首付6成合適。

1.二套首付六成，然後買賣交易貸款，是按揭貸款，利率按照銀行當前利率，是比抵押貸款利率划算的。

2.二套首付六成，做按揭貸款全程交易安全！

因為是先審批貸款，比如買個100萬的房子，銀行先審批貸款額度和資質。額度多少可以稍微調整，100萬四成是40萬，那可以少貸款，40萬以下均可以選擇。

這裡還有借款人資質問題，如果先批貸款可以及時調換借款人。

借款人資質稽核:收入狀況，銀行流水，徵信報告，個人資訊等

資質不合格的是徵信不良記錄，如果列入黑名單必須換借款人，所以還是先稽核貸款為最佳！

3，更名後抵押貸款的利率比按揭貸款高，銀行要降低風險，減少更名後抵押貸款，就多少提高點利率，100萬房子到期多還幾萬甚至更多。

還有就是交易安全問題，因為更名在先，這時候抵押貸款，只能產權人抵押貸款，如果資質有問題，是不能換借款人的，只能選其他辦法！

交易安全問題是大事，好好考慮了！

1、可以從經濟上分析：如果，你的錢有別的投資，並能掙到比銀行貸款利息高的收益，那當然是貸款划算了，把錢投到更掙錢的地方。

如果，你的錢暫時沒有好的投資，只能放在銀行吃利息，那就全款划算。如果借的錢也不能利息，那就借錢。找朋友借也是借，找銀行也是借，反正都是一屁股債，銀行還要給高利息。

2、如果，你是籌不到錢，那就沒話說了，只能貸款。

3、通貨膨脹，CPI，人民幣貶值，這其實是一個因素，你把全部錢買房正好可以規避這些，而你借錢是不能規避的，因為通脹高，銀行利率也會跟著高。