買房是一個家庭的最大支出，在高企的房價面前，在一二線城市購房，甚至要動用“六個荷包”才夠首付，所以，謹慎分析、小心求證、反覆對比是對的。

買房的無非幾種需求：

一是剛需型。這種情況就不用等，丈母孃、女朋友渴望的眼神，就是購房最大的動力，看到合適的心水房，該出手就出手，不然再等的話，女朋友有可能等成了人家的新娘。因為自住，房子買哪，房價無論是漲上天、還是跌到地獄，就不是考慮的重點。

二是改善型。小孩大了、有了二胎、三代同堂、小孩讀書等因素，都有可能是改善型買家的理由，這種情況也不用等，先賣後買，一切以需求為出發點。

三是投資型。已有房子且有閒錢，放在銀行收益低，而全球洪水漫灌年代，錢越來越不值錢，資金都在追逐相對安全的資產避風港，而房產是全世界、尤其是中中國人孜孜不倦追求的主要投資物件之一，但現在的政策是房住不炒，而房產投資也過了閉著眼都能躺贏的黃金年代，而進入了下一個十年的白銀年代，因此，如果要投資就必須考慮有人口淨流入、有產業支撐、有國家政策支援的一二線城市，不要去碰哪些人口流出、沒有產業支撐的三線以下城市或區域，即使一線城市的北上廣深也不是隨意投資，要選擇中心地段、資源豐富的區域。

