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  • 1 # Jerrygao

    近兩年來,長租公寓市場備受矚目。無論是開發商、公寓品牌商、國有企業都紛紛湧入,在看似紅利期的長租市場,這貌似是一塊渴口的蛋糕。中國長租公寓盈利真的難嗎?專家機構及專業人士紛紛站出來發表觀點卻讓人憂心,他們認為就現有的國內長租公寓品牌來說年利率達到2-3%就很不錯了!反觀美國、日本等發達國家相對成熟的行業經驗,不難發現一些致命的關鍵問題:國內的長租公寓行業缺乏系統性的運營管理、完善的商 業模式及專案定位。

    長租公寓究竟應該怎麼做才能盈利?

    (專案的篩選及定位)

    1篩選專案,這個環節尤其重要。

    首先是城市的挑選,你需要清楚的知道哪些城市是具有吸引力的?

    答案是:一二線城市及較發達的省會城市,這類城市的經濟基礎好,年人口淨流入大,消費能力較高。在建造及改造成本各城市幾乎差距不大的情況下,這類城市租金的溢價水平更高。

    其次,你需要考慮當地的房價收入比(平均房價:人均收入)。從中國目前的房價人均收入比來看,如果比例超過20:1,恭喜你!這個城市你可以劃在考慮範疇裡了。

    舉個例子:上海人年均收入10.7萬(除去富二代、拆遷戶、房二代、啃老族等有若干額外收入人群)需要平均均40年可以靠自己買上一套均價為5萬左右90平米的房子。對於40:1的比例來說,這類城市一定有較好的發展前景。

    最後,我們談談物業層面,定位很重要,但這完全取決於區位。

    空置越久的物業越是好的目標,這樣的物業業主的租金談判空間會小很多,你在是市中心可以去淘一下,基於目前商業及寫字樓的空置率較高。閒置的國有資產也是個不錯的選擇。產業園的配套也應被優先考慮,尤其是政府主導的,因為政府的關注點不是收租金,而是招企業進來,盤活區域發展,企業有了,稅收有了,誰還會在乎一個專案那點租金?

    2(運營能力)

    每個專案無論多華麗,多有噱頭,重中之重就是前期的招租和續約。這個由兩部分組成,招商能力能確保你的前期收入有保障,那是否能續約或是更換溢價更高的水平租戶,則完全拼的是後期的運營。

    這裡我們比拼的不僅僅是提供的像公共大廳、mini唱吧、檯球、無人超市、休息區等等最基礎社群硬體。這些都已經是過去式。幾乎每個公寓都有。我們所指的運營是說是否有更專業的服務及增值專案。是否每個社群能做到五星級酒店的服務,這裡不是崇洋媚外!國內的服務意識跟態度與國外相比確實還有很大差距,也是日後需要提高的部分。我想你之所以選擇航空公司的時候如此挑剔,不僅考慮價格也考慮所得到的服務,新興的長租公寓品牌繁多,你之所以選擇了你想要的那一家,一定是因為看上了運營人員良好的操守和24小時貼心的幫助。基礎服務包括幫租戶解決漏水、馬桶堵塞、門鎖不靈等一系列的物業問題。增值服務包括的就更多了,這部分需要結合各公寓運營商的強項而去提供。比如,搬家服務(美國部分運營商有提供)、結合租戶的興趣愛好舉辦各類活動、提供專業技能培訓、信貸服務包括理財產品、創業資源對接等等很多。同時可以結合專案定位,客群的分析,引進部分商業,從而提高專案總收入。

    3(商業模式)

    考慮一棟物業的收益,應從兩部分入手。首先是租金的增長,另外一部分就是物業本身的升值。由於目前多數物業是由公寓運營商租賃來的,從而失去了物業升值的部分。結合美國的經驗,大家也應該考慮由存租賃轉向持有物業,來享受物業升值的部分。隨著國家對REITs模式的不斷推進,也為未來持有型物業提供了更便捷的退出機制。

    隨著政府自持用地的增加和大量公租房的湧現,未來長租公寓行業拼的一定不是價格。天花板很很難逾越的,但恰恰是這些增值是未來公寓運營商的注重點。打造衣食住行的小社群,從而聯動各個小社群組成的大社群,才是真正長租公寓的大贏利點。誰能把握這塊大奶油,誰才能在市場中佔有一席之地。

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