一: 區位分析，二：功能分析，三：道路交通分析（人行、車行、停車空間包括地面和地下），四：景觀分析，五：節點分析（可與4合一張圖），六：空間關係分析（天際線）

　　一個基礎設施完善的居住小區，除了包括我們熟視無睹的房子外，還應該包括道路交通、綠化設施、建築佈局等等。比較高檔一點的建築小區還會包括健身設施，游泳池等。這些東西不是說想怎麼修建就怎麼修建的，他們都是經過嚴格、科學的規劃的。接下來我們就來看看具體的小區規劃設計說明。

　人的生活離不開建築，建築組成居住小區，居住小區構成了我們的環境，環境是構成自然的主體，然而人又是自然的產物。因此，在小區規劃設計中主要考慮“人與自然”之間的和諧關係，堅持以人為本的設計理念。設計中以生態環境優先為原則，充分體現對人的關懷，堅持以人為本，大處著眼，整體設計。

　　在本規劃設計中採用周邊式佈局方式，住宅構成主要圍繞著中心廣場區和中心水景區四周佈置，以及南向沿街佈置對外商業組團。小區四周分散設定了出入口，其中，主入口有最佳的朝向和風景，小區內組團之間由迴圈雙車道相貫通，組團內側有單車道和盡端道路相連。小區主景觀為中心廣場區，優越的位置構成了小區內的主體環境，依水達到了良好的景觀效果。

　在規劃的同時，輔以景觀設計，最大限度的體現居住區本身的底蘊，設計中儘量保留居住區原有的積極元素，加上合諧親切的人工造景，使居民樂居其中。“點”狀綠化——院落綠化、節點綠化，分散佈置。是接近人性，提供人們休閒、遊戲空間。“線”狀綠化——道路行道樹綠化，以及道路沿線灌木綠化所行成的帶狀綠化，將點狀綠化串連，形成綠化網路，起了劃分空間的作用，延續空間的作用。

1、看小區方位

很多初次投資者的小白往往容易陷入一種誤區，那就是所有的房子都是朝南的，然而由於地塊的不規則性造成了很多小區無法保持正南正北的格局佈置。因此，購房者需要從規劃圖中瞭解小區方位，判斷樓盤朝向。一般而言，規劃圖中會有指南針，箭頭方向即為正北方。方位和朝向直接關係到採光問題。

2、看樓棟分佈

沙盤一般是小區規劃圖的重要組成部分，從沙盤圖中購房者可以瞭解小區中的樓棟佈局方式，從而瞭解樓間距的大小。往往樓間距越大的樓棟採光、通風情況較好，且可以保障隱私安全。當然如果購房者想獲得更為準確的資料資訊，需要確認比例尺，計算實際距離。

3、看交通規劃

在小區規劃圖，清晰的看到周邊的道路情況，購房者可以道路名稱及位置，來確認該區域的交通狀況，包括公共交通站點、自駕路線等。當然，也可以透過沙盤圖瞭解小區的內部道路，這樣在選擇樓棟時可以選擇遠離道路的區域，保障居住的安靜。

4、建小區配套

小區配套包括內部配套和外部配套。外部配套包括醫療、交易、購物、休閒、餐飲、銀行等方面。內部配套包括景觀、娛樂設施等。這些配套的存在是豐富日常生活的需要。購房者不僅要考察配套的數量和分佈，還應該考慮到所選樓棟不宜距離配套過近，否則會面臨噪音汙染。購房者還應該注意到為了使規劃圖更豐富，開發商有時候會將規劃中的配套也放置其中，這就需要開發商進行資訊確認。

5、停車場規劃

停車場規劃包括停車場的位置和數量，通過了解，可以獲悉該社群停車場的數量與停車是否方便。一般來說，選擇房屋不要離停車場太近，一方面是因為家裡有老人和小孩的話，離停車場比較近會造成出行不安全的風險。另一方面，如果購房者喜歡住在低層，那麼離停車場近就容易受到噪音汙染。

大家好。

一公頃等於10000平方米

17.71公頃的佔地面積等於177100平方米

由總建築面積➗總佔地面積≈2.5容積率

總建築減住宅建面約為13萬方。

13萬方即是小區其他建築面積，要注意根據《建築工程建築面積計算規範》，小區底層架空層高在2.8-3.6米之間做通道，停車，休閒，配套的不計算入容積率

另外這個計算公式也不包括地下室和半地下室。

這裡提一點銷售講的“贈送一半陽臺”的，實際上是建築面積裡只算一半面積，並非開發商贈送，全封閉陽臺是算全面積的。

具體到居住體驗上來說：

2.5容積率要看是什麼專案，”高低配”居住很難受，高層還可以，多層不太可能。

35%的綠化率是標配，13萬方的公共用地還可以，工程的造價不清楚，但一般售價為樓板價的2倍比較正常。

這樣的小區居住還可以，小區不算小，高層的話能建20多棟，是有空間做綠化的，買房子注意樓棟間採光就好了。

兩方面分析：

1.容積率影響建築高度和居住品質

本專案容積率在2.0左右，計算住宅加地上配套商業，預估35萬平方米，除以佔地17.7萬平方米。

2.0容積率算住宅中的中檔，屬於高層產品，估計在18—25層左右的房子。

2.單方投資影響使用材質，最終也會影響品質。

總投資13.9億，總建築面積17.7萬平方米，單方投資成本3050元/平方米。

這裡面估計還包含土地成本，財務成本，管理費用，銷售費用，各種稅金。

這個成本挺低的，建不出來啥高品質。

這個要看小區規劃，對於小區是怎樣定位的，洋房，高層，或者洋房高層都有混搭，牽涉到綠化率，綠地率，容積率，蓋的樓棟少，相應的成本就高，但是舒適感很高，這個很難形容能做到什麼程度，要看開發商有沒有良心了