關於樓市，現在有兩種截然不同的看法。

一種認為，經濟危機很快就要到來，別急著買房，存好現金才是王道。

另一種觀點相信，大水來臨，水漲船高，負債買房才是唯一的避風港。

那麼，這兩種觀點，到底誰對誰錯呢？房子到底買還是不買？以下

01

先來講講，大家關心的經濟危機。

受疫情影響，全球的生產經營，都不得不暫時停止。

大部分人沒法工作，只能呆在家隔離，全球經濟直接停擺。

這會導致什麼後果？

最直接的，是失業人口增加，破產企業變多。

美國近50年失業人口變化

可能有人會問，疫情現在主要在海外蔓延，而國內已經得到控制，這對中國經濟的影響，是不是很有限？

老實說，我依然看好中國經濟的長期走勢，但短期來看，我仍然有些悲觀。

現在疫情擴散全球，帶來的直接影響是，外需不足。

而外需不足，換句話來講，就是客戶沒了。

幾個月前，國內經濟不好，是因為企業有訂單，但員工沒法復工，生產能力跟不上。

但隨著疫情逐漸好轉，現在經濟不好，主要是因為外部需求消失，即員工回來了，客戶不需要，訂單沒有了。

全球經濟停擺，對中國經濟的影響是巨大的，這個時候救人就是救己。

要知道，過去幾十年，中國經濟之所以能快速發展，離不開WTO體系，更離不開無數民營企業的出口拉動。

現在外需不行，內需短期也沒法頂上，這麼多企業要吃飯怎麼辦？

很現實，也很殘酷的是，他們只能被迫裁員或倒閉。

經濟下行，破產失業，全球股市暴跌，你說這是不是經濟危機要來的前兆？

我覺得，大家可以好好思考。

不管經濟危機什麼時候來，毫無疑問的是，今年很多人的收入，肯定會受到影響。

他們能不能買房，敢不敢買房，甚至要不要賣房，都是個未知數。

這麼看來，存錢，似乎才是最安全的選擇。

02

說完了經濟危機，我們來講講天量放水。

現在全球經濟，是冰火兩重天行情。

經濟是冰，貨幣是火，普通人在其中感受冷熱交替。

最近，放水的新聞實在太多，歐美都在瘋狂印鈔，現在乾脆直接發錢，這並不是個好的現象。

要知道，美元和歐元，才是全球的主流貨幣，世界上70%的交易，都是用它倆結算。

2020年全球貨幣結算支付佔比

歐美每印1塊錢，就相當於對全球輸出，1塊錢的通貨膨脹，全世界都得為此買單。

於是，很多國家，只能被迫跟著印錢。

因為全球的資源和商品有限，別人印錢，有更多的資金可以搶資源，而你如果不加印，不僅匯率會失守，而資源與商品漲價後，能搶到的物資也會減少。

所以，自歐美寬鬆後，全球都爭相搶著放水。

最近，中國也開啟了大放水通道，上週五，央行再次宣佈放水，定向降準4000億，並下調超額準備金率。

這是國內的第三次降準，而這次最大的不同，是超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%。

簡單科普，所謂的超額準備金利率，是銀行把存款放在央行得到的收益率。

央行之所以下調收益率，就是為了逼銀行多去放貸，好讓更多錢流向市場。

通常來說，下調利率，會帶來貨幣放水的倍數放大，這樣的超級“大殺器”，央行一般不會輕易動用，而上一次央行降低超額準備金率，還發生在2008年。

這次進一步下調，只能說明：貨幣的水龍頭，已經被開啟！

前面我們說過，貨幣是水，資產是船，你得有船，才能水漲船高，否則很可能會被淹死。

2008年是經歷了4次降準，5次降息，樓市就徹底飛了起來。

而2020年開年到現在，已經降準3次，接下來降息還會繼續，普通人到底能做些什麼？

我想，買房也許是個不錯的選擇

各大一線、二線城市都歡迎23歲的你為他們奉獻你的青春和熱血，還有你從家裡帶來的錢，但是這些城市是否是你最終的歸宿。35歲人生的岔路口，你將選擇租房讓銀行為你打工，還是選擇買房你為銀行打工？人生就必須要在一二線買房才算完美嗎？退休以後在家鄉陪陪父母，在小時候長大的地方終老有什麼不行呢？

在一二線城市，買房對於普通的白領階級都是一個非常難得事情，按照目前一二線城市的房價和工資收入對比，一線城市城市拿上海來說，平均月工資1萬出頭，一套100平的房子貸款30年月供是1萬9，二線城市拿成都來說，平均月工資7千多點，一套100平的房子貸款30年月供7千。你的收入都不夠還房貸的，那麼你買了房子以後靠什麼生活？最後又得啃老，讓已經年邁的父母幫你們還房貸，用他們的養老錢來替你完成你在一二線落戶的人生理想，但你有沒有想過，他們的年級已經不小了，身體也沒有以前好了，房貸需要還30年，他們還能不能替你再還30年的貸款？更何況過去人們的生活條件普遍不好，年齡一大各種病都出來了，你拿著他們的養老本，全家的積蓄去買了為了你自己一個人享受的城市房子，萬一他們要看病了，現在的樓市跌的這麼厲害，你想賣房子給他們看病都很難。拿著全家的未來去換城一個最底層的一二線城市居民的身份，值得嗎？

在一二線城市，租房雖然對普通的白領來說也是筆不小的開銷，但是比買房實在是強太多太多了。按照目前一二線城市的城市租金回報率在2%來說，只要你達到了當地的平均工資水平，你就能夠實現自己租一套房子並且還能滿足自己的生活開銷，不會像買房一樣，工資全部都成了月供，連自己都養不活要靠父母養，而且如果你願意犧牲下自己的舒適性話，你還可以租個稍微小點的房子，比如彭叔都是按照100平3室的都算的，你可以去租80個平的2室的房子，這樣你還能有些積蓄可以過年回家孝順父母，讓他們知道養你沒有沒有白養。雖然他們大都不太在意這些，但是你的心意還是要到的。

同樣的一筆錢，房租的回報率是2%，銀行的貸款利息是6%，你怎麼選？給你一筆現在就能付首付的錢，你會選擇持幣觀望先租房住，還是背上30年的貸款去買房？

所有房漲大V都在製造焦慮，不停的灌輸你們現在不買房，一年又白乾，還動不動就拿過去的十年房價暴漲來說事。他們怎麼不拿現在的GDP不斷下滑來說呢？怎麼不拿現在的居民貸款率持續升高來說呢？怎麼不說現在人口生育率一年比一年低來說呢？

向左走，拿著這筆買房的錢存在銀行，讓銀行給你打工，用銀行給你打工賺來的錢支付房租，剩下的還能再改善下生活。

向右走，拿著比錢現在買房，你給銀行打30年的工，讓銀行用你打工的錢來給把錢存在銀行的人付房租，還完房貸以後你一無所有連生活還需要靠父母照顧。

總有房產中介說，房子是租來的，生活就是租來的。這句話無疑偷換概念，房子是租來的，但是錢不是，你沒有買房子存在銀行的錢是實實在在的，有錢才會有生活，沒有錢的日子，那隻能叫活著。

