商住一體一共三層樓360平米，銀行賣出 235萬，可以貸款50萬，年租金10萬元。

首先商住一體的房子肯定是屬於商業地產性質，只有40年產權，最低首付50%，最長貸款時間10年，銀行利率上浮10%。由於商業房地產的環境比較複雜，再排除考慮周邊商業氛圍，以及商鋪價格能夠漲多少，租金會不會漲等等情況，利用靜態評估，來粗粗算一下。

235萬的房子首付50萬，也就是說只要首付20%，商鋪這種情況比較少，這到底是什麼情況？是不良資產，還是產權不清晰，拿出來才拍賣的，要搞清楚。230萬減去50萬，還有185萬，要在10年內全部還清。年利率按照7.2%，等額本金還款到期利息大概要90萬左右。這樣合起來總投資在325萬元。

專案投資回收期32.5年。如果銀行貸款利息不算的話，235萬的投資，每年租金為10萬元，年投資回報率為8.5%，還屬於不錯的投資。但是如果減去這裡面的銀行利息7.2，投資回報率只有1.3%。差不多就等於幫銀行賺錢。

當然這裡說了，這是一個靜態的評估，這裡面動態的情況有，整個商鋪未來可能會增值，還有就是店租可能會隨著時間不斷的增長，這個沒有計算在內。筆者的感覺，如果是由自己全部的資本去投入，那麼這生意還是可以做的，如果是從銀行貸款80%來做這個東西，感覺沒有太大的投資價值。