如果在住房和商鋪間選擇，我會選擇住房。

個人感覺商鋪的前景不樂觀，隨著技術革新帶來的消費習慣的改變，現在的我們基本上購物的第一選擇是各類電商平臺，加之這次疫情的影響使得過去不習慣上網購物的人群都轉而開始網上購物。

近些年各類電商平臺，快遞配送業務的快速發展不僅方便的大眾的購物，同時也大大沖擊的實體商場和街面商鋪，看看現在大多數的商場都變成了以食街和休閒娛樂為主，而過去佔主要經營部分的服裝商品的銷售，已經演變成大眾試衣間和線下測試商品效能的場所，大批的商場和街面的商鋪空置，尤其是效區和非主要的街道。

這個潮流波及世界各地，這就是趨勢。

所以作為個人投資者，如果沒有專業的投資經驗的話，還是不要投資商鋪了，因為現線上下面對面的交易越來越少，而商鋪的持有成本很高，商用的水、電價格很高，而二次交易困難，稅費也遠超普通的住宅，所以說投資商鋪一定要慎之又慎。

這個問題要從多方面來考慮，很多因素都會影響商鋪的走勢。商鋪所處的地段兒，當地的經濟狀況，整體經濟發展前景，對商鋪的需求量等等，現在具體問題具體分析一下。

一、商場內的商鋪走勢

首先可以肯定的回答你，商鋪不會隨著住房的下跌而下跌的，因為這並不是影響商鋪走勢的因素。商鋪可以分兩種，一種是在商場內部的個人商鋪，另一種就是臨街的所謂的門市房。商場裡的商鋪就不建議買了。沃爾瑪大家應該都知道吧，曾經，關於沃爾瑪有個著名的“5公里死亡圈”理論，即有沃爾瑪門店存在的方圓5公里內，其他零售業賣場都沒有生存空間。但這個“神話”，正在被“關關不息”的現狀打破，數月連關了11個店。我們這的沃爾瑪裡面的商鋪就是賣給了個人，當初投資商鋪的人對未來充滿了憧憬，以為買了一個這樣的商鋪會為自己帶來終身的保險，結果只紅火了一兩年則日漸衰落，到頭來沃爾瑪關門大吉。大家都知道，沃爾瑪室內的商鋪都是依靠沃而瑪超市的客流生存，當超市倒閉之後，這些個人商鋪也就無法生存，投資人焦頭爛額，想賣無人問津，想租也租不出去，自己經營沒有客流，所以商場內的商鋪目前已經沒有投資價值。

二、投資門市房的走勢

門市房也受很多因素影響。以前樓盤並沒有象現在這麼多，所以門市相對來說也較少，那時的商業街的門市無論經營什麼都非常火爆，但隨著近幾年樓盤不停的開發，門市越來越多，大街小巷隨處可見，如果是地段兒好的門市房還是很有投資價值的，如果出租，帶來的是純利潤，而且房租年年都在增長。投資這樣的商鋪比別的理財產品風險小，而且收益穩定。如果是偏僻，不是商業區的門市房投資就要謹慎了。由於近幾年來整體經濟處於轉型階段，很多實體經濟一落千丈，市場上已經迎來了實體店倒閉潮，這種情況勢必會影響門市房的行情。以前都說“一鋪養三代”那是電商崛起以前的行情，如今服裝業受電商衝擊很大，基本沒有競爭力了，那麼滿街的燒烤店，飯店……競爭也是壓力山大。實體經濟狀況不好，經營的人就越少，那麼對門市房的需求就會小，自然不好地段兒的門市就無人問津了。現在每個新開發的樓盤，一層臨街的都是門市，那麼這麼多的門市對於市場需求來說是供過於求的。

　　所以說投資商鋪，還是要根據具體情況具體分析的，有升值空間的肯定是商業區地段兒，出租率高的地方。但是有一點，這類地段的商鋪一般無人售賣，好比搖錢樹，誰會將搖錢樹拱手讓人，而地點不好或是商場內的商鋪就要慎重考慮了。比如各個城市近些年都建了新區，但一些新區卻被人稱為“死城”或“空城”，就是這類地方既很少有人入住，更無人經營商鋪，街道兩旁大片的商鋪在那空著，無人問津，所以近幾年商鋪的投資走勢一直是下降的。

