公有住房使用權實質上具有用益物權的性質，但由於《物權法》沒有將其規定為法定的物權種類之一，受物權法定原則的制約，在現階段只能認為公有住房使用權是一種高度物化的債權，或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產權。
公有住房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之後方能取得，但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區別。
第一，公房使用權的存續具有永續性。公房使用權不受期限限制，租期屆滿後自然續期，非因特定事由，房管部門不得終止公房租賃合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等還可以申請繼續承租公房。這樣，承租人對公有住房就獲得了永久性的佔有和使用權，這與一般的私有房屋租賃是明顯不同的。
第二，公房使用權因其租金遠低於市場租金水平，因而具有高度的價值性。公有住房的租金由政府統一規定，一般只相當於同地段同檔次私有住房租金的5%～10%，公有住房人繳納的公房租金基本只用於房屋維修的成本費用支出，房管部門並不從公房租金中經營獲利。由於公房承租人只需支付很低的租金即可獲得遠高於租金價值的房屋使用收益，其對房屋所取得的使用收益與其支付的租金明顯不構成對價關係，這與一般的私有住房租賃存在本質不同。
第三，公房使用權的取得需要支付對價，遇徵收時可以獲得補償。公有住房雖然租金低，但其最初取得使用權卻需要支付其他對價，初始投人成本巨大。對於私有住房承租權的取得，承租人只需按期支付租金即可，在簽訂租賃合同時無須支付其他對價。但公房承租權的取得或是因計劃經濟時代作為實物工資的一部分分配給承租人，或是公房政策改革後，由承租人透過市場置換(使用權有償轉讓)等途徑從前手承租人處出資購得，其置換價格往往相當於同地段同檔次私有住房價格的90%～95%。可見，公有住房雖名義上屬於公有，但其絕大部分價值構成卻應,承租人享有。與之相對應，當公有住房遇徵收時，按照有關征收政策，被徵收公有住房補償金額的大部分應給予公房承租人，而出租私有住房遇徵收的，承租人一般不能獲得補償。
第四，公有住房使用權可轉化為完全所有權。按照現行公房政策，直管公房的使用權人只需支付很小的價款(大致相當於同地段同檔次私有住房斤格的5%～10%)，即可購得公房所有權。該購房資格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的價格購得公有住房的所有權。承租人購得公有住房的所有權後，公有住房即轉化為私有房屋，完全受《物權法》的規制。
上述區別說明，公有住房使用權具有迥異於一般私有房屋租賃使用權的性質，其所具有的永續性、支配性、可轉讓性等特徵，使其在性質上更接近於物權而非債權。將其界定為普通的合同債權，無法準確、全面地反映其法律特質。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特徵，但由於中國《物權法》沒有將其規定為法定的用益物權種類，受物權法定原則的制約，將公房使用權界定為用益物權，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。鑑於此，應將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權。但無論是債權還是物權，公有住房使用權是一項具有財產價值的財產權
公有住房使用權實質上具有用益物權的性質，但由於《物權法》沒有將其規定為法定的物權種類之一，受物權法定原則的制約，在現階段只能認為公有住房使用權是一種高度物化的債權，或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產權。
公有住房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之後方能取得，但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區別。
第一，公房使用權的存續具有永續性。公房使用權不受期限限制，租期屆滿後自然續期，非因特定事由，房管部門不得終止公房租賃合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等還可以申請繼續承租公房。這樣，承租人對公有住房就獲得了永久性的佔有和使用權，這與一般的私有房屋租賃是明顯不同的。
第二，公房使用權因其租金遠低於市場租金水平，因而具有高度的價值性。公有住房的租金由政府統一規定，一般只相當於同地段同檔次私有住房租金的5%～10%，公有住房人繳納的公房租金基本只用於房屋維修的成本費用支出，房管部門並不從公房租金中經營獲利。由於公房承租人只需支付很低的租金即可獲得遠高於租金價值的房屋使用收益，其對房屋所取得的使用收益與其支付的租金明顯不構成對價關係，這與一般的私有住房租賃存在本質不同。
第三，公房使用權的取得需要支付對價，遇徵收時可以獲得補償。公有住房雖然租金低，但其最初取得使用權卻需要支付其他對價，初始投人成本巨大。對於私有住房承租權的取得，承租人只需按期支付租金即可，在簽訂租賃合同時無須支付其他對價。但公房承租權的取得或是因計劃經濟時代作為實物工資的一部分分配給承租人，或是公房政策改革後，由承租人透過市場置換(使用權有償轉讓)等途徑從前手承租人處出資購得，其置換價格往往相當於同地段同檔次私有住房價格的90%～95%。可見，公有住房雖名義上屬於公有，但其絕大部分價值構成卻應,承租人享有。與之相對應，當公有住房遇徵收時，按照有關征收政策，被徵收公有住房補償金額的大部分應給予公房承租人，而出租私有住房遇徵收的，承租人一般不能獲得補償。
第四，公有住房使用權可轉化為完全所有權。按照現行公房政策，直管公房的使用權人只需支付很小的價款(大致相當於同地段同檔次私有住房斤格的5%～10%)，即可購得公房所有權。該購房資格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的價格購得公有住房的所有權。承租人購得公有住房的所有權後，公有住房即轉化為私有房屋，完全受《物權法》的規制。
上述區別說明，公有住房使用權具有迥異於一般私有房屋租賃使用權的性質，其所具有的永續性、支配性、可轉讓性等特徵，使其在性質上更接近於物權而非債權。將其界定為普通的合同債權，無法準確、全面地反映其法律特質。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特徵，但由於中國《物權法》沒有將其規定為法定的用益物權種類，受物權法定原則的制約，將公房使用權界定為用益物權，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。鑑於此，應將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權。但無論是債權還是物權，公有住房使用權是一項具有財產價值的財產權