“禁墅令”下，你不得不知的三個事實！

Part1

建築是區域乃至城市的風向標，城市形態往往能從中窺探一二。作為人居的最高標準，別墅眾生相足以展現一座城市的頂級消費景觀。就拿號稱“滬上第一豪宅”的檀宮來說，作為上海最奢華別墅之一，單棟價值上億，這是魔都上海站在食物鏈頂端之上，用金錢搭建的距離感。

別墅是小眾的，字面意思即需求有限，成交市場受波動起伏不明顯。但4月份，一紙檔案卻打破了別墅市場以往的“平靜”。

住建部再度發文，要求各地立即暫停辦理有關別墅專案建設審批手續，並對已建、在建、在批、待建、待批的別墅專案進行梳理。

此令一下，限墅令訊號再次打響。其實別墅“禁地”已有數年之久，層層升級卻屢禁不止，但這次並非過去般老調重彈，決心與力度非同以往。

這也意味著，購房者不得不認清三件事實：1.別墅開發，成為絕唱。2.別墅產品，日益稀缺。3.別墅價格，水漲船高。

一石激起千層浪，最先觸及池中央的，是北上廣。據相關資料統計，2019年4月，上海市別墅成交21套，環比增長133%，同比增長75%。別墅市場需求量相對以往大幅提升，大批投資客甚至將目光投向成都、武漢等其他城市。

而浪潮已至，南昌也不例外，迅速被裹挾其中。

Part2

南昌及周邊目前的在售別墅，可區分為混合型社群與純墅區。

混合型社群，即市場上常見的“高低配”。自國土部明確規定容積率不得小於1.0後，低密度別墅群開發受到限制，“高層+洋房+別墅”的混合型別墅社群逐漸常見。

但這是別墅的妥協與退讓。混合結構雖親民，建築形態卻較為複雜，相對於純墅區而言，客群雜、容積率高、物業管理也與高層住宅無異，居住體驗往往大打折扣。

純墅區，顧名思義，即內部僅有別墅這一種建築形態。純墅區私密性高、建築密度低、專業管理，但限墅令頒佈後，純墅區已經止步於拿地階段，這意味著，純墅區將因為容積率的限制而“斷供”。

需注意的是，近些年來湧現的“疊墅”實際上屬於類別墅群，是一種打擦邊球的別墅產品。

Part3

限墅令的影響無疑顯而易見，物以稀為貴，南昌存量別墅將越來越少。尤其是純墅區，目前已是賣一棟，少一棟，不少別墅已嗅到風頭，價格水漲船高。

首先，疊墅不是別墅。兩者是有區別的。有“疊加別墅”的意思，類似於把兩幢獨立別墅疊加在一起，但它又不是簡單的疊拼，在設計、規劃、佈局、建設中相對具有獨立的元素，某種程度上疊墅具有洋房公寓與聯排別墅特色，但別墅與疊墅而言，更有獨立性和獨院性。

從2003年開始，別墅市場已連發了近10道禁令，一次比一次嚴厲，禁墅令的執行，將直接從土地源頭切斷別墅供應。

疊墅一般為四層或五層，不超過6層，帶閣樓建築，可以看做是由多層的複式住所上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，具有獨門獨院、獨立扶梯、超大天台、私家院子等。與聯排別墅相比，疊墅的獨立面造型更豐厚一些。在國家禁墅令下，疊墅產品也可以滿足了中高消費者和改善性置業者的需求。

相對而言，疊墅上戶一般有閣樓和樓臺，亮敞，Sunny好，缺陷是沒有別墅的感覺。下戶疊墅更近於傳統別墅，有宅院，有的還有地下室，缺陷是樓上有住戶，相對空間難免不受影響，有時候光線也沒用上戶好。

疊墅作為一種房地產產品型別，與聯排、複式以及獨棟別墅還是有區別的，業主購買的時候也要分清楚，多了就透徹，避免花冤枉錢，買個“類產品”。

當然，現在禁墅令，別墅產品稀缺。如果有別墅產品能買，還是會把疊墅當做第二選擇的，畢竟，疊墅還不是完全意義的別墅，也是不能代替別墅的。

SOHO作為一種房地產產品。但近年來，一些開發商假借SOHO之名，其實就是寫字樓類產品，SOHO除了居住功能外，還可以用作商業。一般戶型不大、總價不高、全裝修，租金相對寫字樓也低，物業功能相對更豐富。

一些疊墅產品也具有SOHO功能，但相對售價高，市場需求還是有的。至於是否會成為下一個SOHO，主要還是看售價、使用功能和物業方面，部分或適時情況下，也不是沒有可能。

1、首先國土資源部對於別墅的定義是指：獨棟、獨門獨戶獨院、帶室內車庫、總高兩至三層樓的住宅，佔地面積大、容積率1.0以下。

2、像很多亞別墅類住宅，如市場上所謂：“多層洋房”、“雙拼別墅、聯排別墅、疊拼別墅”都屬於高檔住宅，而不是屬於真正意義上的別墅，所以不受別墅產品限制！

3、以下圖片產品均不屬於真正意義上的別墅產品！