你80萬貸款購買了一家商鋪，投資商品就是靠出租，收租金來收回成本和獲利的，至於你這家商鋪一年7萬資金合不合適要通過下面分析再來決定。

首先來看一下你購買商鋪的成本，商鋪總價是80萬元，但是你是貸款的，貸款有貸款利息的，所以投資這間商鋪總成本大於80萬了。

還款總額:2200元*10年=26.40萬元，根據推測你你購買這家商鋪付了60萬，貸款20萬，其中6.4萬是貸款利息。按照這樣推測，你購買這家商鋪的總成本大約是86.4萬元。

然後再來計算你的出租回報，你說按照當前把這家商鋪年租金7萬元，平均每個月5733元，年回報率為:7萬/86.4萬元*100%=8.1%，這就是你這家商鋪的年回報率為8.1%，大約需要12年半收回成本。

根據你這家投資商鋪的成本和租金年回報率來看，這家商鋪是非常划算的，只要年回報率達到6%的商鋪都是可以投資的，而你的這家商鋪年回報率達到8.10%肯定是合適的，也是划算的。

所以我建議你根據你這個商鋪的商業價值，地段，以及同商鋪出租多少再來定價，是按照你年租金7萬出租，如果能出租出去肯定是好事，出租不出去建議你適當降低租金，比如年租金6.5萬或者6萬元，根據市場租金來定價是最合適的。

根據當前商鋪的價值，一家商鋪總價值80萬元，想要出租到7萬元是比較困難的，除非你這家商鋪確實有很高的價值才可能出租這麼高，希望你要綜合各方面考慮和分析再來確定商鋪租金。

當然合適，但這租金價位必須是你實際考察過周邊做出的判斷，而不是開發商一面之詞。

但從回報率來說，一年7萬租金，以每兩年上浮5%推算，8年多就回本了。現在哪還有這麼高回報率的投資房？

可是理性來說，這麼高回報率的房子，開發商內部關係都不夠分，沒理由拿出來賣。比如我們小區門口總價200萬實際面積30平的商鋪，年租金12萬都開盤當天售空……而題主遇到這麼好的事情，開發商竟然還給你時間考慮。

所以這就不得不深入瞭解下其中的門道。正常來說，商鋪回本金的週期是15-20年。樓主則只需要一半都不到的時間即可實現，那麼你就要了解下週邊商鋪是不是都有這麼高的回報率。

如果周圍根本沒有可參考標的，而這7萬是開發商說的，那可以百分百確定是達不到這個收益的。尤其住宅底商，很多發達城市的底商空置率都比較高，而且租的上價格的只有位置比較好的，偏門或者小區位置本身不好的，但凡入手就租不出去也賣不掉。

有的開發商很雞賊，他會跟業主籤兩年合同，協議包租價格確實高，但這通常已經是計入出售成本的，一旦合同期過去，續簽可能就是三四萬，甚至根本不續簽。這類情況十分普遍。建議實地走訪多方調查以後再做決定，這不需要很長時間，認真點做功課，一天就夠了。

恭喜你！投到金鋪了！

鋪面實際租金7萬/年，折算是11.4年回本，年收益8.75%，很好的商鋪投資了，不可多得！

1、收益分析

商鋪總價80萬，年租金7萬，忽略租金遞增係數，忽略購房稅、費，忽略鋪面到期空置期租金損失，理論上測算出的回本年限是11.4年，目前年收益率8.75%，很划算了！很多商鋪收益率都在5%左右，能到年收益7%就很不錯了，你這個已經到8.75%，接近9%的收益率了。

2、收益與月供

一般來說，貸款購買商鋪的收益底線是租金收益能持平月供，你這個商鋪的月供是2200元，年供26400元，而年租金7萬，則年租金結餘43600元，這個結餘的租金很可觀；積累起來後可用於銀行提前還款，進一步減少本金，進而降低月供，形成良性投資迴圈，很好。