對於年輕人來說，租房和買房區別不是很大，但是對於35歲即將步入中年大叔的人來說，35歲的時候你還要用你父母的養老本去買房，那麼你有沒有想過已經年過60歲的父母還需要出去打工省錢來為你還貸款的場景是什麼樣子？僅僅是為了你能在朋友面前說你也買房了，為了你可以不用擔心房東臨時變卦讓一個月之內走人，為了這些虛榮的東西你就要讓你年邁的父母替你去還房貸，35歲的人了還需要像小孩子一樣被父母照顧，你在和朋友吹牛說自己房子花了多少錢、孩子學費多少的時候不會臉紅嗎？

彭叔並不是說完全不買房，但是現在的樓市真實情況你瞭解了多少？你關注了各地的房管局資料了沒有？你關注了當地統計局釋出的工業指數沒有？就關注了幾個房產大V聽他們說幾句就那麼確定房價還要繼續暴漲。如果聽了他們說的馬上就要買房的話，那麼這點智商的，那的確還需要父母照顧。

大家仔細想想，北京房價上個月一平跌了500多，這個月才3個周，就又跌了480多，算下來2個月不到的時間，一套100平的房子跌沒了10萬塊錢。10萬塊是什麼概念？一輛中國產小轎車、兩次歐洲旅遊、五次日韓遊，蘋果手機都能買10幾個，就這麼的，在誰都看不到的情況下憑空消失了。現在房住不炒，房價緩慢下跌就是溫水煮青蛙，鈍刀割肉，文火煎心。彭叔不相信你靠父母的養老本買的房子在兩個月跌沒了10萬塊錢以後晚上還能坦然入睡。 這就是現在樓市的真正情況，你看彭叔釋出的房價漲跌榜就能看到了，你別看新房價格怎麼樣，從你買到新房的那一刻起，你的房子就是二手房了，不管你住沒住。

一定要遠離那些已經高位接盤並且試圖把你也拉下水和他們一起過悲慘生活的人，人都喜歡在自己過的不幸的時候讓身邊的人和他一樣過的不幸，這樣他心裡就會好受很多。

房價暴漲的時候，房產才有回報可言，一年房價漲幅連10%都不到的話，連保本都辦不到，更別談拓展你的收入來源了。如果看到樓市現在這個情況，還用父母養老本進去投資樓市的人，還跟你炫耀他買了房子再也不用租房了，終於實現人生自由了，那麼這個人這輩子最好的程度就是現在了。

真正慘的人，是那些拿著全家的錢去買房，然後房價下跌，父母生病，孩子上學的人。

向左，是拿著買房錢存在銀行裡面用利息來支付房租，讓銀行替你打工，還可以去孝順父母。

向右，是拿著全家的錢去高位接盤，拉著你父母替銀行打30年的工。

你怎麼選？

我是袁哥，我認為該不該買房，不取決於房地產市場及價格變動，主要取決於你是否急需住房，如果急需住房，而且能夠付得起首付就可以買，就應該買。

以我個人為例，我97年在成都房企從事房產銷售工作，一直租房住。後來談了物件，準備結婚，認為租房總是沒有穩定感，通過努力工作，用銷售房屋的佣金3萬元，做為首付採取半年分期的方式，在成都二環路外購買一套54平米的住房，總價75000元，後來又用半年的辛苦付清全款。箇中辛苦就不詳談了，只告訴大家從交首付開始，到我付清全款，每夜都輾轉反側，都在想明天如何賺錢。那一年我26歲，全憑自己努力購買了人生第一套房。

從此我的人生開掛，信心大增，工作充滿熱情，從銷售主管到副經理，到經理，到房產副總。後來我離開成都，到了山東青島，又多次置業，但過了20多年，我成都的那套房，我仍然沒有賣掉，它成了我人生的見證。因此我認為買房需要就買，夠首付就買，越早買越好。而做為投資需要擇機購買或者是等待購買。原因如下：

不請自來。到底該不該買房子，是由房子所在的城市未來發展的預期所決定的。

自2018年下半年以來，樓市已經過了黃金週期，迎來了10年的白銀週期。房子到底要不要買，是由房子所在的城市未來發展的預期所決定的。

在全國來看，未來10年值得購買的房產的城市，是那些產業結構合理、資源配置優化、人口持續流入的城市，這樣城市的房產未來還能有較長一段時間的保值增值功能。這類城市目前來看只有全國頂尖的那20個城市。