對於這個問題，商鋪當然會隨著住房的下跌而下跌，只是幅度不會那麼大，我個人認為現在投資商鋪還是不錯的，商鋪長期看應該回報不錯。

商鋪是一種特殊的房產，其會隨著當地房產市場的波動而波動，當商品房價格上漲的時候，商鋪會同樣上漲，只是幅度可能沒有商品房的幅度大。同理，當商品房價格下跌的時候，商鋪同樣會受影響，只是幅度可能沒有這麼大。

其一、受國家調控的影響，房價出現滯漲現象，真正出現下跌的城市還是非常少的。就好象前幾日，大連發布房價限漲令，但我們應該清楚地看到，大連在限漲的同時，也不允許下跌超過5%。因此，可以看出國家的態度，對於房價不希望上漲，但也不能大跌，穩定是目前房價的主基調。所以，商鋪不會大幅下跌。

其二、投資商鋪，主要看的是房租的回報，不應過度關注商鋪本身的價值。通常我們認為年回報率在7-8%以上的商鋪是值得投資的。

其三、對於與商鋪有關的零售行業，這幾年也正發生質的變化。由於受網際網路行業的影響，過去許多商業模式正逐步在轉型，過去的大型超市正在向增加消費者體驗感的SHOPPING MALL轉變。而一些網際網路企業也意識到體驗店對其業務的增長有很大幫助。無論零售行業如何轉型，商鋪是他們離不開的。

其實對新一線城市商業地產未來前景，沒有人可以給出定論，但就想針對未知的定論給出自己粗淺思考。從事商業地產行業，只有真正扎進這個行業裡面，才得以有機會去窺探行業執行規律。

趨勢一、存量過剩問題，多渠道去庫存貫穿始終

以目前我們的城市化水平和人口消費潛力而言，我們的商業根本算不上過剩，即使在新開業專案不斷增多的情況下，也必將是一個“長江後浪推前浪”的過程，也就是後來者居上姿態，君不見我們很多三四線城市的商業還是多少年前的傳統百貨商場啊，業態佈局毫無章法，品牌雜亂無章，動線狹窄擁擠，而後來者的進步與創新毫無疑問會促使整個產業和行業的升級換代，促使其走向更加良性的發展。所謂的存量過剩問題本質上是將商業地產發展看做一個靜態的過程，殊不知更具競爭力的後來者真的會讓前浪拍打在沙灘上，而最終收益的必將是我們普通消費者，因為人們對於美好生活的嚮往是不會停止的。

趨勢二：新一線城市步入存量時代，重慶的發展潛力不容小覷。

資料顯示，新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡，人均購物中心面積為0.48㎡，人均購物中心水平已達一線城市水平。

從總量上來說，新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距，但是從人均購物中心面積來看，新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡，而一線城市是0.52㎡；從購物中心人均資源來看，新一線城市已經基本接近一線城市的人均水平。而重慶作為進軍新一線城市的一匹黑馬，未來在商業地產發展的實力不容小覷。

趨勢三：體驗式消費成就不變的創意主題

1、零售業正在被科技改變是大勢所趨，但在電商如此發達的今天，消費者之所以還會選擇去實體店購物，主要還有一個重要的原因——體驗。

2、隨著購物中心內傳統業態逐漸吸引不了人氣，以家庭體驗式業態，親子類業態逐漸受到歡迎，所謂“體驗式商業”，是區別於傳統商業的以零售為主的業態組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也更高。以現階段商業零售業的發展來看，經常出現在購物中心中的體驗式業態主要包括：電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業體驗、兒童遊樂等業態。

新興品牌特徵

新興品牌平均進駐率為14.54%，新一線城市未來仍有較大提升空間

注：新興品牌定義為2013年後創立或者進入中國內地購物中心，且品牌拓店能力，進駐購物中心等級，網路輿論評價等綜合指標較高

分析：新一線城市的新興品牌進駐率平均為14.54%，而一線城市則是43.8%。從目前看來，一線城市仍然是新興品牌進駐的首選區域。

通過以上的進駐率差距，我們可以大膽的預估，這些已進駐一線城市而尚未進駐新一線城市的新興品牌，他們未來發展的重點區域將會是新一線城市，以提升其品牌的市場佔有率以及品牌影響力。商業地產將進一步去粗存精、優勝劣汰、更新換代、不斷升級。