3、貸款利息與通脹率

貸款需要支付利息，這是正常的資金成本，租金收益足以維持月供，則貸款利息可以忽略。2007年到2017年10年間的平均通脹率6.83%，你的商鋪收益率8.75%完全跑贏了通脹率；除了租金收益，商鋪作為固定資產，還有保值、增值功能；所以，通脹率也可以忽略了。

4、其他投資因素

總價80萬，年租能到7萬，我想區位優勢、市政配套、輻射人流、交通條件、周邊常住人口之類的應該是不錯的，不然誰也不會願意花7萬元租這個商鋪，租金收益跟區位優勢、市政配套這些因素是成正比的，因為租客也很精明，不會花冤枉錢開店。

有這些優勢，商鋪的保值和增值都不成問題，商鋪租得起價，還不愁租，反過來又說明商鋪很優質，正所謂英雄所見略同！這樣的商鋪就是所謂的“金鋪”！不愁租，不愁賣。

因此，你這個商鋪投資小、收益大、回本快、升值有望，不可多得！應好好打理！

先表明一下觀點（分析中有乾貨）：商鋪總價80萬，年租金7萬，投資回報率約為8.8%，這樣的回報率只能說及格，但是談不上優秀。多年的商業管理與營銷策劃經驗，來進行分析如下：

在回答這個問題時，我特意看了看很多其他財經作者的回答，認為合適的大約佔95%以上，認為非常合適的大約也要80%以上。我只想說，8%的投資商鋪回報率是可以投資的，因為商鋪除了租金外，還有自身價值的升值。

下邊可以看一下我們曾經策劃二線城市的一個商鋪的定價策略：

設定綜合回報率為11%，具體操作：設定投資期初年回報率8%，從第四年到第六年，每年租金遞增5%，從第七年到第九年，年租金遞增8%，從第九年到第十二年，年租金遞增12%。如此，綜合算下來，就達到10.9%左右。如下圖：

首先，投資商鋪要看商圈。

商圈的大小和定位，決定了商鋪的出租率和升值率。一般以1000米為半徑，分析核心的商圈，根據人口、交通、環境等為參考點，進行考察、選鋪。

其次，最好的商鋪要在主通道。

離主要的出入口，無論是商業街、商場還是住宅底商，距出入口不超過4家較為合適。

最後，有統一運營或者返租的，更要慎重。

之前有商業地產對商鋪進行一定年限的返租，由於運營團隊的不專業導致失敗的專案很多，所以要考慮對方的專業程度和理念。

總之，投資商鋪8%的回報率算是合格的，但是經過上述策略，能夠保證到租金的最大利益。

電商給國內經濟帶來了什麼......

電商價格透明，惡性競爭，賣的多也不掙錢，一個東西網上一搜，看起來都一樣，有賣100的，有賣80的，有賣50的，有賣30的，特麼的還有9.9包郵的。那麼你靠品質，靠真貨的還賣的出去嗎？你給別人談質量，我特麼便宜!你跟別人談服務，我特麼便宜!你給別人談功能，我特麼便宜!你給別人談價值，我特麼便宜!我特麼便宜!便宜!便宜!大家都去比便宜去了，沒有最低，只有更低。大家都去研究便宜去了，還提什麼精工製造，還提什麼振興製造業，都搞假貨去了，做品質的都搞死了，誰還去創新？國家一直在提製造業強國，一直強調提高產品附加值，什麼是製造業強國？不只是高鐵，飛機，導彈。指的是哪怕一個螺絲釘，服裝鞋帽，化妝品，日用百貨，馬桶蓋，小家電等等等等做精做強，不用再跑到國外去買，這些都是民生基礎，內需巨大。都比價格去了 ，都想掙快錢，誰還潛下心來研究？