其他城市未來逐漸會變成像今天的鶴崗那樣的收縮型城市，人口外流、就業機會減少、人口老齡化都將是這些城市面對的疑難雜症。

即便是在這個頂尖的20個城市，房產也不是隨便瞎買的，買不好也有可能虧本。如果購買在老城區，那麼優先選擇地鐵站距離2公里、配套優秀的小區；如果是買在新建城區裡，這個地方未來的發展前景一定要光明，基礎實施、配套建設要跟的上時代的步伐。

如果能做到以上幾點，那麼剛需自住是可以購買的，未來這些城市房價也跌不到哪裡去，貸款週期儘量選擇最長，可以幫我們有效的抵禦通脹。如果是投資性購房，建議還是要再等等，雖然各個城市都以人才落戶為名，放鬆了限購政策，但是人才爭奪戰的序幕才剛剛來看，未來這個城市的前景如何，不如等待一年觀望一下。畢竟一套房可能就是一個人甚至是一個家庭一輩子的財富，謹慎一點並沒有壞處。

綜上所述，未來購置房產儘量選擇全國頂尖的那20個城市，這樣從概率上來說保本的機會大一點。剛需自住目前可以下手，投資性房產需要在謹慎觀察一下。

這個問題絕對是困擾眾多老百姓的話題。

本人之前從事過房地產方面，可以簡單講一講。首先確定你買房是不是剛需？如果是剛需的話不用管還是降，買即可。因為升降跟你可以說是沒有太大關係。因為你是剛需。

如果不是剛需看下你要買的地方以後有沒有升值空間，還有城市的未來規劃，包括交通，規劃新城，產業專案，吸引外資等等，如果有升值潛力建議入手，因為房地產段時間內還不會泡沫破裂，因為還未找到可以替代房地產更好的產業。

如果怕降的話也可以理性分析一下，不過大盤來看房地產降的可能性都不會很大，因為地皮、人工、材料、開發商、銀行、已購業主都沒有理由讓他降、除非是當地房價過高國家政策干預不然沒有降的可能，但是不排除品質一般的樓盤會有小幅下降。總體來看會平穩不會大幅下跌的。

如果你有更好的專案投資回報率高於房產的，你可以不買房直接做你的投資，因為你最後的結果可能是為了掙錢，那個更保險投資回報率更高肯定是投哪個。

房子這個東西，如果是地段好樓層好，永遠就都是搶手的，而想等著房價降了再買，估計也是很難實現的。想起這房子，哪個都會感嘆一聲：想當年，在哪個時候哪個地段，房子才多少錢，可惜那時候我嫌貴，現在後悔也晚了如果套用一個電影上的嗑來，就是：曾經有一個機會，房價才多少，擺在我面前，可惜我沒有珍惜，如果一切重來，我會大喊 一聲：來上十套！

所以，世上沒有後悔藥。

如果你在一個飯局上，偶爾提起房價來，估計在場的人，每一個人都能說出幾件“房價低了捨不得買，結果房價越來越高！”的實際例子來。

我有一個朋友，當年房子還是分的時候，商品房剛剛興起，他就偶爾經過一個樓盤，當時那個價位簡直是令人瞠目結舌，尤其是在大家都用公家的房子的時候，人家房子都不用花錢，他就用一筆錢來買了一套房子。

當時那錢就是他七拼八湊地跟親戚朋友們借的。

結果大家一面借給他還一邊奇怪地說：買這麼貴的房子啊！

確實，對很多居民來說，都會感到很糾結，也很無奈。

很糾結，就是不買怕再漲，買了怕下跌。如果繼續漲下去，就意味著更加買不起。在這個問題上，已經走無數教訓。特別是十年前還有條件買房者，因為一再猶豫，結果原本還能買得起的房子，結果，越來越買不起，相差的錢也越來越大。

相反，咬牙把房子買下的，則趕上了房價上漲這趟車，沒有再受到房價上漲的影響。如果是膽量大一點的，一下子買了幾套房，還等於賺了一兩套房。所以，面對房價仍然沒有停下上漲的腳步，還是非常糾結的。

但是，從目前的情況來看，經過幾年的持續調控，特別是中央明確提出不再把房地產作為短期經濟刺激手段，更加明確地顯示，房價已經沒有了繼續上漲的條件。也就是說，目前的房價，可以不必擔心繼續上漲了，而是要防止下跌。在這樣的情況下，如果不是急著用房，可以稍稍等一等，看看房價走勢，到明年下半年再考慮是否買房。因為，明年上半年極有可能是轉折點，房價也有可能由漲轉跌。至於能夠跌多少，則要看具體情況。

