房地產多年的發展已經越來越趨向於理性投資了。2019年可能是經濟週期的低谷，但絕對不是春天：剛需多了，價格自然貴。房子從來不是給窮人住的。

2019年可能是低谷，適合逢低買入，抄底就算了，畢竟它是不動產！

剛需族期盼的春天就是房價大幅下跌，跌到他們能買得起。那麼在2019年，這個期盼有可能實現嗎？個人認為沒有這個可能性。

2019年伊始，中央就三令五申房住炒，房地產市場以穩為主。穩，就是既不能大幅下跌，也不能大幅上漲，可以小幅下跌也可以溫和上漲，讓居民的預期由強烈看漲轉為滯漲或小幅看跌，以便使資金脫虛向實，使經濟平穩轉型。

在以往的二十多年中，房地產是國民經濟的支柱產業，透過房地產，政府拿出讓金進行基建及其他的各項市政建設，極大的改善和推進了城市的發展，可以從某種意義上說，房地產功不可沒。

但是，高企的房價已嚴重的阻礙了經濟的發展，舉國上下一片抱怨之聲，大家都希望房價能大幅下跌，跌得大家都能買得起。可是，目前中國的經濟轉型尚未完成，房地產的經濟拉動作用尚不可缺，真可謂是牽一髮而動全身，一個不小心，就可能會使經濟遭受重創，這是誰也不願看到的。國家需要的是軟著陸而不是自由落體，一旦房價出現暴跌國家仍然會出面救市。

所以，希望在2019年透過房價暴跌而實現買房夢的朋友，可以洗洗睡了。

剛需者的春天，說的無非就是房價“大跌”

試問：均價5萬，跌到3萬，再到2萬，那些所謂的剛需觀望者就會買了嗎？

對於剛需來說，任何時候都是最佳時機。

再來說說房地產市場

1、房地產從過去到現在，始終是國民經濟的支柱產業，功不可沒；

2、從16年10月份嚴格執行廣告法；因城施政；房子是用來住的；等等，可謂是“最有效”的一次調控，隨之而來的是就是近兩年多來國民經濟整體的下滑，可謂房地產市場，牽一髮動全身；

3、房地產市場，一直以來都是週期性的，就上海而言，18年底上海市場及環滬市場，都已經探底，觸底，意味著反彈；

4、一線城市（如上海）二手房市場成交量，從18年底，已經呈上升趨勢；

所以，未來一段時間的房地產市場，一線城市率先回溫，二三四線一段時間後會回溫。

隨著房地產企業從去年開始進入償債週期，而銀行面向房地產行業信貸收緊，和公司債的叫停，房企資金面收緊，流動資金不足都要求房企加快消化庫存，但介於中國資本市場的特點，中國最大的資本市場是房地產，房地產行業的穩定對國家金融安全和穩定至關重要，大的動盪還會引發地方政府債務危機，因此，2019年我認為房價會加快庫存的消化，部分城市尤其是三四線城市房價會有鬆動，但不要既望有大幅下降，離剛需所想象的春天還有些遙遠

從週期角度看週期角度，庫茲涅茨是18-20年，從2000年開始算，現在其實已經是19年了現在已經是上漲週期的末端。

剛需短期不會完全解決，熱的地方溫度會持續，但管控不會讓它太熱，冷的地方不會熱。消費習慣和社會性讓中國的一線城市房價大降也不可能，從長（5年）遠看，中國製造（房子和廉價商品）到中國創造（品牌和技術）絕對是個趨勢。

2019房地產在國家宏觀調控下總體價格會小幅上漲。具體可以呈以下狀況:

一、北、上、廣、深等一線城市上無論是上漲比例或上漲絕對值都會縮小。(通常機構都願意用同比和環比上漲速度降低來給一些不太熟悉統計名詞的人房價下降的感覺，注意:是增速下降，不是房價下降。)

二、杭州、南京、武漢、鄭州、成都等經濟大省及人口大省的省會城市，及金融政策較好的中心城市，如果沒有嚴厲調控政策情況下，房價上漲幅度會大於一線城市。

三、個別過去房價較低的內地區域中心城市，或邊境城市及某些特色城市，在國家政策突變或開發政策等特殊誘因情況下，房價上漲較快。

四、三、四、五線小城市和縣區，房價基本穩定，略有上漲。

至於剛需的"春天"，是一種所謂美好的願望！其實一直都是剛需的春天。

國家整個經濟都在下行線運作。房價會漲嗎?肯定不現實，主要是購買力在減弱。房子是住的，難道不可以租而非要去買嗎?

剛需就儘快買，誰也不能保證2019年就會跌。

雖然現在國家是強調控房地產，嚴控資金流入房地產，但是現在是寬貨幣週期，2019年估計會更寬鬆，預計還會有2至3次降準，降息也不是不可能。這些政策是國家為了用來提振股市和實體經濟，但放水同樣對房地產來說是大利好。

按以往放水的經驗，樓市沒有按住的成功先例。這次確實找到了調控房地產的有效辦法，但主要是穩，嚴控流動性，不希望暴漲，同樣也不希望暴跌。國家更希望看到樓市凍住，用時間換空間。

雖然國家這次決心很大，但在放水的環境中，誰也說不準，資金會不會兜幾個圈，又從消費貸或企業貸款偷偷溜進房地產行業。

所以剛需還是儘早買，能等的都不是真的剛需，偽剛需就等等吧，這個位置虛高。