大家知道什麼叫直通車嗎？你買東西最多翻10頁，為撒你的店能排到前面，不是靠口碑做出來的，就是比誰錢多，你得燒錢得給平臺交錢開直通車使用者才能搜到你，同類產品才能排前面，不燒錢根本沒流量。那麼賣的多掙錢嗎？也不一定掙錢，因為你要便宜才拼的過同類商品消費者才能接受，你還要給平臺燒錢才能排在前面消費者才能找到你。燒完了怎麼辦？再來個不怕死的繼續燒。某平臺號稱幾千萬個店，也就前面幾頁是活躍店鋪，其實不到百分之十，而這百分之十中，賺錢的又不到百分之十，而這百分之十把所有流量都吸走了，線上其他都是死的虧錢的，還搞的全國線下實體店哀嚎一片，線上廝殺的慘不忍睹，線下實體店都被弄死，這是什麼？這是癌症啊！癌症就是一個小小的毒瘤可它能要你的命!某平臺就像開了個賭場，大家都進來廝殺，輸贏是你的事，但都要給我交臺子費，平臺抽水，結果大家都輸了，那麼錢到哪裡去了？都到平臺那去了！大家都圖便宜，大家都沒錢掙，大家都沒利潤，大家都沒了錢掙，那麼你又去掙誰的錢，電商搞的自己也沒利潤了，實體店還被擠死了，造成大量實體店倒閉，一個實體店後面養活一家人，造成大量失業。只有利潤才是推動經濟的最大的動力，最後大家都沒利潤，都賺不到錢，都沒錢了大家就只有到網上去淘便宜貨，惡性迴圈!經濟就這麼被搞死了！最後錢都到了大佬手裡。

還有江浙滬貨源發達，但全國只有江浙滬嗎？全國還有幾百個地級市，幾百個縣城，幾萬個鄉鎮。都在網上買東西等於都不在本地消費，那麼對於本地消費也是毀滅打擊。

電商把利潤擠沒了，線上線下都掙不到錢，現在錢異常難掙，大家都掙不到錢了，都沒錢了，經濟能執行起來嗎？最基本的道理，你掙的到錢，我掙得到錢，大家就都掙的到錢。現在大家都掙不到錢，如何花錢，錢從哪裡來？以前一個小小賣衣服的專賣店光導購都十幾個，現在做不下去，一二十個人失業。都掙不到錢了，惡性迴圈下去，最後網購便宜貨都沒錢了，電商一樣會跟著倒黴，線下先死，最後線上也會跟著死，電商就是毒瘤啊，擾亂經濟。那些圖便宜的，鼓吹電商的，請你要明白最簡單的道理:經濟是流動的，我是賣衣服的，賺了錢我去買車，賣車的賺到錢了會去吃飯，開飯店的賺到錢了會去旅遊，等等等等，生意是有來有往，大家好大家生意都好做，都沒錢賺，到最後你也會失業(可能只是現在還沒影響到你，電商繼續野蠻發展，到你倒黴也是早晚的事），到最後連便宜的假貨你都買不起了!中國是人口大國，都要吃飯，社會還沒進化到那一步，步子大了容易扯到蛋，老闆都搞死了，打工的又到哪裡去打工？國家到哪裡去收稅？一個小店後面就是一個家庭，都沒收入了。國家會進入混亂狀態。不論是生產者，經營者和消費者，大家都是池塘的各種魚類、水生物，原來池塘的水它賺來賺去，流來流去，可水都還是在池塘裡，可電商平臺把池塘裡的水直接抽走，誰又能獨善其身？

電商弄的沒人去逛街了，都宅家裡，以前買東西出去逛逛街，逛完了可以順便去吃個飯，看看電影之類的還可以帶動其他更多的產業消費。

現在到商場去，一大半都是餐飲，為撒？因為提袋式消費都被搞死，但大家要生活要吃飯啊，生意還得繼續做啊？可原來我是賣衣服的，他是搞建材的，他是賣傢俱的等等等等。現在都做不下去了，怎麼辦，想著餐飲無法快遞了吧？對!大家都這麼想，所以被逼只有盲目的不管懂不懂都去搞餐飲，結果大家都去搞餐飲，可餐飲的市場容量就那麼大，搞餐飲的比去吃飯的人都多，再加上現在錢也難掙，出去吃飯的也少了，結果餐飲也一個一個倒閉。