事實也是，在一系列政策的作用下，全國房地產市場都處於平穩之中，房價或漲幅放緩，過已經出現下跌，有的下跌幅度還比較大。所以，擔心房價上漲的顧慮可以消除。

當然，在房價整體出現平穩，越來越多的地方出現房價下跌的情況下，也會走極少數城市的房價還會保持上漲。只是，即便上漲，幅度也不會大。而且，還會在上漲一小段時間後，也逐步轉向平穩和下跌。

這也意味著，未來的房地產市場，將是買方市場，而不是賣方市場。只要不是賣方市場，開發商劉沒有話語權。開發商沒有話語權，房價就會下跌。如此，購房者就需要更加冷靜，不要衝動。衝動是魔鬼，冷靜才是應對房價上漲，對付開發商最有力的手段。

市場的天平已經傾向於購房者，開發商控制房地產市場的日子已經不再。購房者一定要認清形勢，看到市場的這種變化，沉著冷靜地與開發商比耐心。

對於剛需購房者，我的建議就是能買得起時就要買。買完了不管它未來是漲是跌，對於你來說這就是一個家，它漲了或是跌了你都不會賣。

回想起過去十多年房價下跌了很快就會漲回來，這也是可以理解的。因為收入水平不斷提高，然後物價也在不斷上漲，房價自然也就免不了要上漲。只是過去有些年，很多炒房資金進入樓市，導致房價過快的上漲。

我認為房價這種過快的上漲今後已經不可能出現了。所以現在買房想等等看，我覺得也可以理解。不過作為剛需，如果現在買得起，我認為也是一個不錯的購房時機。因為這個時候房子多，可以選擇機會多，你可以挑選最好地段，最好樓層，最好朝向的房子。

而且這個時候，業主一般都是掛牌賣好久了，你要是有意向，那麼就可以壓價。這個時候，你壓價的空間也會很大，所以即使房價看起來沒降，但是你把價格往下壓，就相當於房價降了。

前段時間有個朋友剛需，剛買的一個70平的房子。業主掛牌價是330萬，然後經過他和業主磨了半個多月，把價壓到310萬，然後他就買了。

成交價比掛牌價少了20萬，這個小區的房子其實在2015年就已經賣這個價了，所以現在很多房子名義上沒降價，但是你可以把價格往下壓，這樣就相當於房價降了。對於剛需能按幾年前的價格買到，也心滿意足了。就算後面房價繼續下跌，也做所謂了。

這個問題我們可以從理性看待，從兩個角度考慮：

首先，如果是投資買房，從現在開始，在中國任何一個地區，任何一個城市，都是錯誤的。中國現在的任何地方的房子都不能投資，都不值得投資，都沒有投資價值。投資炒房的時代在中國徹底結束了，從現在開始是誰投資炒房誰賠錢。

其次，剛需自己買房自己住，自己買房自己住是考慮各人自己的經濟情況，有錢就買，沒有錢就租，非常簡單。從現在開始，房子進入過剩的時代，任何城市，任何地區的房子再也不可能價格上漲了，總體上以下跌為大趨勢，至於跌多少，不同的城市，不同的位置是不一樣的。即然房價再也不會上漲了，就沒有什麼所謂的越等越買不起的說法。等什麼時候有錢了就買，不要給自己增加壓力。

其三，買了又怕降，房價下跌是大趨勢，但是到底降多少，不同的地區，不同的位置，不同的城市，肯定是不一樣的。在這樣的背景下，買房自己住，能晚點儘量晚點，當然，如果你有錢，不缺錢，又遇到了合適的房子，那就買，以自己喜歡或合適為主。

所以，對於房子到底該不該買的問題現在變得簡單了。投資炒房肯定不能買，絕對不能買。自己住房能晚點買儘量晚點買，最好是等有了錢再買，反正房價再也不會上漲了，下跌是大趨勢，就不用著急了。有錢則買，沒錢就租，不給自己造成生活壓力。有錢看到合適的房子就買，只要自己喜歡。如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您的企業遇到融資，市場，品牌，利潤低，投資，產業升級，資本運作等難題，歡迎從我的首頁導航條中點選加入我的“圈子”提出諮詢，謝謝您們的支援。