住宅的利潤主要來取決於拿地成本，銷售成本低，銷售價格高，專案管控較好降低成本，恆大在這一波上漲之前大量囤積土地，而且主要是在一二線，地的價格相對比較便宜；一二線城市的也是主要市場銷售火爆，銷售成本相對較低；一二線城市房產價格上漲較快，恆大定位高階，價格相比萬科和碧桂園較高，也促使其利潤高

1.營收及規模的進一步擴大，房地產行業已經有進一步進入“高寡佔時代”的趨勢，故而在一定程度上會帶來邊際成本的下降和利潤的上升。 2.恆大自身戰略的改變，由以前單純的規模型到規模加效益型發展的轉變變成了利潤增長的內在驅動力。

這個問題先給了結論（如果我沒理解錯的話）：恆大地產2018年的利潤是2、3、4名的總和還多。第一眼看到這個結論就感覺不對。我查證了一下。

首先，2018年房地產企業的年報都還沒出爐，包括恆大。恆大3月5日釋出了正面盈利預告，預計盈利較去年增長超過90%。找了下去年的資料，2017年恆大的淨利潤是243.72億港幣，按照90%的增長率，2018年淨利潤應為463.068億港幣。以3月9日港幣兌換人民幣的匯率，摺合人民幣為396.43億。

我找了一下主要房地產公司2017年的利潤排行，下圖是前瞻產業研究院統計的結果，2017年房地產公司盈利前十強。

這個表感覺哪裡不對，我又仔細查看了下資料，印證了我的直覺：這個表是不準確的。比如中國海外發展（中海地產）2017年盈利是407.67億港幣，姑且以3月9日的匯率來算，是349億元人民幣，跟表格中大體相當；但融創2017年的利潤是110.04港幣，表中並沒有折算人民幣，再比如表中綠地地產和保利地產淨利潤一樣，查了一下，應該是把綠地的弄錯了。（真是頭大）

我重新做了一張表，因為只考慮排名，所以我簡化了工作，按照3月9日的匯率，全部換算成人民幣。（同一標準下，大體上不影響排名）2017年中國主要房企業淨利潤如下：

這些公司都還沒出年報，但恆大和融創都發布了正面盈利預告，恆大預增90%、融創預增45%；綠城釋出了盈利預警，預減50%~60%。綠城以預減50%計算，其他未出預告的公司假設零增長。（實際大部分應該有增長）得出2018年各大房企的淨利潤資料，如下：

如表中顯示的，除恆大、綠城、融創外，其他房企淨利潤維持零增長的情況下，恆大和融創各提升一個位次。中海、萬科、碧桂園的淨利潤排在2-4位，三者淨利潤之和為852.66億，是恆大的2.15倍。

所以，題主“恆大地產2018利潤是234名的總和還多”似乎並不成立，請題主再核實一下？

儘管如此，恆大90%的盈利預增仍然十分亮眼，相比之下綠城的盈利預減就顯得十分扎眼了。

畫風清奇吧。但至少告訴我們一個事實，房地產再也不是一本萬利、坐著收錢的行業了。從萬科的“活下去”，到恆大的“全國所有住宅專案都能打9折”、碧桂園“開啟大規模人員調整”，還有萬達的輕資產戰略，大家似乎都在轉型的路上。

至於2018年淨利暴增9成，應該和恆大此前的三四線城市戰略相關。

上圖是國家統計局最新發布的2019年1月全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。拉長看同比，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價分別增長2.8%、0.9%、9.7%、-0.1%，除廣州外，北京、上海微漲，深圳同比下跌。同比增幅最大的是西安、呼和浩特、海口、大理等二三四線城市。也就是說，過去一到兩年間，在嚴格的調控政策下，一二線城市已經停漲，但二三四線城市仍維持了一定的慣性上衝。

恆大前幾年的拿地策略偏向於三四線城市，走的是農村包圍城市的道路，這一輪上漲中獲益匪淺，由此可以推斷出，與恆大采取相同策略的碧桂園2018年的業績應該也是非常亮眼的。（留待年報驗證）相反，一些拿地集中在一線城市的房企，2018年的業績增長應該不如恆大和碧桂園。

值得一提的是，恆大和碧桂園已經開始從三四線城市轉身，恆大提出“新恆大”口號，要進軍高科技領域；碧桂園則成立了農業控股公司。2018年，從拿地金額上看，恆大並不靠前。

在地產界，許家印向來“覺悟”最高，恆大不再激進拿地。在房住不炒的大基調下，房地產稅立法程序加快，房地產市場恐怕真的要進入一個新階段了。

恆大在前期拿了很多的低價的地，而且很多都是在二三四線城市，利潤非常高，這裡面房價上張得快，所以恆大利潤高也就是正常的。

最為第一房企的恆大，多年了一直在做好本職房地產的同時，也在謀求多方向多產業的發展，從佈局高科技，佈局旅遊產業，到早期的農牧，礦泉水，都溼多種領悟的嘗試，另外說下恆大的執行力，做為一個如此大的企業，在決策個政策的執行力上卻一個很迅速，時間就是金錢，這點上還是很有道理的。恆大這幾年一直在謀求轉型和多元化發展，佈局文化旅遊和大健康產業，還投資了新能源汽車，在高科技領域邁出了第一步。原有的底子基礎好，再加上正確的戰略和方向，集團的管理也很嚴格，成功並不是偶然的，要看其全面