很多人還在為電商搖旗吶喊，輿論都在玩新媒體的網際網路的人手上，還有既得利益者和靠這些大佬們吃飯的媒體，不敢得罪這些大佬。一個靠不規則，無序競爭，在國家法律目前不完善鑽國家法律空子，建立一個壟斷吸血平臺的投機商人被他們造成神，迷惑閱歷少但喜歡新鮮事物和有夢想的年輕人。

並且忽悠的把生意不好做推到房租，但房東有成千萬上億個，交給房東，房東會養家消費，錢又流出做生意的再賺回去；電商是把錢交給平臺一個人，都吸到他那去了，肥了他一個，他把錢投到國外，最大的股東還是外中國人，他自己能消費多少，錢最後都到寡頭手裡，老百姓沒錢。

還有現在做生意非常難做，一下砸個幾百萬血本無歸的概率太大，又沒其他投資渠道，閒錢怎麼辦，買房子唄，先買幾套房子觀望幾年再說，還有生意不好做的也把廠賣了去買房子，我就是生意現在不知道該做什麼，不知道該投資什麼，可資金怎麼辦，先買幾套房子先放那再說，邊玩邊看，投的越多虧的越多，這幾年不虧就是賺!這就是為何這幾年經濟這麼差房子還暴漲的主要原因。還有，只要生意好，再貴的租金都有人願意租，為何？因為賺的回來，沒發現越是位置好，越是貴的租金的鋪面越是好租嗎？現在倒是租金下來了，反而租不出去，為何？因為沒生意!更何況現在鋪面租金已經下降了很多，漲價的是住宅!生意好！租金根本就不是問題!

實體是國之根本，高精尖的東西，石油，電信，房地產等等等等賺錢的大生意只有國家國企和少數有錢有權的人才能搞。老百姓只有乾乾中低端的，靠基數大，靠一個個實體店來養家餬口，中國還是發展中國家的人口大國，現在搞的真是無商可做。

