小區自治就是指小區業主透過業主大會決議，解除了原物業公司對小區的相關服務協議。並授權給了自己小區的業委會，由小區業委會自行組建相關隊伍對小區進行管理。

小區自治確實能有效的解決大家對物業不滿的問題，值得大家推廣，但就目前現實來看，效果都不是很理想。很多自治管理的小區，因為各種問題的發生和不能有效解決，最後又都不得不重新聘用了新的物業公司進行管理。

小區要自治，那麼小區業委會就首先要想清楚小區要如何自治？怎麼管理？小區自治是需要大量專業知識人才的投入，需要小區管理人員投訴大量時間和精力專業的去面對。 面對小區自治，如果業委會要做好對小區的管理，首先就要注意以下的問題。

一、小區管理部門的組建，分好管理職能和管理區域，做好管理職能和劃分，做好管理等級和職位的任職和管理權，確保分工明確，各部門能有效認真快速的完成上級分配的工作。

二、組建和管理好秩序維護部。小區的管理，離不開對大家的要求和遵守，所以儘快組建一個良好的秩序維護管理隊伍。

三、組建和聘用專業工程維修人員。小區工程維修，活重事多，需要緊急維修的工程經常發生。小區工程部的人數不能為了省錢減少投入。需要各專業人員。比如電焊工、水工、電工、高壓電工、消防檢查維修工、水泵房等大型機器維修和維護人員等。

四、小區保潔人員的聘用和組建。小區的環境直接影響大家對小區的印象，重要程度就不用多說，一個垃圾遍地，沒有綠化，衛生很差的小區是很難得到業主認可的。

五、專業客服人員的組建，他需要對小區和物業法都十分了解。能夠清楚的跟業主做好相關解釋工作。

六、財務系統 的組建和執行

七、小區的綠化系統

八、小區公區的維護和檢修。路面，樓宇牆皮、小區公用裝置保護等。

九、消防裝置設施的正常使用和維護

看了一些回答， 有的人將“自治”和自管的概念混淆了，筆者來說一說。

小區“自治”和小區自管不完全是同一個概念。“自治”是首次業主大會會議召開併成立業委會為標誌，如果順利，那麼小區就已經是法定意義上的“自治”了。

自管是小區的“自治”終極形式，也就是說小區自己聘請員工打理小區。這兩個概念沒搞清，回答的內容沒有什麼建設意義。

如果小區首次業主大會成立，也成立了首屆業委會，就急急忙忙地操辦小區自管，準備拉出一幫人馬自己管理小區，以為這樣可以省物業費，能解決物業成本高的問題，筆者認為這種想法不是幼稚就是不負責的。

一個執行政府指導價的高層住宅小區，如果以物業管理品質不下降為前提，那麼自管成功就是1%以下的小機率事件，幾乎不可能。

拿開車舉例子吧，這種例子更能讓多數人理解些。一個才拿到實習駕照的司機，拉了一車人跑一千公里長途，大家是否放心？ 為了省下一個司機的酬勞將一車人置於不安全狀態，不知坐車人是什麼心情？

筆者認為，小區“自治”後，首先要分析小區物業矛盾的原因到底是什麼，是否是成本過高導致，這個需要調查才能下結論，沒調查就亂吃藥是對所有業主的不負責！業委會成立後應對這個問題開展工作。

其次，就是物業成本高導致的物業和業主的矛盾激化，那麼小區“自管”是唯一的良藥嗎？

誠然，物業成本高是大多數小區遇到的問題，那麼提高物業費為什麼不是良藥之一？

但是這些個小區中的部分業主不幹了！橫加指責業委會與物業公司穿一條褲子，沆瀣一氣等難聽的話一籮筐。為什麼？

後續的故事，那就是業委會把調查結論及提高物業費的標準一公佈，小區就開了鍋，面對小區業主的狂風般指責，業委會全體辭職！全體！

這類新聞不少, 然後，小區就和沒有業委會一樣，小區“自治”停擺,回到了從前。 為什麼？

第三，業委會在調查後，堅持把物業公司請走，開始“自管”，試問小區有這個能力麼？

能成立業委會的時候，機電裝置就過了質保期，就要開始花錢正常維保了，這種普通住宅的物業管理，70%的成本來自於人工開支,試問：“自管”省下的是什麼錢？

1）一線的操作人員是省不了的，那麼是用委員們頂替主管以上的物業管理人員，他們有物業管理人員那麼專業的能力和精力麼？60-70歲的委員能夠擔負起高強度瑣碎的物業管理工作？

如果這樣能成功，是不是可以推翻專業的事需要專業人員做這個觀點？

3）物業業務外包能省錢麼？ 一個小區把多個業務外包，物業公司是幾個或幾個專案捆綁、集採方式獲得了優惠價格，一個自管小區去談判有這個議價能力嗎？ 零售和批發能是一個價格？？

綜上所述，竊以為小區成立業委會，實現自管成功，只有一成以下的成功機率，一成是指多層老舊小區，無消防電梯等重要設施的小區，這類小區早沒有什麼品質可言。

對於高層商品住宅，如果自管能成功，機率低於1%，這還是留給不計較物業費高低，只講品質的小區留的。

如果一個高層住宅小區的物業費是政府指導價，在不降管理品質且不提高物業費標準下，想要成功自管，沒戲。

你在全國範圍內找找小區自管成功的案例，比對下自己小區，再看筆者說法對不對。