2021年的房地產市場，總體而言，新房穩步上漲，二手房出現分化。

新房市場。

眾所周知，新房的價格錨定的是土拍的價格，正所謂：麵包的價格取決於麵粉的價格。

由於土拍價格穩步上漲，我個人認為，2021年全國範圍內，新房價格會穩步上漲，漲幅在6%左右，基本和土拍的漲幅保持一致。

二手房市場。

我個人將二手房分為4大類：1.優質學區房；2.城市核心地段非學區房；3.大多數普通二手房；4.極個別沒有流動性的二手房。

1.優質學區房。

這類房產有優質的學區配套，非常有稀缺性，它的價格取決於供需關係。由於優質學區房嚴重供不應求，富人越來越多，人們越來越重視孩子的教育，以及資產的保值增值，優質學區房的漲幅會比較大，可以高達20%-100%，具體漲幅取決於城市地段、學校成績、供需緊張程度。

2.城市核心地段非學區房。

這類房子處於城市核心地段，學區配套一般，有一定稀缺性，它的價格主要取決於供需，受到新房價格的影響較大。這類房子漲幅比新房高很多，可以達到10%-20%，具體漲幅取決於地段和供需緊張程度。

3.大多數普通二手房。

這類房子主要在市區非核心地段和郊區，學區配套普通，沒有稀缺性，它的價格錨定的是新房的價格，漲幅基本會和新房保持一致，大約在6%左右。

4.極個別沒有流動性的二手房。

這類房子主要在房子供大於求的郊區，它們的價格往往比新房低30%以上，成交十分冷清，處於有價無市的狀態，它的價格也會微漲，漲幅跑不贏新房，在6%以下。