很多人又舉例什麼汽車代替馬車，機器代替農夫等等說什麼是科技進步淘汰落後。是的，汽車代替馬車，機器代替農夫是大大加大了生產力，社會的財富增加了，對社會有利。可電商提高了生產力嗎？他生產了什麼，他賣的東西是他生產的嗎？就一個APP,建立一個虛擬平臺把商家都忽悠進來，最後形成壟斷，綁架商家，只是換了種銷售模式而已，而這種模式更殘酷血腥。這種比便宜的玩法降低了商品品質，反而降低了生產力，降低了服務(好多東西買的時候還好，可過幾個月壞了，特麼網店都關了，找誰服務，承諾保修幾年，都是空話），降低了體驗(看不到實物，只有去賭，賣的好的集中在排名前面的幾家，只敢在評論的多的店買，可這樣的店買的人多，買個東西累死，靠打字溝通，詢問東西問一句話特麼過十多分鐘才回復幾個字，買個東西要花幾個小時），惡性競爭降低了商品品質，買東西還要幾天才到，到了還不一定合適，給你發個爛包包的快遞，以前還送上門 ，現在還要自己到菜鳥驛站去拿(壟斷綁架快遞，逼你降低成本的結果）。電商只是提供了一個不好監管的惡性競爭平臺，搞死實體，到最後搞死自己，還造成大量失業破壞經濟。汽車代替馬車，機器幹掉農夫，能一概而論嗎？農民失業可以從土地走向工廠生產機器，生產汽車，到工廠煉油，搞汽配，賣機器，賣配件，修汽車，修機器，當司機等等，反而創造了就業，創造了更大更廣闊的其他產業(拿汽車產業舉例，一臺汽車上萬個零配件，會催生多少個生產配件廠家，配件廠家又會催生多少個崗位？一個汽車整車生產崗位會催生20個以上其他輔助產業崗位），開闢了新的需求，增加了比以前多出上百倍新的崗位，收入比以前還大量增加。喬布斯為什麼偉大？因為他創造了需求，創造出了一個產業，一個產業要養活多少人？請問電商創造了什麼，除了幾個快遞還有什麼，壟斷惡性競爭(拿某外賣平臺舉例，開餐館的還是那麼多餐館，吃飯的人還是那麼多人吃飯，APP一搜價格都出來，一是比誰便宜，二是外賣平臺還要抽走20%，開餐館的你做了外賣平臺，別的餐館也得跟著也做外賣平臺，結果全被電商控制壟斷，競爭比以前更慘烈，利潤還要被抽走一部分，大家都是輸家，電商平臺是贏家。就在剛剛點了個外賣，所以再補充舉例進來，這幾天出差住賓館都在一家店點外賣，剛剛店家自己打電話來了，說我這次送飯裡面有個名片，下次再點不要通過外賣平臺了，他們要抽走幾乎一半，下次打電話你直接點，我自己送，這樣我可以便宜點，我也可以多賺點，小商家可悲啊，可憐啊，都被綁架了） 還要比誰更便宜，反而讓商家都沒利潤，工廠為了競爭為了便宜，降低成本，降低品質，大量裁員，都失業去幹快遞嗎(增加一個快遞就業，造成50人失業）？對！失業的人可以幹別的，都無商可做了請問幹什麼？服務業？中國還處於發展階段，多少人連最基本的生活必需品都無法滿足，有多少人能消費的起高階服務？

我並不是為了自己說這麼多，我自己錢賺夠了，不做事情也可以保證下輩子衣食無憂，很多年輕人還被迷惑，還在鼓吹虛擬經濟，還在為電商搖旗吶喊!貪一時便宜只是殺雞取卵的做法!電商當然應該存在，適當的存在有利於補充經濟，比如偏遠地區農產品，人們可以在網上找到實體店不好找到的商品等等。但電商只能為輔，成為市場的潤滑劑是很好的，不能為主，任其野蠻發展成為主流，那對經濟將是毀滅性打擊。所以要限制，要加強監管，不能壟斷，打擊假貨，禁止刷單，禁止開直通車，要靠口碑排名，收重稅等措施。

電商的玩法也就是綁架商家都到他平臺上，產生壟斷，他只是提供一個平臺，你給我交錢，我抽成就行，大家無底線競爭，死活我不管，死一個又來一個。他到哪個領域，哪個領域線上線下都死一大片，只有我平臺過的好，這種無底線競爭就像外來物種沒有天敵，他來了你就得死，國家為什麼會限制外來侵略性強的物種？澳洲兔子多了還成災呢。所以電商不能成為主流，只能成為個有益補充才行，物極必反的道理這個好理解吧。

一切忙碌皆為利潤，無論你做生意，打工，公務員，忙碌工作都是為了利潤，有了利潤才能養家餬口，企業有了利潤，才會有動能，才會大膽創新，沉下心打造精品，推動社會發展。而不是把每個行業利潤全部吸到一個寡頭上面，就像某網:我們不做中間商賺差價!騙人的鬼話，差價比實體還大。電商只是把所有人資源綁架到某一個或幾個寡頭上面。弄個平臺讓大家都進來無底線廝殺，擠掉了所有人利潤。沒有了利潤，大家都死！

