商鋪購買因素重點關注的是投資回報率，跟樓上住宅沒有太大的關係，只要人流量足夠，附近商業氛圍好，租金回報率合適就可以考慮投資，一般這類房產買賣價格增長率不如住宅，但是租金回報率要高於住宅。

不建議

最大的原因在於，中國當前住房回報率明顯偏低！

而商鋪的租金收入和營業收入與經濟大環境關係很密切，投資很難收回成本，所以沒啥必要。

更簡單來說就是：住宅能有剛需，商鋪沒有

最好先考慮幾個方面：1:樓上的住戶或者是整體社群的住戶有多少戶，如果戶數太少，就不建議購買了，如果是個大型的社群，可以納入考慮購買的範圍。2:要看開發商和物業管理公司的整體規劃和管理水平，一般不太知名的開發商或者物管的不建議購買，這個決定了商鋪的整體招商管理和運維，直接涉及到商鋪的收益。像萬科，保利，中海，越秀等等知名的商鋪整體規劃經營管理還是非常不錯的。3:要看是樓底的門面還是樓底綜合體的商鋪。如果是門面，且位置較好可以考慮，如果是樓底的商業綜合體建議非常謹慎，綜合體在各方面都會受到管理公司的制約，即使你是業主也未必有絕對的話語權。4:小業主投資商鋪還是那幾點，看品牌，看位置，看人流量，不要輕信返租之類的推銷

經常有朋友問教授：自己多麼看好某某某商鋪，能不能買之類的問題？在此，教授統一回答：任何商鋪都不建議投資。

教授在此解釋一下基本邏輯：

在以往人類社會的幾千年當中，做生意基本上就是靠3個渠道：走街串巷、集貿市場以及商鋪。（第4種就是最近這些年崛起的電商，與商鋪一起講。）

其中，走街串巷往往是騙子居多，號稱遊走江湖，就像是環京銷售一樣，打一槍換一個地方，各種不靠譜以及欺騙，信任度比較低。

第二種是集貿市場，它是中國傳統的一種買賣形式，古代的南方稱大集為墟或者場，北方稱為集。最早可追溯到殷周時代，主要就是隔三差五在固定日子裡把小商品放到集貿市場買賣，商品一般比較廉價，假貨多，質量不能保障。近代，質量有保障、產品種類更加齊全的大型超市和市場對大集的衝擊不小，加上城市化，越來越多的人走進城市。慢慢的，集貿市場這種低檔市場形式慢慢消散在城市化程序當中，只能留作回憶。

第三種就是商鋪形式。考慮到ebay成立於1995年，淘寶成立於2003年。主要講中國，暫且以淘寶成立時間粗略計算。在15年之前，銷售渠道很單一。幾乎所有的正規廠家，要想把產品賣出去，必須靠商鋪。商鋪，一來作為宣傳名號，二來作為銷售渠道（幾乎全部依靠店鋪）。現在的年輕人生活在現在這個產品百花齊放並且銷售渠道五花八門可選擇性眼花繚亂的年代，很難想象當年的情況。那時候老百姓要購買商品，也只能去商鋪購買。那時候城市不發達，面積以及人口數量比較小，商家日子是非常好過的，一般廠家都有保護策略一個城市一個產品只能有那麼一兩家店鋪，你在這家商鋪問好價格後，要比價只能坐車很遠再去另外一家商鋪對比，時間、精力成本巨大，一些小城市可能獨此一家別無分店，基本上商家要多少錢，你就得付多少錢。商鋪給房東帶來了無數財富，所以自古以來便有“一鋪養三代”的說法。

但是近些年，隨著中國城市化以及電腦、手機網路的大發展，商鋪風光不再。一來，中國城市化大發展，遍地是樓房，遍地有商鋪。商鋪數量前所未有的增加，已經基本過剩並且還在大量增加。

二來，消費習慣、銷售渠道的變化。隨著電腦、手機網路發展，加之物流、支付產品的爆發式增長，電商呈現出跳漲式增長，而且現在的城市人已經習慣了網路購物的便捷：想買一個產品，網上輸入，價格高低、產品引數、使用情況、歷史低價，產品折扣等資訊全部呈現，一目瞭然。只需要網上點選幾下，當天或者隔天產品就到家了。目前，很多廠家已經對商鋪這種渠道銷售形式的依賴程度越來越弱化，很多老百姓購物，商店早已不是主要選擇。

第三，一些市中心的店鋪，雖然人流量尚可，一些商鋪營銷力度比較大，生意還是比較火爆。雖然租金尚可，但是升值幅度比較慢。趕上行情，住宅1年升值頂商鋪10年租金。目前北京、上海等一線城市，大面積商鋪空置、轉手已經不是新聞，部分中小城市可能電商、物流發展尚且不發達，商鋪生意尚可，但是隨著電商的大發展，廣大中小城市的電商購物一定會越來越便捷。這一定是大勢所趨。

在未來，電商+商鋪是大趨勢，但是這個商鋪跟你投資的散戶商鋪關係不大，這個商鋪是電商巨頭的商鋪體驗店。

現在比較流行的說法是：“一鋪坑三代”。所以，想投資商鋪的抓緊停手。已經買過商鋪的持有者，抓緊小眼珠一轉，迅速賣掉商鋪，讓老實人接盤。

首先要看住戶多少，人流量是否足夠強大，能夠為店鋪帶來不錯的日均流動量；如果是那種社群是可以，如果住戶比較少且後續入住情況也一般的話不建議購買；其次就是是否有品牌效應，是否有大的知名的品牌入駐商場，這樣帶來的人流量也是不出的；最後是開發商的品牌，越大的知名的開發商品牌對於商鋪業態的規劃是有很大的發展考量的。