2018年田園綜合體投資規模有望達1000億

總之，根據我們所選取的主要田園綜合體的平均規劃投資額也高達29.32億元，按此平均投資額計算，我們預期2018年36個田園綜合體的投資總額將突破1000億。

圖表2：主要田園綜合體投資規模(單位：億元)

未來田園綜合體該如何走向盈利之路?

2016年成都多利農莊實現銷售額超過5億元，預計2017年將超過10億元，從經營效益看，多利農莊運營較好。

而對於國內大部分在建田園綜合體來說，想要獲取較好的經營效益首先得確立自身的盈利模式：

1、創意休閒農業盈利

此模式的核心在於從田園綜合體專案的經營上獲取最大的利潤。這就要求在田園綜合體專案的經營上不斷推陳出新，將創意休閒農業融入到專案的開發上來，實現基礎設施與服務水平的不斷提高，滿足遊客休閒度假的需求，提高田園綜合體專案的美譽度以及遊客的滿意度，完善田園綜合體專案本身的經營。

2、品牌增長盈利

在整個專案的運營過程中，前瞻研究人員認為，經營者需要依靠高質量的農業休閒旅遊及地產產品來打造自身品牌，重視品牌的價值。在成功塑造品牌後，不斷延長品牌的產品線，讓品牌的影響不斷擴大，從而實現品牌附加值的全面盈利。

3、共享客源盈利

在專案的經營過程中，要充分發揮地區內其他旅遊景點的優勢，積極與周邊旅遊專案及景點合作，推行聯票制度以及會員優惠制度，共享彼此客源，實現互惠互利，延長遊客在本區域的逗留時間，創造更大的收益，這種盈利模式是整合所在區域內一切可利用的休閒旅遊資源，進行連鎖促銷，實現資源共享，利潤共享。

以農業為核心的田園綜合體如何盈利？

我的家鄉就有全國第一家國際慢城，高淳椏溪。就是以農業為核心的田園綜合體。(下圖為椏溪慢城風景圖)：

慢城？就是放慢生活節奏，享受田園風光。

她以政府主導，依農業為主體，形成了旅遊、觀光、休閒、娛樂一條龍的產業鏈，吸引著世界各地的遊客紛至踏來，帶動了農民的快速致富。

以農業為核心的田園綜合體，必須有自己的特色。儘量做到原生態，讓觀光客自己參與其中，在參加農家樂的同時，享受當農民的感覺！

今年，財政部確定在河北、山西、內蒙古、江蘇、浙江、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、雲南、陝西、甘肅18個省份開展田園綜合體建設試點。因此“田園綜合體”的建設可以說是剛剛開始，目前為止以“田園綜合體”形式實現收益並形成可借鑑經驗的，可以說還沒有出現。

不過，在此前多年實踐中，有一大批以農耕文明、農旅融合為基礎的實踐亮點已經初具“田園綜合體”的雛形，且形成了較好效益。這些探索主要包括：

1.優勢特色農業產業園區

這種模式以本地優勢特色農業為主導，建設、延伸產業鏈條，涵蓋農產品生產、加工、銷售、經營、開發、電商平臺、資訊化建設等多環節，打造優勢特色產業園區，形成生產加工型綜合體。

2.文創三產融合發展

這種模式依靠當地鄉村民俗，推動農業、旅遊業相結合，形成農業旅遊綜合體。實現了農業生產、農產品創意加工、旅遊業服務的三產融合發展。

3.城市郊區現代農業觀光園

這種模式依靠靠近城市的地理優勢，以優美的田園風光和生態環境為基礎，為城鄉居民打造休閒區。

4.農事體驗型

如北京郊區湧現的若干個“市民農場”，透過租賃土地和農具、農業生產服務給市民，讓市民可以在閒暇時體會農業勞動，並收穫自己生產的農產品。

不過，這些模式只是具備了“田園綜合體”的雛形，與“田園綜合體”的建設要求相比，多少都存在一些缺點，如：缺少對居住、產業的統籌考慮；專案佈局和業態發展上與農業不能相應融合；未充分考慮當地集體經濟組織的融入性等等。