最後一句話:熙熙攘攘，皆為利往!都沒了利潤，都沒了希望，誰還有幹勁

總價80萬，月供2200元，貸款期限十年，這麼算一下，首付的比例應該很高了，否則貸款期限不可能這麼短，還款金額這麼低。

好了，言歸正傳。說說這個商鋪投資是否合適呢？按照題幹給出的內容，我可以毫不猶豫地回答——合適。

月供2200元，那全年房貸支出就是2200*12=26400元，即2.64萬元。這套商鋪的年租金是7萬元，扣除房貸後，一年淨賺7-2.64=4.36萬元。按照最粗略的收益率來計算4.36/80=5.45%。這個收益率不算太高，但也相當不錯了。

十年之後，等你還清了房貸，那時商鋪的收益率就變成了7/80=8.75%。這個收益率在現在絕對是高收益率了。也正應為如此，我才說按題幹來說，這個比投資是合適的。但在題幹之外，還有很多風險因素要考慮。

第一，未來商業地產（包括商鋪），會不會貶值？現在許多商業大佬，例如李嘉誠、王健林等都在出售地產，套現。他們套現的真實原因，我們不得而知，但外界普遍猜測是不看好後事的房地產。

如果現在80萬元的商鋪貶值了，那這筆投資很有可能就不那麼靚麗，不那麼值得投資了。

第二，是否能保證商鋪持續出租出去？我們在逛大街的時候，經常見到商鋪關門、轉租的訊息，這說明了什麼？說明商鋪也有租不出去的時候。如果出現這種問題，那損失的租金，就是我們本該獲得投資收益呀！

商鋪總價80萬，月供2200十年還清，租出去一年7萬的租金，目前情況是這樣，首先要捋一捋，月供2200十年還清，即是十年要還26.4萬，租出去一年7萬的租金，即是每月5833元的租金收入。

商鋪投資最看重的是回報率，即是每年的收入和成本價的比例，總價80萬的商鋪，十年要還的本息才26.4萬，這個代表購買商鋪是已經給付大部分的資金，少部分資金貸款給付，可以忽略不計，目前回報率是7/80×100%=8.75%。

對於這個回報率已經不錯的了，畢竟年收益率達到8.75%，已經超過了一般銀行存款的利率，而超過了通脹率，達到財富保值的狀態，對比大多數商鋪來說，這個商鋪投資是不錯的。

當然，商鋪投資也需要留意地段經濟的發展，附近建設越多，未來的人流量會越多，同時地段商鋪就會升值，還有鋪租的上漲，未來回報率有上漲的可能。不過也有可能下跌，未來地段發展不起來，或者其他地區發展起來，人流量減少了，商鋪價值和鋪租自然會下降，人流量可以說是商鋪的命脈，一旦沒人流，商鋪只是一個虧本生意。

最後，如果出租率一直穩定，保持7萬一年甚至更多的鋪租收入，十年時間左右就可以回本鋪租，對於大多數商鋪來說，這個回本期已經很短，還有一點需要注意的是產權的問題，80萬購買的是商鋪的所有權還是使用權，現在有的商鋪只是出售使用權，並不是使用權，現在市場上商鋪的坑還是埋多的，投資商鋪要有所背後的風險。

你的問題問的很模糊，我不知道你首付多少，這個是開發商返祖還是自己出租，我只能根據有限的資訊做個分析。

店鋪肯定是商業貸款，2019年貸款基準利率為1年以內(含1年)4.35%，1年到5年(含5年)4.75%，5年以上4.90%。但是因為房地產調控，貸款在基準利率都會上浮，我按10%上浮，你的貸款利率應該是5.39%。

