是先有“廣場協議”，後有房地產泡沫破滅。

“廣場協議”只是一個貿易協定，有利有弊。中心意思就是日元相對於美元升值。日元升值了，相對於美元值錢了，表現在對美國出口上的價格提高了，物美不廉價了。同時日元到美國買東西，也值錢了。

日本人只看到了有利的一面，一下覺得自己富有了。於是到美國大肆揮霍，購買奢侈品，甚至把勒克非勒公司的總部大樓都買了。

普通日本人手裡的錢多了，購買不動產是正常的選擇。於是東京的房價一日沖天。

資金在實體經濟領域沒有得到增加，反而更少了。日本產品不再低廉產品銷售不出去，效益減少。接下來的是裁員。惡性迴圈開始蔓延。失業，沒錢，斷供，房價一路下滑。

“廣場協議”還有英國，法國，西德都簽字了。他們沒有房地產破滅。

中國的房地產的價格高漲是建立在收入水平提高的基礎上的。與日本的破滅不是一回事。

紮紮實實的發展實業才是根本。

日本房地產泡沫個人始終感覺是主動刺破，不是被動（賭徒心理很嚴重）

帶大家回顧下1985年之前日本經濟現狀，有幾個特點很值得大家注意：

第一、日本當時為了維持經濟持續增長可以說是不惜一切代價。長期過快的經濟增長使得日本缺少了警惕性，可以說日本從二戰後的一窮二白，幾十年就GDP總量直逼美國，連續超過英國、德國等傳統歐洲發達經濟體，使得日本國內普遍有一種日本無所不能的感覺。而這種背景下，保持經濟高速增長，繼續趕超美國估計是很多日本政客的想法。所以，持續的貨幣寬鬆政策就是為了保持經濟快速增長的前提。

第二、本身日本就是土地資源稀缺的國家，世人皆知，所以在貨幣寬鬆的背景下，大量的資金流入土地和房地產市場是必然的。因為在日本看來土地才是最為保值的商品（比黃金更重要），這也是日本當時很多人去國外買地、買樓的原因。而國際資本也正是看準了這點，也開始大力進入日本市場炒作樓市，日本房價在內因和外因作用下自然瘋漲。

第三、日本廣場協議的主要原因跟今天的中美貿易是同樣的原因（解決貿易問題）。日本長期對於美國貿易順差，美國自己國內經濟增速不高，自然感覺到不舒服，就要求日元升值（美元貶值）。對外貿有所瞭解的朋友應該知道，貨幣升值有利於進口，不利於出口。日本當然知道這點，但是對外貿易是日本經濟增長的重要驅動力之一，日本當然不肯輕易放棄這塊肥肉。所以日本更加寬鬆的貨幣政策就繼續出臺，在美元持續貶值，日元升值的背景下，大量的投資者開始持有日元和拋售美元。日本瞬間成為最大債權國之一，而這些日本資金大多都進入了當時所有人都認為穩賺不賠的土地和房地產行業。股市與樓市無縫銜接，基本是當時日本的情況（賣房炒股、賣股炒房等）。直到1989年日本主動進行了緊縮的貨幣政策，直接戳破了這個泡沫經濟，同時也引燃了房地產泡沫破裂（所以個人覺得是主動刺破的）。

個人覺得就算是不簽訂廣場協議，日本的房地產泡沫破裂也就是早晚的事情，幾點愚見：

第一、賭徒心理當時充斥了日本各行各業，因為疏於監管（監管不嚴格）等幾乎已經實現了全民炒房、全民炒股的情況。當一個國家幾乎所有的人都在炒股、炒房不進行工業生產的時候，那麼經濟出問題只是早晚的事情。

第二、以GDP論英雄還是那個時候的主流。這也是為什麼日本要一味的保持經濟高速增長的原因，趕英超美是不是有一種大躍進的感覺。單純的認為GDP超過就是真正的超越，這種想法在今天看來很單純，但是在當時確實是大多數人的觀點。也正是為了這樣一個目標，所以十幾年寬鬆的貨幣政策才是外界誤認為日本經濟會持續增長。

第三、當時日本的經濟情況不去主動刺破經濟泡沫，那麼很有可能日本政府破產。就像上面講的一樣，因為廣場協議要求日本貨幣對應美元升值，隨後幾年在G5國家帶頭下，美元持續貶值（被拋售），日元持續升值（被買入）。但是有一天當美元升值的時候，相信100%的人會選擇拋售日元買入美元，尤其是以美國為首的同盟（帶動作用是明顯的），那麼日元到時候肯定要貶的一處不是，到時候就不是簡單的房地產泡沫這麼簡單的。日本畢竟真實實力與美國來說差距還是挺大的，雖然說當時製造業日本不錯，但是打金融戰還不是對手。

廣場協議跟日本房價崩盤沒有多少關係，現在很多專家都把這兩件事關聯在一起，誤導了國內很多很多人包括決策層面的人，廣場協議簽完之後日本房價繼續大漲了

好幾年，日本房價崩盤的核心原因是日本政府覺得不能這樣放任房價繼續漲下去，這樣日本的製造業就完了。而且房價出現崩盤苗頭之後日本政府也並沒有採取啥措施阻止這事，可以說就是日本政府故意主動刺破的。

自己製造了泡沫只能自己消化，均值迴歸。有些人牽強把責任歸罪於廣場協議，一方面是責任甩鍋必要，一方面籤協議會影響到某一集團自身利益。看不穿這一點，就會誤導民眾。