趨勢四：電商、O2O和網際網路技術、思維將進一步得到廣泛應用

1、 線上與線下融合，全渠道發展是商業地產擁抱網際網路時代的可能唯一的出路；

2、網際網路和移動網際網路作為服務新一代消費者的必要工具是商業地產轉型繞不開的道路。

趨勢五：逃不開的政策趨勢

1、國務院常務會議提出：積極的財政政策要更加積極。穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕。

2、央行開展5020億元1年期中期借貸便利（MLF）操作，對衝當日1700億元逆回購到期量後，實現淨投放3320億元。這是有史以來單次最大規模的MLF操作。

3、人民日報在文章《結構性去槓桿穩步推進(經濟形勢年中看)》中表示：中國房地產週期長，中國房地產週期將會超過美國24年的最長週期，預計會有近30年。

政策調控力度加大，主要針對住宅開發市場，而商業地產比較對政府的“胃口”。商業地產已成為城市經營、發展和產業結構調整的重要抓手，地方政府商業經濟要發展就必須依靠大的投資專案。

商鋪重要的獲利在於出租的租金。租鋪子租不租的唯一標準是…能不能賺錢…而不是租金的高低…！

有個老闆說…如果有個商鋪，一平米年租金是一百萬，只要能賺錢，就能租出去。如果一個商鋪，租來不能賺錢，租金全免，也不會有人要…！

中中國人的消費模式，決定了一鋪養三代的時代過去了。

曾幾何時，投資一個商鋪，一鋪養三代，多好。現在不行了……飛刀去王府井都看見有的商鋪租不出去。

網際網路改變的中中國人的消費模式。中中國人不願意逛街了，更願意用網際網路。買貨賣貨直接在網際網路視屏，也不用去現場了。

以前是酒香不怕巷子深，現在是上了網際網路推廣，你就是酒不香，巷子再深也無所謂。

北京曾經繁華的動物園批發市場消失了，表面看是疏解政策的結果……真正原因是不賺錢了……當年動批一個攤位年收入超過幾千萬……你想拆遷，那是不可能的…！

時代締造了新的產業，必定也會消滅舊的產業。商鋪投資比以前複雜了。

前段時間在一個小城市看到了這麼個現象，當然了為了防止地圖炮，我們不說是哪裡。我們先去了一個小商品市場，那個市場是模仿義烏小商品模式的，很大的場地，大約15平一間的格子鋪，但是我們看到了什麼？內部冷冷清清，鬼城一般。前幾年國內很多地方都在做這麼一件事，就是模仿義烏的商品模式，但是大家很好理解一點，義烏的小商品市場是有先發優勢的，如果你複製義烏的模式，那麼前提是你能夠獲得很多的商戶，形成聚集效應。所以在這些模式複製的過程中，成功了一部分，失敗了另一部分。

但是，注意，同一個城市的另一角落，距離那個鬼城一樣的商品城大概3公里的地方，是一個賣場，飲食、購物、休閒、娛樂及品牌商品，類似於商業地產核心區的模式，奇怪的是在雙休日竟然經常堵車，連個停車位都找不到。一家奶茶店週末流水有時候都能夠上萬。商鋪租金自不必說，水漲船高。

我們並不是對於小商品模式的可複製性存在偏見，畢竟成功的複製還是有很多的，我們要強調的是，很多時候很多商鋪都會出現十里不同天的境遇，這和當地的政府政策和消費習慣是有關聯的。那個熱不起來的小商品城，是因為原來承諾的舊市場搬遷沒有實施好，又面對電商銷售這種低成本銷售模式的擠壓。而那個大賣場熱鬧的道理無非是在人口密集區域，小城市消費場所又相對較少，自然產生了聚集效應，當然，如果附近開始興建更多的類似模式，也許就不會繼續這種繁榮。

所以說，從長期來看，還是要看地段，不要考慮太多巨集觀面的東西，房子跌和房子漲都不會影響房屋的自然壟斷屬性，也就是靠海的位置也就那麼多，靠海又不會被海水淹沒，又沙灘，淡水豐富，地方就更加少了。這是資源價格，看稀缺性。所以商鋪會不會跌的問題，希望透過現象看本質，不要一概而論，也不要被經濟學家的巨集觀論點牽鼻子。

在當下，很多人都對投資商鋪不看好，我表示懷疑。

我認為，未來還是商鋪的天下。

還有很多人認為要買住宅底街那種商鋪，我卻認為應該買大型商場的商鋪。

為什麼？

但是，不知道網友們有沒有了解過兩個訊息:

