建築物區分所有權理論通說認為，界定專有部分的標準為：具有構造和利用上的獨立性。此外，專有部分屬於不動產，而不動產所有權的取得一般是需要登記的。因此把登記作為專有部分的界定標準之一。儘管目前還存在一些本應屬於專有部分卻無法實現登記的情況，但隨著等級制度的不斷完善，日後肯定等將此缺憾進行完善。所以，司法解釋將登記表述為能夠登記。除了建築物內住宅、經營性使用房屋外，從現實生活的需求出發，專有部分的範圍還應包括整棟建築物、特定空間及露臺等。

實踐中很多建築物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的，《物權法》第六章對共有部分採取了較為分散的列舉式方式進行規定。中國司法解釋採用列舉、排除加兜底的方法，明確了共有部分的含義。根據物權法的規定，法定共有部分包括：建築區劃內的道路（屬於城鎮公共道路的除外）、綠地（屬於城鎮公共綠地以及明示屬於個人綠地的除外）、其他公共場所、公共設施和物業服務用房。佔用業主共有的道路或其他場地用於停放汽車的車位及電梯、水箱等。天然共有部分，即法律沒有規定，合同上也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施裝置部分和公共空間等，其中明確列舉了外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決實際中的糾紛。因為列舉很難窮盡，按照非特定權利人所有即為共有的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規定，也即採取了排除法的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1是不屬於業主的專有部分，2是不屬於市政公用部分或者其他權利人所有