製造業主要指的是那些生產工業品生活用品的行業。

如果你要非說房地產是製造業，也不能完全說錯，但是也只能說對了一半。

因為房地產本身確實是實體經濟密不可分的一部分，使用工業原料，進行工業建造（建築），完善工業加工，最後產出工業品（房屋），並且還是生活必需品。

另外，房地產確實是經濟中較大影響力的產業，因為其上下游行業都聯絡著眾多製造業和實體工業，比如鋼鐵水泥裝修等，這些都是中國製造業的大產能行業。

但其他一些聯絡的行業，比如物業服務，房屋銷售，地產經紀等，就是第三產業了，也是實體經濟，但不是製造業。

只不過，房地產實際上還有資產價格屬性（在中國可能還有奢侈品屬性），這意味著房地產可能在金融市場的波動之下受到比較嚴重的影響。比如當經濟下行時，房屋價格會有明顯的下滑；而當經濟刺激時，房地產又會出現比較明顯的泡沫。

這也是為什麼中國最近即將在對經濟下重手刺激前，先要調控房市的原因了。

所以，房地產業不能簡單的說是製造業，說是實體經濟是沒有錯誤的，但如果說更精準，應該是製造業和服務產業以及金融服務的結合體。

製造業是按照市場要求，透過製造過程，轉化為可供人們使用和利用的大型工具、工業品與生活消費產品的行業。

房地產不是製造業，而是服務業，是K類服務業。在一些政策劃分上你可以看出，建築和房地產被劃為服務業。如果你瞭解營改增之前的營業稅你就基本瞭然了。建築企業買材料開增值稅發票，而建築業和房地產業當時是開營業稅發票。如果在當時是營業稅發票，那麼這個行業的定位就和其他多類別服務業是一樣的。

房地產相關產業裡面上游建築材料大部分是製造業。從消耗看，鋼筋水泥製造業佔到土建成本的7成以上，而裝修成本則更加複雜，有些裝修比土建消耗更多。所以房地產裡面大約7成材料3成人工。但是，就好像用食材的餐飲業不能叫做農業，用了7成材料的地產業也不能叫做製造業。

為什麼說房地產擠壓制造業已經形成共識？有人認為房地產本身是製造業為主的，比如7成消耗的建材。但現如今的情況是房地產帶動的相關建材業投入產出比在減少。消耗同樣的錢，投入到房地產行業，創造的就業和回報如今看都大不如前。這裡面大約可以用邊際效益遞減來解釋。吃包子吃到8成飽是幸福的，如果吃包子到12分包，那是痛苦的，再吃，就是害命。房地產業實際上已經膨脹到了頂峰，即使再敞開了發展，每年的增量效益也十分有效。

所以現階段把房地產和製造業對立並不準確，本質上是中國進入人均GDP1萬美元的關口，再增加GDP，必須透過調整產業結構提高勞動生產率的方式。相對而說，如今的房地產業拉動的效果非常差。比如前幾年就棚戶區改造和大量基建投入，但是就業的人數增加有限，倒是倒閉了很多房地產企業和建築企業。究其原因，是因為在房地產行業已經趨於飽和，不是相對於需求，而是相對於可開發的土地。比如你在小城市如今造好了未必好賣，而如果你在大城市你未必能找到能造的地。所以房地產企業在三線城市投入過多，倒閉，房地產企業在大城市拿不到地，倒閉。至於支援房地產的手段，前幾年舊城改造實際上已經是對房地產的一次支援。大家也看到了，並沒有讓鋼鐵水泥行業，以及建築行業有太大的起色。

說到底，還是一個產業結構的調整，並不是製造業還是服務業的側重問題。蘇聯當年為什麼出現問題？有飛機大炮沒有汽車電視機。很顯然結構性問題是大多數國家在發展到一定程度無法迴避的問題。還有如今的日本，雖然停滯了30年經濟，但是日本如今的產業結構是比較合理的。比如日本強勁的生物製藥，日本如今一些獨特的材料。

最理想的產業結構，是產業分散，多頭並進。房地產也不是不能發展，但是不宜獨木支撐。進入發達國家行列的國家，幾乎沒有一個國家是透過房地產行業的，都是製造業，生物化學，電子產品，網路遊戲，影視動漫等創意和專利性的產業。