最近經常有朋友找我聊田園綜合體開發。我會反問他們，你是要開發，還是要田園綜合體。

事實上，田園綜合體有兩種解讀，其一是基於產業邏輯的，符合國家要求的田園綜合體，這種綜合體本質是基於一產為核心的，尤其是特色、高科技、迴圈等農業的一二三產綜合發展架構，要有品牌性，帶動性等。它有價值，但脫離了補貼、支援和農業產業的深度理解和實踐，一般企業很難去談開發，或者說賺錢。

其二是基於市場邏輯的田園背景下的綜合開發，就想目前市場上猛吹的很多專案一樣，並不是國家意義上田園綜合體，但並不妨礙可以用綜合體來說事。這種專案是田園背景+產業展示+吸引結構+聚集結構+必要的田園社群或者說房地產，還是很有市場空間的。

盈利真的不容易，無非是田園採摘，田園體驗，田園體驗定位群體要明確，比如親子，這塊涉及到親子教育，還有就是周邊產品的售賣，也就是遊特產品的銷售這一塊，還有就是餐飲業和住宿業，少不了的也是不能少的，農業田園綜合體定位要明確，才能考慮運營，完美的運營團隊才能盈利

盈利板塊主要有：農產品採摘和家禽售賣、農耕文化教育、農事體驗、民宿和農家飯店。如果資金允許的話可以探索高品質養老，吃得健康飯喝得乾淨水空氣清新環境優美就是高品質養老的前提。以上所說都是重資產對資金要求高，田園綜合體重在高效運營。

本人從事產業地產近二十年，看到一些似是而非的答案，也想囉嗦兩句。

對於田園綜合體而言，盈利模式有兩個方向:一是文旅方向，偏向旅遊運營；二是地產方向，實際上就是集體產權的轉讓（但在非農村配套實驗改革區只能是長期使用權轉讓）。實際操作中，可能會有兩個層面的考慮，一是短期現金流的平衡，二是長期盈利的邏輯。關於這兩點，一般而言，短期現金流平衡都需要透過部分物業（養老養生度假物業或者商業配套物業使用權）轉讓來實現，而長期盈利模式的建立就見仁見智，有門票收入，有物業出租收入，有康療養生養老服務收入，也有透過園區免費吸引人流，再透過配套服務收入來平衡。但個人認為，田園綜合體還可以透過搭建涉農金融平臺，扶持合作社和農戶發展壯大，在農業基本保底收入之外透過市場化服務和技術輸出盈利。

實際上，田園綜合體也好，特色小鎮也好，只是搭建一個平臺，打造了一個獨有的IP，如何變現其實和其他商業邏輯基本一樣，無非是利用人流帶來的資訊差、資金差，透過提供服務實現盈利。

首先田園綜合體是集現代農業、休閒旅遊、田園社群為一體的鄉村綜合發展模式，目的是透過旅遊助力農業發展、促進三產融合的一種可持續性模式。其主要盈利模式有以下3種：

1.農產品本身具有的價值屬性。

2.農業產業延伸出來的旅遊觀光模式。

3.透過農業土地資源，人力資源，統一規劃整合而形成的發展優勢。

田園綜合體是以田園景觀和農業生產為基礎，以農民充分參與和受益為核心，以綜合開發為手段，以村容綠、村業興、村民富為目標，以觀光休閒功能為主題的鄉村發展平臺。田園綜合體融合了生產與生活生態、一產與二產三產，包含了農業生產交易、田園休閒體驗、鄉村生態居住等功能。在保障鄉村與自然和諧發展的基礎上，實現農業、加工業、服務業的有機結合，在有限的空間裡充分融合鄉村的產業功能、休閒功能、文化功能、社群功能，具有典型的特徵來實現盈利。