關於產權問題的理解說明一下，這裡面是有誤區的。不動產證上標註的使用年限比如70年、50年、40年所指的是土地使用權年限。因為不論什麼性質的土地佔有者只有使用權。土地歸國家或集體所有。

而房屋是有所有權的。擁有佔有、抵押、處分的無限期權利。並不是說幾十年以後房子就不是你的了。

按照地隨房走的原則，房屋發生所有權轉移，土地使用權自然隨之轉移。

國家設定了土地使用年限，是對土地上的建築物，因經營生產產生增值的部分價值進行徵稅。建築物增值，土地自然增值，設定了未來土地增值稅費調節。

作為房屋商品投資，看你的眼光，市場、價格。房屋的使用年齡只是參考，不會產生直接的正負收益因果關係。

公寓房的投資應注意以下幾點：

一，要看地段，地段好，租金也高，空房期相對也少。

二，產權還有26年，這個不太重要，只是你買的時候，對方已經使用了26年，你要作為一個壓價的理由，至於40年到期後，是可以續簽的，續簽時，（具說1平米15.6），但是現在不確定，因為一、二線城市這種情況很多，所以不用太糾結年限。

三，你沒講公寓房的總價、面積和地域，所以無法判斷投資的價值，如果你的總價是20-22萬之間，租金一千。如果實在沒有其他投資專案，勉強投一下也行。月租一千，一年也就一萬（除空房期之後）。

純屬個人觀點，不喜勿噴。

先來計算下這間公寓的未來收入情況。每月租金1000，一年下來就是1.2萬，26年總共收入31.2萬元。這是在租金不變、租期穩定情況下的實際收入。當然了，公寓到期只要補交一定的土地出讓金可以繼續持有。

現在的問題是，你買這套房子的總價、單價、面積是多少？位置在哪裡？房子究竟還能出租多長時間？雖然沒有房子的具體情況不好計算年租金回報率，無法直接給出是否值得購買的準確答案，但可以根據現有情況進行逆向推測：

房齡14年的老房子內部結構可能存在管道鏽蝕、線路老化、建材質量差等缺陷，僅從鋼筋水泥的壽命年限估計，這樣房子的使用期限不會超過50年。也就是說，房子的租期最長還有36年，最多可以收取租金43.2萬元；每月租金1000元，要麼房子面積小，要麼房子總價低，要麼位於三四線以下城市。那麼，全款買這套房子的總價就必須拿捏好。

而從理財收益情況分析，按照目前三年期大額存單年利率4.18%，只要有28.8萬可以達到年收益1.2萬；5%的理財產品只要有24萬也可達到年收益1.2萬，那這套房子總價只要不超過28.8萬元就值得購買。

但是，眾所周知，目前房子的租售比通常在2%～3%之間，那這套房子的總價就起碼在40萬～60萬之間，年租金收益才能達到1.2萬，28.8萬肯定買不到。

問題來了，擁有資金24萬～28.8萬就可以達到年收益1.2萬，肯定比投資40萬～60萬去獲得年收益1.2萬更划算，而且40萬購買回本時間需要33.33年，60萬購買回本時間則需要50年，回本時間太長。

使用貸款的話就更不划算了，公寓是商業用房，只能貸款房子總值的50%，利率是7.205%，款期最長10年：30萬的貸款月供是3515元，利息總計121804元；20萬的貸款月供是2343元，利息總計81203元。投資成本增加則回本時間還要相對延長。

想要透過房子自身增值獲得收益可能性不大。從剛才分析情況看，這套房子的總價和租金情況已經說明，房子多數在三四線以下城市，而三四線城市房價目前已經處於高位，很難再有大幅上漲空間，而且已經嚴重過剩（特別是商業地產），未來要麼降價，要麼因貨幣超發明升暗降。

綜合分析結論是，這套公寓不值得購買。

一套40年的公寓，產權還有26年，房子出租1000每月，是否可以買來出租？

這種情況我覺得還可以。你看地形怎麼樣？是不是繁華地帶？意思就是城市中心。和最熱熱鬧的地方。要不然還是可以的。如果說房子不算貴的話，買過來自己出租。房裡面有損壞的地方。或者說不好看的地方。能用最低的本錢。包裝一下。但是看起來效果又好。用這種方式出租。那租金費又可以再高一點。也可以的呀。可以在這熱天給自己賺一點電費。以還是行。就這樣。