現實生活中，經常會發生不動產的買賣、贈與、繼承等，這就需要辦理不動產的轉移登記。那麼，不動產轉移登記中的風險有哪些呢？不動產登記存在風險的型別有哪些呢？不動產設有抵押權，轉移登記如何防風險呢？下面就由找法網小編為您詳細介紹，希望對您有所幫助。
不動產轉移登記中的風險
一、不動產轉移登記中的風險
1、對虛假申請進行了登記。如虛假權利人、虛假材料(如虛假身份證明、虛假權屬證書、虛假結婚證、虛假居住證、虛假稅票、虛假竣工證明、虛假繼承公證、虛假委託公證等)；
2、對不符合法定形式的材料進行了登記。如公證地的要求、無民事行能力的證明、當事人前後身份證明材料一致的證明(公證管轄審查)
3、對限制處分的不動產進行了登記。如異議登記、預告登記、查封登記、抵押登記，房產有爭議；
4、對有條件上市的不動產進行了登記。如保障房、央產房、房改售房(須提交有關單位同意上市的證明，土地出讓金或地價綜合款等)；
5、對共有的不動產單方申請進行了登記(主要是夫妻共有不動產，但不動產權屬證書記載權利人為單方，實質為隱性共有)；
6、異議登記的設立登記。濫用異議登記，不用交訴訟財產保全費，又能起到限制處分房屋的作用(利害關係人判斷)；
7、根據生效法律文書的登記。如法院撤銷了設有抵押登記的不動產的轉移登記或者民事訴訟中撤銷解除合同等(更正登記)；
8、超越職權登記。如不予受理告知書蓋不動產登記中心章。
9、適用法律錯誤。如引用失效規章或檔案，登記查詢適用政府資訊公開。
二、不動產登記存在風險的型別
不動產登記工作面臨的風險主要有業務風險、資訊平臺風險和資料風險，但這幾種型別的風險往往又不是孤立存在的，多數時候會引起交叉連鎖反應。
1、 業務風險
中國長期以來實施分散登記，登記人員和社會公眾都已形成了思維定式，給不動產統一登記帶來了風險。比如，過去只憑房產證就能在房產部門辦理直接房產轉讓，現在要求兩證齊全；過去可以分開辦的房屋抵押，現在必須捆綁辦理；同步辦理土地轉讓必須依法報政府批准，涉及劃撥土地轉讓的，還需補辦土地出讓手續並繳納土地出讓金等。
2、資訊平臺風險
統一登記開展初期，因系統、業務、人員等處於磨合階段，資料、系統等問題時有發生，雖然已經加強了質量管理，但無法確保完全沒有遺漏。另外，資訊平臺所依賴的軟硬體環境受多重因素影響，如計算機病毒、硬體故障、自然災害導致環境損壞等。因此，資訊平臺的穩定性、功能完善程度，與不動產登記風險關係緊密。
3、資料風險
不動產登記的資料風險在內容上主要集中於資料的完整性和準確性。其中，存量資料包含房、地、林、草、海等各項資料，在分散登記時，各部門資訊化程度不一、標準不一，從而致使存量資料不僅種類多、資料量大，且質量參差不齊，難以有效支撐業務辦理，給不動產登記帶來一定風險。另一方面，由於目前不動產登記處於初始執行階段，登記制度還有待進一步完善，且各地區不動產登記機構水平各異，因此不動產登記的增量資料也存在著資料風險，潛伏在日常不動產登記之中。一旦出現數據洩露、資料篡改、資料丟失等事件，必將造成嚴重後果。
三、不動產設有抵押權，轉移登記如何防風險
1、不動產設有抵押，辦理轉移登記時應當經抵押權人同意。
2、經抵押權人同意後，可以簽訂買賣合同並辦理登記。
3、受讓方分期付款，可以申請預告登記並保留原抵押權。
4、對於特殊情形，根據不同的權利狀態採取相應的處理方式。
一是債務轉讓連同抵押物轉讓。合法合理的做法應該是：經抵押權人同意，不動產買賣雙方籤債務轉讓協議和不動產買賣協議，只要憑著這兩個協議及其他必要申請材料，抵押人、抵押權人、受讓人三方同時申請不動產轉讓登記和抵押權變更登記，這樣在房屋所有權和土地使用權轉讓到受讓人名下時，抵押權緊隨其後發生主體即抵押人的變更。
二是如果抵押物上有多個順位抵押權，抵押物轉讓時是否要得到所有抵押權人的同意。根據《物權法》精神，應當經全體抵押權人同意方可轉讓不動產。抵押權人儘管有順位之分，但在法律地位上同是抵押權，只是受償的優先權有先後之分。
三是抵押物上有查封，抵押物是否可轉讓。也就是說，抵押在先而查封在後，根據相關法律法規及司法解釋，查封的不動產不可以轉讓，因此，即便抵押權人同意轉讓也不得轉讓。
四是債務和債權同時轉讓。這是在第一種情形基礎上同時發生債權轉讓，即債務人和債權人主體同時變化，並伴隨抵押物主體變化。其中同時發生三種法律關係—— 債務轉讓、不動產轉讓和債權轉讓，為充分保護三個法律關係中的當事人權益，使房屋所有權、土地使用權、抵押權順利安全過渡，與上述第一種情形同理，不動產轉移登記和抵押權轉移（變更）登記應當同時受理。
