不一樣的，一，商住土地使用權是40年（最長50年，以前有，註明是綜合用地的），住宅土地使用權是70年。二，一般商住是不能上戶口，劃學區的。三，稅費不同，住宅是根據面積不同，契稅1～3％（90平以內1％、90～144平1．5％、144平米以上非普通住宅3％），商住統一為3％。四，電、水、氣收費價格不一樣（有的開發商承諾一樣，但如果有政策有變化，就沒有了），商住按商業用途計算。五，按揭貸款的比例不一，商住首付比例最少50％，住宅首付比例最低30％。六，土地使用權到期的保障不一樣，住宅巜物權法》明確規定，土地使用權到期後，無條件續期，但商住用地無明確規定，相當於空白。七，商住用地可註冊公司，住宅原則上不能商用。

第二；商品房的土地性質常見的是這3種；70年住宅、50年綜合立項（商業辦公立項）、40年商業立項。

第三；70年住宅年限到期之後可以自動續期，而其他產權的房子到期之後需要申請續期（你想想政府還能讓你續嗎？）到期之後賠償非常的少。

第四；你稱為的商住房不可以落戶，沒有學區配套，首付比例高（甚至只能全款或者公司名義才能購買），以後轉讓很難找到下家。

第五；你稱為的商住房稅費高，70年住宅按照面積大小調整收費比例，而非住宅類的是3%，水電費、物業費也高很多。

第六；你稱為的商住房的人員比較亂，有辦公的 ，有居家的，有出租的，什麼人都有，管理起來比較麻煩，增添了不少安全隱患。

商業住宅指的是在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，與普通住宅的區別在於，其土地使用性質和產權性質的差異。

商業住宅土地使用年限為40年，普通住宅為70年。

商業住宅屬於非普通住宅，和普通住宅相比，由於規劃目的和使用性質不一樣，二者的公共配套設施指標不同，產權證標的內容也不同。主要表現為住宅樓下層為商業網點，上層為民用住宅。

根據物權法規定，住宅用地的產權年限為70年，商業用地為40年。需要特別注意的是，普通住宅產權到期後會自動續期，而商業用地則需主動申請續期，申請續期還有可能會被駁回。因此，關於商業用地的產權問題目前還是個未知數，不要輕易相信他人的信口開河。

由於是商業用地，商業住宅的水電費比普通住宅要貴。若是貸款購買的話還存在一些限制，一般只能貸款十年，且不得使用住房公積金貸款。此外，多數地區的商業住宅不能落戶、無學位，這點在購買商業住宅前需反覆確認清楚。

商住房和住宅有以下不同點：

1、土地性質不同

題目中讀起來就知道住宅和商住樓的不同了，“商住”的土地性質為商業用地或綜合用地，“商住”指的是：同時具有商業和居住用途性質的土地，常見的就是樓下幾層為商業用途，其他樓層用來居住。“住宅”則是純住宅，不能用來辦公。

2、產權不同

商業用地為40年產權，綜合用地為50年產權，所以呢，商住樓的產權年限為40年或50年，而住宅用地則是人們熟悉的70年產權。產權到期後，無論是商住房還是住宅，國家都會收回土地，到期後住宅會自動延續，而商住樓則暫時沒有明確的規定，也不能聽信“謠言”。

3、生活成本不同

商住樓按照商水商電來算，每個月會多出百來塊，一年下來的差距也有千把塊，可以從下圖直觀看出差距，從生活成本來看，商住樓要比住宅高。

商住兩用房主要有以下幾點區別：

1、購房和貸款政策不同。

商住房不限購不限貸，但是首付要5成，最長貸款10年，產權基本都是40年，不過價格一般比住宅便宜；住宅有些城市會限購限貸政策，首付是3成，最長貸款30年，產權70年。

2、生活繳費不同。

商住房水電費用屬於商業用水電費用，收費基本都是按照商業標準收費，比住宅要貴很多。

3、居住體驗不同。

商住房的性質是商業用地，主要還是作商業用途，所以在房間的佈局設計，以及光照等都不如住宅。

4、落戶政策不同。

普通住宅是可以落戶的，但是商住房就不一定了，這個具體要看城市，相關規定會不同。

5、投資風險不同。

如果你買商住房為了投資，未來可能會有新政策，如果不允許買給個人，以後豈不是賣不出去。並且商住房流通性差，升值空間小，二手房市場很難賣。

所以對於個人而言，是不建議買商住房的，你如果買房還是要看清楚的。