《九民紀要》

61. 【房地分離抵押】“房隨地走、地隨房走”是中國《物權法》及相關法律的基本規則。但實踐中，建築物和建設用地使用權分離抵押的情形也不鮮見，主要包括建築物或者建設用地使用權僅一項財產設定抵押，以及建築物或者建設用地使用權分別抵押給兩個不同的債權人兩種情形。不論何種情形，根據《物權法》第一百八十二條之規定，在當事人對抵押財產未作特別約定的情況下，應當認為房地一併抵押。也就是說，僅以建築物設定抵押的，抵押權的效力及於其佔用範圍內的建設用地使用權；僅以建設用地使用權設定抵押的，抵押權的效力也及於其上的建築物；建築物或者建設用地使用權分別抵押給兩個不同的債權人的，兩個抵押權均屬合法有效，其抵押範圍均包括建設用地使用權和建築物。在房地分別抵押場合，應當依照《物權法》第一百九十九條之規定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權比例清償。但《物權法》第一百八十二條允許當事人對擔保財產作出特別約定，如抵押合同僅以建設用地使用權設定抵押，並且明確約定不包括其上建築物的，應當認為抵押權僅及於建設用地使用權；反之亦然。

《物權法》

第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第一百八十二條 以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。

抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。

第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。