酒店式公寓等商業地產無疑是投資一大熱門，其中酒店式公寓則成為房地產市場的新寵，作為近年來一種新興房產投資品種，投資者把它作為新興物業，發展商把它作為新的利潤增長點。可隨著時間的推移，酒店式公寓的一些弊端也漸漸顯現出來：投資回報逐漸走低、經營狀況不甚理想、房屋使用方式受限。

在目前的投資環境中，酒店式公寓已經不再是香餑餑，甚至有點過於氾濫了，酒店式公寓購買後必定要採用返租的形式才能獲得投資回報，如果沒有市場的承接力，一切都是枉然。現在時下越來越多的酒店式公寓對於市場來說已經是供過於求，看看酒店套房的價格就可以知道一二，對於酒店式公寓更加殘酷，現在普通上班族都能住得起的酒店公寓，其回報率就可想而知了，5%？也許連 3%都無法達到，其中還除去了風險。

一：比較擁擠狹促

酒店式公寓，由於戶型較小，所以進到樓層裡以後，肯定會發現每一層有好多戶，真的很像酒店，視覺上比較擁擠狹促。而且，很多酒店式公寓都是商住兩用的，你們的小家，被很多公司所包圍，來來往往的人很多，這也是挺煞風景的一件事。

二：戶型通常不是太好

酒店式公寓的戶型可選擇空間一般較小，朝南的戶型肯定是一開始就被搶光了。就算是選了東西朝向的，你很可能會發現，你的房子居然沒有陽臺。這是很多酒店式公寓會有的問題，沒有辦法，為了整棟大樓的外觀，酒店式公寓一般都是沒有陽臺的。想經常晾曬被子，種些花花草草嗎?恐怕是沒機會了這是酒店式公寓天生無法避免的問題，這些涉及戶型的缺陷可能會給我們的生活帶來不少不便。

三：物業、水電和使用年限

酒店式公寓的物業管理費通常都比較高，如果是商住兩用的房子，水電費可能是要收取商用的標準，這也是一筆不小的費用。由於酒店式公寓的經營相當非常複雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。另外，開發商缺乏此類產品開發經驗，卻堅持自己經營，也會為交房後的矛盾留下隱患。

四：得房率低

多數酒店式公寓專案只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內實際使用面積的摺合單價，降低了其價效比，並直接影響其保值增值功能。

最後必須注意的是，酒店式公寓面積小，總價容易控制。和其他商鋪住宅等投資品相比，酒店式公寓的投資額度確實相對較低。但因為物業性質不同，70年產權的物業可擁有個人產權，可以居住、出租或轉售。可是，因為這類物業屬於住宅，就不能開展經營。如果開發商提出為你開展“保值經營”的話，必定是假話。公寓式酒店本質上是酒店類物業，整個物業只能由機構或公司進行投資再交由一家專業酒店公司進行管理。由於產權屬於機構或公司的，不能將客房分割出售給個人。

五、售後包租，海市蜃樓，暗藏風險

關於商業地產的售後包租和返本銷售“統一經營、原價回購”、“提供每年8%的物業補貼”、“銀行擔保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……當這些充滿誘惑力的字眼充斥著投資人的眼球時，會有多少人是不動心的呢？為了加快資金回籠速度、為滾動開發提供資金，“售後包租”和“返本銷售”就成為了很多房地產開發商融資的法寶。

首先我們來了解什麼是公寓，公寓分為住宅公寓和商業公寓，住宅公寓是指“大寒”當時主要功能房日照時間小於兩小時的住宅，而商業公寓從名字上就可以看出是屬於商業性質的，類比寫字樓、酒店等。

隨著房地產市場前兩年的一波火熱行情，大家的購房熱情被點燃，各大城市相繼出臺了嚴格的限購措施，出現了以前沒錢買房到如今有錢也買不到房的情況，各種公寓粉墨登場，各種渠道公司，各大房租中介極力的向購房者推薦公寓，因為公寓不限購、不限售嘛！然後我們來看看二者的優劣：

公寓的優點:

1.公寓的位置一般處於交通便利的位置，周圍商業氛圍濃厚，生活方便，

2.公寓不限購，不限售，

3.公寓價格一般低於住宅價格，面積較小，投資金額不大，

缺點：

1.物管費一般參照商業收取，物管費用高，

2.公寓的土地使用年限是40年，而住宅是70年，住宅使用年限到期後是自動續期，公寓可能還需要補繳土地出讓金，但近年已提出了公寓可以轉為住宅用地，但使用年限還是40年，

3.住宅可以上戶口，公寓不能，

4.基本上公寓的水電氣都是按照商業收取，生活成本更高

5.公寓的梯戶比比住宅更高，上下班高峰期電梯較擠，

6.公寓一般有一面無採光，通風采光效果沒有住宅好。

7.公寓的公攤面積較大，看起來單價便宜，實際並不便宜

8.作為投資的話，公寓的上漲空間有限，並且上漲速度趕不上住宅，

9.公寓的各種稅費比住宅高，並且公寓要求首付五成，貸款利率上調幅度較大，貸款期最長十年。

如果你是被限購政策限制購買住宅的話不建議你買公寓作為過渡，因為公寓的上漲速度趕不上住宅。投資的話看各個區位的租金多少，如果年租金收益能達到6%以上的話建議你可以考慮。

還有最重要的一點，返租現在是明文禁止了的，為什麼？市面上很多的買商鋪返租買公寓返租都帶有欺騙性質，返一兩年斷租了，維權成本太高了！