“脫虛入實”電商獲客成本已經非常高了

從這兩個角度來看，不僅僅是大環境還是個體經營，迴歸實體店鋪經營都是在所難免。

我們主要來看看電商對實體經濟的衝擊這一個角度:

2015年，中國現在的人口增速為0.5%，意味著中國已經從一個人口增量市場變成了人口存量市場，意味著商家瓜分了這一塊資源就沒有了不會有新生客戶來填補。。消費的人數只有那麼多，但是能消費的東西卻越來越多，就意味著純粹的低價可能再也吸引不了消費者，服務體驗、產品質量、概念以及使用者粘性就變得尤為重要。人口總數只有這麼多，網上消費的人數當然也不會快速增加，電商的獲客成本就越來越高。有報道說，電商的獲客成本最高可達200/人。不然，你看看，周圍還有沒有支付寶和微信的人嗎？其實這也是直播答題到處撒幣的原因。國外有調查機構曾經研究過消費者行為，當年人均可支配收入達到5000美元時，消費者會更加趨向高品質的物品，消費頻率也會增加。其實道理很簡單，就是有錢了就會買得更多，也要求質量好看起來高檔。看了以上四個理由，大家可以比較一下，是電商比較佔優勢還是實體經濟比較佔優勢？

你在網上買了多少東西閒置在那裡？

又買了多少“買家秀”？

有多少一牽扯到售後就讓你惱火？

不少人又說，新技術的發展肯定是更利於電商啊！

錯了，正是因為高新技術的發展才是實體經濟再次崛起的原因。

再問一句，為什麼？

未來的商業肯定是以兩個硬性指標來衡量的:

使用者體驗商業效率

技術的發展確實會大大提升商業的效率，但是在使用者體驗這一方面，新技術的發展只會讓人的各種感覺更加挑剔。

羊毛的觸感，咖啡的香味，絲綢的順滑，面對面交談的順暢......

將來的商業形態將會是互動式、體驗式、娛樂化、社交化的。

如果把未來商業形態比喻成一個人，那麼技術無疑是一條腿，另一條腿就是實體店鋪。

當然在去往這個未來的過程中，會有很多人的利益受到損害。

首先住房下跌了嗎？其次商鋪為什麼要隨住房？最後為什麼住宅限購商業不限購？

針對這一問題分為三個點來回答：

1、商鋪會隨住房下跌嗎？

實際情況：住房並未“下跌”，商鋪有漲有跌，當前住房市場則是限購、限售、限價等，房價基於“平穩”，縱觀歷史限購史，2-3年一調控週期，2018年住房不炒，滿足剛需，支援改善，因地制宜，因城施策，讓房價迴歸理性，“房子迴歸居住功能”等定位下，或將週期拉長，但並不意味著房價的下跌。就算是房價的下跌，商鋪也不一定會隨之下跌。

2、現在投資商鋪怎麼樣？

商鋪也是屬於房產類的商品，又區分於住宅，商鋪不限購的原因很多，個人認為主要為流通率和稅費兩點，商鋪的流通率並不算高，但稅費卻是比住宅高出不少。若此次稅改進一步把住宅的稅費提升，那麼商鋪投資作為不限購不限售的產品，可能或許將是一個機會。

3、未來幾年商鋪會是什麼走勢呢？

總結：商鋪投資，商鋪買得好一鋪養三代，商鋪買不好爛手裡甩賣！

由於大部分一二線城市都實行了限購、限售政策，作為投資人與其到三四線城市買房，不如考慮位置好的商鋪，現在買商鋪有利有弊，有利的因素就是，這幾年商鋪的價格基本上沒多少漲幅，租金卻大幅提高了，投資回報率高了，不利的因素是，商鋪轉讓的難度很大，流動性差，很難變現，只能是有閒錢的人、或經營需要的人投資。

什麼樣的商鋪可以考慮呢？個人認為，由於電商的衝擊，集中式的市場中商鋪，大商業區域的門店不再適合投資。但是大的社群、學校周圍的社群服務性質的商鋪，今後應該可以有不錯的回報。隨著經濟轉型升級，大城市便民服務業會有更加明顯的發展，這也是電商企業不可能壟斷的，所以立足社群服務的行業會越來越好。

