購房是較大的投資和資金使用，雖然會帶來長期的經濟負擔，但同時也會較大程度的改善居住條件，結合目前的房市行情，還可能會享受到房價上揚帶來的資產增值。但是具體採用哪種方式購置二套房，要結合你的經濟條件和當地的房貸政策而言。

一般而言，購房要支付一定比例的首付款，具體首付款多少，要結合當地的商貸政策而定。有的地方只認有無貸款，有的地方只認有無住房，還有的地方既認貸又認房，貸款政策不同，首付款比例也不同，甚至貸款利率也會不同，要綜合考慮貸款政策和資金準備情況，爭取現有條件下個人資金利用的最大化。

再貸款政策瞭解清楚後就看你的資金準備裕度，如果資金準備的有限，即再還完首套房貸款餘額後不足二套房首付比例，這種情況下毫無疑問，直接進行商貸就可以了；如果資金準備較為充裕，即還完貸款餘額後滿足二套房首付需求，或者在政策認貸的情況下，可以爭取先還首套貸款，降低二套房首付比例和貸款利率，畢竟幾十年的貸款利息也是一筆不小的支援。

具體選用那種方式，可以從以上兩個方面比較後擇優選用，爭取個人資金和生活改善利益的最大化。

要做出理性的選擇，必須要從以下幾個方面去綜合考慮：

現在很多城市第一套基準上浮20%，第二套基準上浮30%以上了。如仍在按揭中的第一套房子上浮利率比現執行利率低，則不必要現在提前還款。提前還清再抵押等於在做一門虧本生意。

如利率和現在利率差不多甚至還高，那就要再細算一筆帳。

若是等額本息方式，且已還款期數已超過一半，則提前還款很不划算，因為前半期利息佔了約70%，本金約僅佔30%左右。提前還款等於給了“付了利息銀行，又不向銀行行借錢”了。所以是否提前還，必須計算清楚利息和本金在剩餘欠款中各佔比例。

相對而言，如當初第一套房選的是等額本金還款方式，則可考慮提前還清。

到銀行諮詢瞭解清楚，第一套房按目前的行情，抵押評估價及可抵押成數，做到心中有數。如抵押可貸額度較低，所貸得的款項加上現手上積蓄還不足以全款支付第二套房的房款，那抵押意義不大。

各地的個人住房貸款政策有差異，有些城市對第二套的界定為認貸不認購，如第一套已還清貸款，則第二套可享受第一套貸款政策；有城市則認貸又認購。

要根據所在城市的政策評估，提前還清第一套貸款，對買第二套有沒好處。

綜合對上述四個方面的分析，如現有的房子享受利息較低且已還款多年，即使還清款，再次購房仍是按第二套房的首期和利息標準執行，建議第二套直接商貸。反之可考慮用還清後再抵押這方式，但後者有兩個比較大的風險，其一是抵押貸需提供資金用途證明，這個要能過得了銀行稽核關；其二，現銀行信貸收縮，二手房包括房產抵押貸，很難放款。

首先，看你自己手機資金以及平時現金流的穩定情況

其次，二套選擇商貸，可30年貸，但是利率及首付款要考慮清楚

再次，如果是必買的房子，就無可厚非，如果不是必買的，要考慮一下生活品質及孩子的教育基金等

這種情況當然是直接商貸買，不建議先把一套正在按揭中的房子還完然後在抵押出來資金購買二套房。

站在辦理手續的便利性方面分析

買二套房直接辦理按揭手續，顯然是比較簡單而且便利的，就是一套正常的房屋買賣流程。

如果先還清一套房的按揭，需要正常流程需要一個多月，當然也可以加急辦理，需要花費一些手續費；然後辦理房屋抵押，從籤合同到放款，需要半個月時間，在之後買二套房，全款需要準備的資料還簡單一些，如果是按揭，又要折騰一段時間。

現在利率的角度分析

如果是直接辦理二套房按揭，最多就是首付比例提高一些，利率上浮一些，貸款年限還是很貸款人年齡有關，最多可以貸30年。

如果是結清之後辦抵押，首先在貸款年限上，抵押貸最多10年，按揭房最多可以30年，利率上，大多數銀行抵押貸，10年期，利率要高於銀行的二套房的利率。如果用第一套房的房本抵押買第二套房，即使是全款買，還款壓力也是很大的，如果是按揭買，那就更不划算了，要還兩份利息。

所以，即使是二套房的按揭，也是個人能夠從銀行貸到的利率最低、額度最大、貸款時間最長的融資方式。

當然了，還有最最最重要的一條是，在當下房住不炒的大前提下，國家對於房抵資金流向的規定中，資金不能用於購房、炒股、理財、償還個人債務等，所以，想抵押房本買二套房的，還是要考慮清楚，是有一定風險的。