百萬人口的貧困縣縣城的人口大約是五到十萬，沒有什麼工業基礎，這樣的縣城將是人口流出的重災區，房產沒有投資價值。

不管你多麼窮的縣城都有窮人和富人，現在貧窮縣消費水平也不低。貧窮縣商鋪也便宜，100萬的縣城不一定都有那麼多人在縣城。有很大一部分人可能在農村或者交通不方便的地方，所以最好先去考察一下市場和消費能力。最重要的是看好商鋪的位置和發展前景，縣城跟市區不一樣。地方不大繁華地段是固定的，繁華地段客流量和消費水平都是掛鉤的。即使是新城區也要看周圍的流動人口和長住居民有多少。如果發展方向不對人也不會太多了，所以考察好再下手。如果人不多的話商鋪再貴轉手也不太容易，祝你好運。

縣級的房產市場已經處於房地產食物鏈的最低階，風險最高無疑

要知道一個城市的房價高低最終還是要依靠兩點支撐的：產業和人口。下面我們簡單來談談縣城的產業和人口。

第一、一般來說縣城的人口數量或許不少，但是大多數都是屬於戶籍人口與常住人口差距巨大。以河南固始縣為例，截止2017年戶籍人口數量177萬多，真正的常住人口才有100萬左右，也就說將近一半的人都是外出打工的多（或者在其他地方定居的）。不論是居住還是做商業來說，人都是第一位的，沒有人就沒有居住需求，也就沒有消費需求。一年到頭就靠過年那會掙點錢，夠嗎？

第二、縣城的產業幾乎是最差的，尤其是貧困縣。你要知道全國這麼多縣，能夠被評上貧困縣的也是屬於少數的，為什麼貧困？產業落後，第一產業為主的經濟模式，自然難以帶動城市經濟發展和人民富裕。沒有錢拿什麼來買房？來消費？這點很重要！！

第一、不說縣城的新城區發展前景如何，一個普通地市的新城區三到五年能夠發展起來的也是屈指可數（尤其是中西部地區）。過去幾年很多城市都熱衷於打造新城區，說好聽點叫擴大城市規模和促進產業發展，不好聽就是賣地皮，搞土地財政。就我目前的訊息來看，二三線城市新城區如今還是“鬼城”的很普遍，一個新城區發展起來不僅僅是需要高樓大廈，還得需要更多的產業支撐，如果說地市或者省裡面不支援產業落戶，那麼縣城城區發展起來就是做夢，說白了還是錢給堆起來的，沒錢一切都是規劃。

第二、貧困縣有什麼資本做新城區？如果說經濟發展比較好的城市，本身產業發展良好，本身有一定的起始資金來開發新區，加上上級的支援下開發新城區和產業園區，或許有短時間成功的可能性。貧困縣本身財政實力就不足，個人覺得大部分貧困縣拆遷安置的費用都不一定能拿得出來，一個新城區的發展不是簡單的賣地、蓋樓這麼簡單，資金是很大的問題。沒有資金一切都只能停留在規劃上，三年五年都算是少的。舉例：過去幾年流行在三四線城市的還有多少拆遷戶沒有被安置？還有前幾年流行的撤鄉並鎮，如今還有多少人無家可歸？說白了，還是錢的問題，貧困縣本身財政就不富裕，融資能力更是問題（一個新區建設少說幾十億，多則成百上千億，貧困縣根本拿不出來）。

第三、如果說買商鋪是自己用還行，投資就算了。就像上面講的如果說購買商鋪是為了自己做生意用，這點是沒有問題的，畢竟號稱百萬人口的縣城，起碼做點小買賣還是可以的。但是說要想等房價上漲了，然後賺取差價，勸君趁早打消念頭。說句實話，我都擔心縣城（尤其貧困縣）的房子能不能按時交房。最後提醒一句，如果真的要買起碼要是準現房！準現房！準現房！

地段，地段，還是地段，商鋪投資最重要的參考指標，大城市也有租不出的商鋪，小城市也有租不到的商鋪，商鋪地段決定一切