公寓基本都是40年產權，優點缺點同樣明顯，公寓只看是不是適合，沒有好壞之說。如果大家需求都一樣，公路上跑的車都一樣，這顯然也不現實。

公寓可以註冊公司，如果自用可以購買，現在已經由工業進入服務業社會，服務業的細分市場遍地開花，個人工作室、美容美甲工作室、烘焙室、自媒體工作室、小型辦公、培訓室、過渡房或者小本投資收穫源源不斷的租金都是不錯的選擇。

公寓的租金相對住宅要高不少，如果位置不錯，40萬公寓的租金2000/月，而100萬的住宅租金也只是2000/月。

可是公寓不能落戶口，孩子也沒法在學區房入學，跟社群街道提供的服務也沒啥關係；公寓的租金相對住宅雖然高，可是房價上漲時要被住宅甩幾條街，跑不贏大盤；特別在一線城市受到政策歧視，流通環節受到限制，出售的時候稅費高於住宅。

由於公寓總額少，持有幾套公寓的租金就可以秒殺很多人的退休金，擁有源源不斷的被動收入的現金流，實現年輕退休。

建議:

1資金量少的話，建議先購買住宅。

2自用作為工作室或者辦公室可以購買。

3資金量大，資產配比的時候可以購買。

4城市人口淨流出不要購買。

5最後一條:地段、地段、還是地段。

看你在哪個城市，是居住還是辦公，三四線城市不要買公寓，幾乎沒有升值空間，無論是居住還是辦公！二線城市不是市中心、不是商業區、不是繁華地段、交通不方便的也不要買，租住或辦公都是為了方便，所以主要看交通和地理位置。一線城市最好是地鐵旁的，也是為了交通方便！總體來看，公寓升值空間小，前些年是因為限購，公寓才火起來的，沒有限購，居住用的公寓很快就會失去市場，存在很大的不確定性

所以，能買住宅的情況下建議儘量買住宅

預算40萬，該不該買套公寓用來出租？

本人首先不建議買公寓，特別是二三線城市，誰買誰知道。

論實用性，商業水電和40年產權會讓你崩潰！

論升值，那速度和螞蟻一樣！

論出手難易程度，公寓的出手難度可以說非常大。

商品房都不好投資了，何況公寓？

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公寓的投資回報率並不高，小戶型公寓因為面積小所以租賃功能受到很多限制，且商業產權流通性不好，當前市場還是謹慎入手

謝謝邀請！房產市場如今跌未來不可預知，如果像日本，房子放手上就是負資產，你還是目前持有現金好些，萬一買入又不能賣又不能租還給房產稅就慘了；每個人對投資的理解不同，我的話如果不自住是不會投資買房的；咱屬於我需要才買入，如果漲了也是因為碰巧，跌了反正都是自住不存在損失；不住的房子出租很正常，租多少無所謂，房子漲了也是碰巧，不缺錢不會賣房，賣房消費那是不可能的敗家子才會乾的事情，消費嘛有多少花多少，相對而言70年產權的普通住宅比40年產權的商業公寓穩當，有朋友說過：除非是住宅底商其它商業地產他都看不上；不過現在商鋪有點看不準！投資都是有風險的沒有100%的賺的事情，真不敢說也不好說，咱沒有大筆現金，如果有也不會在目前形勢下買房，在沒有更好的投資方式以前真不知道幹什麼？如果房貸剛開始供可以提前還了，如果已經還了幾年以上利息都還的差不多了還是算了繼續供吧。

毫無疑問，公寓是有其投資價值的。相比於銀行的利息而言，要強，而相對於P2P理財產品而言，更安全。君不見，2018年有多少P2P理財產品爆雷。公寓能居住能辦公，在好地段的公寓租金回報率是不錯的。但是轉手要難，面臨著高昂的稅費。即使回報率高，但是稅費會讓增值空間變小。畢竟，出租是小錢，轉讓出去才是大錢。

公寓的價格，平層一般是周邊住宅房價的55-65%，複式一般是周邊住宅樓價的70-85%。若買來自住完全是OK的，售價遠比住宅便宜，而且土地到期續約也幾乎沒有懸念，使得公寓使用年限短的問題基本解決了。還有，商、水、電、氣轉住宅價格，租購同權等潛在利好也可以期待一下。這樣看來，買公寓來住或許是件高性價比的事情。

但是買來投資還是謹慎為好，前面也有提到，高額稅費擠壓升值空間、轉讓費高，另外政策變數高。從您所說的40萬來看，無論是作為首付還是總價，都是無法在一線城市的中心地段入手公寓的。而二線以下的城市，公寓投資我是不看好的。當然，您可以根據自身的需求和實際情況來決定。