當然投資商鋪，也不要想的太好，好鋪要養，一開始的幾年也許租金不太高，能夠高於利息就該滿足了，呵呵！

另外商鋪也是升值的，只不過不如住宅那麼明顯，不過作為被限購的人來說，也許應該是滿意了。舉個例子，我們濟南市總體房價一般，但是這兩年基本上也翻倍了，去年因為限購，無法再買住宅，就在一大型社群的學校對面用住宅約一倍半的價格買了一個商鋪，當時一萬五左右，但是今年同一社群的房價上漲到了兩萬多，聽鄰居說我們的商鋪價格也上漲了一萬多。

總之，房子還是一二線城市的稀缺資源，建議，有買房資格的剛需、改善一族還是抓緊買，被限購又有投資需求的人也可以考慮商鋪，關鍵是價格、位置，成孰商業地段的價格太貴了，就不要考慮了。

“上海市內地鐵口、低總價、不限購的房子，請問您感興趣嗎？”

最近也是簡直了，辦公室裡只要看過房的，每天都被房產中介輪番轟炸。

我群裡也常有財迷問，什麼“沿街旺鋪”、“商城金鋪”的，電話都打爆了，到底能不能買啊？

這些電話來自太倉、嘉興、武漢、重慶……彷彿一夜之間全國各地的中介都在告訴你：來我這買商鋪吧，能賺錢啊……

當真？只能說，在一二線城市限購限貸限價限售的今天，“不限購”才是商鋪最大的賣點。

但我要提醒大家：對我們大多數普通人來說，現在早已不是一鋪養三代的時候了，更大的可能，是一鋪“坑”三代！

就拿我家旁邊的一個商鋪來看，幾十平的房子，11年賣的是300萬，現在只賣360萬，而同區域的住宅，卻已漲了120%！相當於幾年時間，就虧了整整300萬！

我家旁邊的並非個例。請看下面這張圖：

是不是高下立判？

更嚴謹地說，一般投資房產，你需要考慮兩方面的收益：一是房價本身的上漲，二是出租以後的租金收入。

成熟市場裡，由於房價相對穩定，因此更看重租金收益；但在中國特色的樓市中，常常租金收益甚微，大家都是衝著房價猛漲，才拼命幹進去的。

這麼說你就明白我為啥覺得商鋪坑了：本身缺乏上漲空間，甚至還可能跌；租金收入也不理想。真是要啥啥沒有。

下面我再展開，分別解釋一下為什麼。

首先，為什麼說商鋪可能不漲反跌？

因為供給過剩。目前國內庫存最嚴重的，恰恰就是這類房子。

拿最新的國家統計局“商品房待售面積”資料來說，房價飈漲的過去兩年，真正庫存下降了的，其實只有住宅；“商業營業用房”一欄，庫存量反而上升25.4%！

就是說，即使在住宅暴漲供不應求的年代，商鋪也賣不出去。

據行業專家的判斷，一個城市比較合理的人均商業面積是1.2平方米。而中國大中型城市中的人均商業面積，已經達到1.4～2平方米，超過了合理的範圍。

東西多了，自然就不值錢。所以別還覺得，商鋪跟住宅是一回事。差遠了。

其次，你可能要說，買商鋪嘛，看中的是現金流，只要挑好地段，每年當包租婆收租，就已經很穩了。

我提醒你，先別想得太美。對普通人來說，想要買到持續帶來高收入的好商鋪，不異於中彩票。

普通人投資商鋪，其實是件輸在起跑線上的事。

那些真正被開發商看好、能引入長期規劃的商鋪，往往只會整體出售，接手方肯定也是具備一定運營能力的商家。

你能買到的商鋪，大多都是散售，房東各自為戰，店鋪毫無規劃。這樣一來，哪怕是幸運碰上好地段，也容易整成髒亂差。

如果“旺鋪”不旺，那誰還願意出高租金租你的房子呢？這個包租婆可比住宅的難當多了，常常只能忍淚折價租出去，說不定還不如去買餘額寶。

其實不限購的坑，還有所謂的“商住兩用房”，或者洋氣一點叫LOFT、SOHO公寓等。

這類房子不但漲價預期遠低於住宅，更重要的是現在還有政策風險——整治最嚴的上海，要求開發商必須拆除用於居住的隔牆、上下水管道、煤氣管線等，才能銷售。住都不能住了，這價格也就比較難看了。

話都說到這份上了，下次中介小哥給你打電話，一聽到推銷商鋪、商住，甭管他說得多天花亂墜，儘快掛了吧。