我用房貸計算器反推，你大概貸款為20.5萬元。

那麼你購買店鋪的成本分兩部分，本金的59.5萬，商業貸款的20.5萬，利率為5.39%，成本是第一部分的1.1倍。

然後我們計算買房的真正成本，在經濟學上面就是機會成本，也就是資金的無風險收益，我們以銀行的定存利率為標準，按照今年流行的結構化存款吧。

我們看到這樣的一個各家銀行結構化存款利率表，我們按4.5%計算，那麼買店鋪的成本每年是59.5*4.5%+20.5*1.1*4.5%=3.69萬。

通過購買店鋪每年的收益是七萬元，獲取超額收益為3.3萬。非常划算。

換個角度看，本金59.5萬元，收益為7——0.22*12=4.36萬，收益率為7.32%，遠超國債和銀行定存收益。

那麼這個投資有沒有風險呢？有的，並不反映在有限的數字上面。

商鋪的生命力在於收租，租金來自於商鋪的價值，這個價值取決於附近的商業環境，我們試想一下，如果租戶一年到頭不賺錢，那麼還會續租嗎？如果店鋪的商業環境不斷惡化，那麼遲早會發生店鋪租不出去的問題或者發生不能獲取超額收益的結果。

在良好的商業環境中，不僅租金穩定，還能逐年遞增，甚至在店鋪轉讓的時候還能賺差價。

綜合考慮，理性判斷，才是一項投資成功的關鍵。

商鋪總投資80萬，年租金7萬，回報率8.75%，非常划算，這樣的商鋪多多益善！當前商業環境下，商鋪的回報率通常在5%以下，能夠達到7%以上的合格商鋪少之又少，這間商鋪已經超過及格線，即便租金穩定在每年7萬不變，回本時間也就12年左右，比合格商鋪15年縮短了3年，而且資金中合理使用了不到20萬的商業貸款，更加划算！

投資商鋪，一要看回報率，二要看位置，三要看當地營商環境：

雖然從回報率來看非常不錯，但裡面有2個問題需要考慮。一是商鋪是否是返租鋪。返租鋪往往都是開發商急於籌措資金，對投資者許以高額回報吸引投資，然後由第三方與投資者簽訂委託經營合同，後期存在承諾無法兌現、收益不穩定、維權難等風險；二是周邊商鋪租金是否均衡。如果其它商鋪租金很低，有可能是不懂市場行情的人草率出價，如果做不了多久就轉讓，換個租戶再做不長久，中間的斷租期肯定會影響租金收益穩定。

一個城市相對優質的商鋪，往往會集中在CBD位置，這樣位置彙集了大量的人流，有穩定的消費群體，能夠保證商鋪租金收入穩定。但是目前存在的主要問題是，好的位置不是永恆不變的，因為城市建設速度太快，導致很多曾經非常興旺的商鋪，隨著城市變遷和商圈轉移，生意迅速變冷，輝煌期最短甚至只有幾年。而購買商鋪是一種長線投資，需要商鋪所在商街保持10～20年的繁榮，因此需要考慮當地市政規劃可能帶來的影響。

一個城市良好的營商環境，從大的方面來說，需要有快速增長的經濟，完善的工業結構、持續的人口流入、誠實守信的人文環境、公平正義的法治環境、較高的收入水平和超強的消費能力等為支撐；從區域性方面通俗實用而言，就是要看老百姓的錢袋子鼓不鼓、消費熱情高不高、實體店生意火不火。如果城市居民收入有限、消費縮手縮腳、實體店關門轉讓現象很普遍，那當地整體營商環境肯定有問題，即便個別商區興旺，也無法帶動整個城市商業蓬勃發展。

題主想問的是商鋪每年有7萬租金，但是需要歸還房貸的利息是否划算。

商鋪總價80萬，每年7萬租金，每個月5833.33元租金，考慮極端情況，每個月2200元都是利息，那每個月除去房貸利息的收益有3633.33元，收益率最少為5.9%，實際情況每個月的月供不都是利息。

2000年商品房平均銷售價格為2112元/平方米，2018年商品房平均銷售價格為8736元/平方米，在不考慮槓桿的情況下，年均漲幅為7.8%。

租金收益率（除去房貸利息）最少收益率5.9%+商品房平均年漲幅7.8%，總收益率13.7%，這個利率非常高了，如果能夠保證租金收益穩定，這個太靠譜了。