現實生活中，經常會發生不動產的買賣、贈與、繼承等，這就需要辦理不動產的轉移登記。那麼，不動產轉移登記中的風險有哪些呢？不動產登記存在風險的型別有哪些呢？不動產設有抵押權，轉移登記如何防風險呢？下面就由找法網小編為您詳細介紹，希望對您有所幫助。
不動產轉移登記中的風險
一、不動產轉移登記中的風險
1、對虛假申請進行了登記。如虛假權利人、虛假材料(如虛假身份證明、虛假權屬證書、虛假結婚證、虛假居住證、虛假稅票、虛假竣工證明、虛假繼承公證、虛假委託公證等)；
2、對不符合法定形式的材料進行了登記。如公證地的要求、無民事行能力的證明、當事人前後身份證明材料一致的證明(公證管轄審查)
3、對限制處分的不動產進行了登記。如異議登記、預告登記、查封登記、抵押登記，房產有爭議；
4、對有條件上市的不動產進行了登記。如保障房、央產房、房改售房(須提交有關單位同意上市的證明，土地出讓金或地價綜合款等)；
5、對共有的不動產單方申請進行了登記(主要是夫妻共有不動產，但不動產權屬證書記載權利人為單方，實質為隱性共有)；
6、異議登記的設立登記。濫用異議登記，不用交訴訟財產保全費，又能起到限制處分房屋的作用(利害關係人判斷)；
7、根據生效法律文書的登記。如法院撤銷了設有抵押登記的不動產的轉移登記或者民事訴訟中撤銷解除合同等(更正登記)；
8、超越職權登記。如不予受理告知書蓋不動產登記中心章。
9、適用法律錯誤。如引用失效規章或檔案，登記查詢適用政府資訊公開。
二、不動產登記存在風險的型別
不動產登記工作面臨的風險主要有業務風險、資訊平臺風險和資料風險，但這幾種型別的風險往往又不是孤立存在的，多數時候會引起交叉連鎖反應。
1、 業務風險
中國長期以來實施分散登記，登記人員和社會公眾都已形成了思維定式，給不動產統一登記帶來了風險。比如，過去只憑房產證就能在房產部門辦理直接房產轉讓，現在要求兩證齊全；過去可以分開辦的房屋抵押，現在必須捆綁辦理；同步辦理土地轉讓必須依法報政府批准，涉及劃撥土地轉讓的，還需補辦土地出讓手續並繳納土地出讓金等。
2、資訊平臺風險
統一登記開展初期，因系統、業務、人員等處於磨合階段，資料、系統等問題時有發生，雖然已經加強了質量管理，但無法確保完全沒有遺漏。另外，資訊平臺所依賴的軟硬體環境受多重因素影響，如計算機病毒、硬體故障、自然災害導致環境損壞等。因此，資訊平臺的穩定性、功能完善程度，與不動產登記風險關係緊密。
3、資料風險
不動產登記的資料風險在內容上主要集中於資料的完整性和準確性。其中，存量資料包含房、地、林、草、海等各項資料，在分散登記時，各部門資訊化程度不一、標準不一，從而致使存量資料不僅種類多、資料量大，且質量參差不齊，難以有效支撐業務辦理，給不動產登記帶來一定風險。另一方面，由於目前不動產登記處於初始執行階段，登記制度還有待進一步完善，且各地區不動產登記機構水平各異，因此不動產登記的增量資料也存在著資料風險，潛伏在日常不動產登記之中。一旦出現數據洩露、資料篡改、資料丟失等事件，必將造成嚴重後果。
三、不動產設有抵押權，轉移登記如何防風險
1、不動產設有抵押，辦理轉移登記時應當經抵押權人同意。
2、經抵押權人同意後，可以簽訂買賣合同並辦理登記。
3、受讓方分期付款，可以申請預告登記並保留原抵押權。
4、對於特殊情形，根據不同的權利狀態採取相應的處理方式。
一是債務轉讓連同抵押物轉讓。合法合理的做法應該是：經抵押權人同意，不動產買賣雙方籤債務轉讓協議和不動產買賣協議，只要憑著這兩個協議及其他必要申請材料，抵押人、抵押權人、受讓人三方同時申請不動產轉讓登記和抵押權變更登記，這樣在房屋所有權和土地使用權轉讓到受讓人名下時，抵押權緊隨其後發生主體即抵押人的變更。
二是如果抵押物上有多個順位抵押權，抵押物轉讓時是否要得到所有抵押權人的同意。根據《物權法》精神，應當經全體抵押權人同意方可轉讓不動產。抵押權人儘管有順位之分，但在法律地位上同是抵押權，只是受償的優先權有先後之分。
三是抵押物上有查封，抵押物是否可轉讓。也就是說，抵押在先而查封在後，根據相關法律法規及司法解釋，查封的不動產不可以轉讓，因此，即便抵押權人同意轉讓也不得轉讓。
四是債務和債權同時轉讓。這是在第一種情形基礎上同時發生債權轉讓，即債務人和債權人主體同時變化，並伴隨抵押物主體變化。其中同時發生三種法律關係—— 債務轉讓、不動產轉讓和債權轉讓，為充分保護三個法律關係中的當事人權益，使房屋所有權、土地使用權、抵押權順利安全過渡，與上述第一種情形同理，不動產轉移登記和抵押權轉移（變更）登記應當同時受理。