“1、財稅【2016】140號檔案規定：‘向政府部門支付的土地價款’，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。這裡的向政府部門支付的地價款究竟包括哪些內容？
2、土地前期開發費用是指政府一級開發成本、七通一平、規劃、勘察等前期開發費用嗎？
3、稅總局公告【2016】18號檔案規定：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產專案建築面積÷房地產專案可供銷售建築面積）×支付的土地價款。這個允許扣除的土地價款具體包括什麼內容？”
要解答這位朋友的問題，我們需要從以下幾個方面進行分析：
國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內出讓給房地產企業，房地產企業必須一次性或分次支付一定數額的貨幣資金即土地出讓金。
因為國土資源部門出讓土地沒有徵收增值稅，收到的土地出讓金只能開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。所以，房地產企業支付的土地出讓金也無法取得增值稅專用發票進行進項稅額抵扣。為了減輕房地產企業的增值稅稅負，國家在營改增以後出臺了【2016】18號檔案，允許房地產企業在一般計稅方式下計算增值稅銷售額時，採取差額扣除土地價款。
（一）政策檔案：
《財政部國家稅務總局關於明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》財稅【2016】140號檔案第七條規定：
“《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅【2016】36號）第一條第（三）項第 10點中‘向政府部門支付的土地價款’，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案（選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。”
（二）政策理解：
可以從銷售額中扣除的土地價款究竟包括哪些內容，營改增政策出臺以來，這個檔案算是得以明確，但是，一個“等”字又意味深長，讓人浮想聯翩。因為這個“等”字，各地稅務機關在執行過程中又會產生稅企爭議。實務中，我們認為“向政府部門支付的土地價款”，一般包括土地出讓金、拆遷補償費用、土地前期開發費用和大市政配套費。下面我們來具體分析一下：
1、土地出讓收益：
一般是指政府加價包含在向房地產企業收取的土地出讓金價款之內，不再單獨收取。所以，檔案中雖然羅列出來，但是，我們可以將該項忽略。
2、拆遷補償費用和土地前期開發費用：
（1）淨地（熟地）出讓
如果是淨地（熟地）出讓，說明政府部門實施了土地的儲備制度，將生地轉化為熟地後再進行“招拍掛”，拆遷安置問題已經妥善解決，土地一級整理工作已經基本完成。
房地產企業取得淨地可以直接進行二級開發，就不會再發生拆遷補償安置費和七通一平費用，所以，房地產企業取得淨地就需要額外負擔這部分費用的支出，需要向政府部門繳納毛地變淨地的拆遷補償費用和土地前期開發費用。
（2）毛地（生地）出讓
目前招拍掛制度要求政府以“熟地”出讓土地，但是，實務中，由於政府資金緊張等原因，會出現毛地（生地）現狀出讓土地，直接讓房地產企業進行拆遷安置和土地一級整理工作，生地轉化為熟地後，政府再進行“招拍掛”手續。
房地產企業取得毛地直接進行一二級聯動開發，就會發生拆遷補償安置費和七通一平費用，所以，房地產企業取得毛地自行發生了這部分費用的支出，就不需要向政府部門繳納毛地變淨地的拆遷補償費用和土地前期開發費用，典型代表是舊城改造專案。
3、大市政配套費：
《財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》財稅【2004】第134號檔案規定：
“一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
1、以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。”
“1、財稅【2016】140號檔案規定：‘向政府部門支付的土地價款’，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。這裡的向政府部門支付的地價款究竟包括哪些內容？
2、土地前期開發費用是指政府一級開發成本、七通一平、規劃、勘察等前期開發費用嗎？
3、稅總局公告【2016】18號檔案規定：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產專案建築面積÷房地產專案可供銷售建築面積）×支付的土地價款。這個允許扣除的土地價款具體包括什麼內容？”
要解答這位朋友的問題，我們需要從以下幾個方面進行分析：
一、房企營改增后土地價款如何扣除？國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內出讓給房地產企業，房地產企業必須一次性或分次支付一定數額的貨幣資金即土地出讓金。
因為國土資源部門出讓土地沒有徵收增值稅，收到的土地出讓金只能開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。所以，房地產企業支付的土地出讓金也無法取得增值稅專用發票進行進項稅額抵扣。為了減輕房地產企業的增值稅稅負，國家在營改增以後出臺了【2016】18號檔案，允許房地產企業在一般計稅方式下計算增值稅銷售額時，採取差額扣除土地價款。
二、房企向政府部門支付的土地價款究竟包括哪些內容？（一）政策檔案：
《財政部國家稅務總局關於明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》財稅【2016】140號檔案第七條規定：
“《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅【2016】36號）第一條第（三）項第 10點中‘向政府部門支付的土地價款’，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案（選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。”
（二）政策理解：
可以從銷售額中扣除的土地價款究竟包括哪些內容，營改增政策出臺以來，這個檔案算是得以明確，但是，一個“等”字又意味深長，讓人浮想聯翩。因為這個“等”字，各地稅務機關在執行過程中又會產生稅企爭議。實務中，我們認為“向政府部門支付的土地價款”，一般包括土地出讓金、拆遷補償費用、土地前期開發費用和大市政配套費。下面我們來具體分析一下：
1、土地出讓收益：
一般是指政府加價包含在向房地產企業收取的土地出讓金價款之內，不再單獨收取。所以，檔案中雖然羅列出來，但是，我們可以將該項忽略。
2、拆遷補償費用和土地前期開發費用：
（1）淨地（熟地）出讓
如果是淨地（熟地）出讓，說明政府部門實施了土地的儲備制度，將生地轉化為熟地後再進行“招拍掛”，拆遷安置問題已經妥善解決，土地一級整理工作已經基本完成。
房地產企業取得淨地可以直接進行二級開發，就不會再發生拆遷補償安置費和七通一平費用，所以，房地產企業取得淨地就需要額外負擔這部分費用的支出，需要向政府部門繳納毛地變淨地的拆遷補償費用和土地前期開發費用。
（2）毛地（生地）出讓
目前招拍掛制度要求政府以“熟地”出讓土地，但是，實務中，由於政府資金緊張等原因，會出現毛地（生地）現狀出讓土地，直接讓房地產企業進行拆遷安置和土地一級整理工作，生地轉化為熟地後，政府再進行“招拍掛”手續。
房地產企業取得毛地直接進行一二級聯動開發，就會發生拆遷補償安置費和七通一平費用，所以，房地產企業取得毛地自行發生了這部分費用的支出，就不需要向政府部門繳納毛地變淨地的拆遷補償費用和土地前期開發費用，典型代表是舊城改造專案。
3、大市政配套費：
《財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》財稅【2004】第134號檔案規定：
“一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
1、以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。”