07年到08年，僅北京一地就釋出了約50次樓市調控政策，成交量跌了近40%。北京的房價每平米比高點時回落了1萬元左右，二手房有接近20%的下降空間。不過，同時也有另一種聲音出現，一張流傳於網路的圖表顯示，雖然房價下降了，但由於房貸利率不斷上升，實際上買套80平的房子要多掏76萬。

　　事情真是這樣嗎？房價下降房貸利率上升的情況下，買房到底是便宜了還是要多付錢？

　　房價下跌，購房者買房就一定會省錢嗎？也不盡然，因為隨著調控的加深，房貸利率也在不斷上調。

以一套80平方米的房子為例，到今年10月，一年中房價每平方米跌了1322元，但房貸利率從打9折，到今年10月上浮20%，那麼貸款還款總額比去年多了79.72萬元，總購房款多了76萬多。

　　不過，也並不是所有的房子都是這種情況，主要看房價下降的幅度與房貸利率上升幅度的比較。

　　比如每平米價格降了6000多的，那麼買房可以少付幾十萬；也有價格僅降了幾百塊，那麼買房就需要多付不少錢。

　　對於購房者而言是否划算，主要是看房價下降和房貸利息哪個多，雙方是此消彼長的關係。有的房子，可能價格沒有下降很多，那房貸增加就佔上風了。

由於國家上調了貸款利率，幅度比較大，以貸款100萬元計算，需要多還17.6萬元，隨著國家對房地產的打壓，肯定是越來越高，除非全款購房，再說了，以後房地產也不會有好的前景了，指著炒房賺錢已經沒有市場了

8月25日，華人民銀行釋出公告，公告當中最主要的內容就是調整了今後個人商業房貸的利率演算法，並於今年10月8日開始執行。這樣意味著今後買房貸款的利率將發生一定的變化。至於究竟是要多掏錢還是少掏錢我們下面就詳細說一說。

個人商業房貸的利率變化

目前各地對於房屋商貸的利率並沒有一個統一的標準。但可以肯定的是商貸利率從低於4.9%的優惠利率到超過6%的上浮利率都有。但是在利率計算規則改變之後個人商業房貸的最低利率就為LPR即貸款基礎利率。貸款基礎利率目前是由18家銀行的平均面向最優質貸款客戶的平均利率確定的，8月20日公佈的利率為4.85%。LPR在新演算法中作為一個基礎的量，首套房不得低於LPR，二套房在LPR的基礎上增加固定60個基點，後期各地區和各銀行還要設定自己需要加點的下限，也就是說按照8月20日的LPR計算，首套房利率不低於4.85%，二套房不低於5.45%。

首套房多花錢嗎？

看上去4.85%要比4.9%低一些，但是10月8日以後的貸款最低就執行LPR，再也不會有優惠利率，除非每月已公佈的LPR降低，否則那些首套房有優惠利率的地區就意味著要多掏錢了。而對於首套房利率已經上浮的城市來說，前段時間已經有不少地區上調了手套房利率，所以為了穩定樓市新演算法執行後應該不會與先期利率產生大的出入。但唯一的變化就是今後商貸合同一簽定貸款利率就不在隨著基準利率的變化而變化了。

二套房多花錢嗎？

二套房的情況其實也是一樣的，現在國內二套房的基本基本都上浮了10%起步，所以說貸款利率為5.39%，相比新演算法的5.45%稍低一些。也就是說二套房的購房者會多掏一些錢在還款上。同樣，對於二套房利率上浮較高的城市來說，為了穩定樓市經過地區和銀行的加點後利率也不會出現大的變化。不過值得注意的是，那些二套房還在執行基準利率的地區就相當於被強制提高了貸款利率。這部分錢是真的要多掏的。

綜合來說，此次個人商業房貸的新演算法最主要還是提升了二套房的購房成本，也可以看出政策對於二套房的限制。同時在相關高層的表述中我們也可以看到，今後商貸利率下降恐怕無望，購房者成本會一直保持在較高的水平。

公告第三條：“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”也就是說央行規定了按揭利率的下限，未來不太可能出現之前按揭享受基準利率打折的情況了。央行還特別強調了各地銀行根據“因城施策”的大方針，確定各地首套和二套的加點下限。結合最近各地紛紛上調房貸的上浮比例，可以看出短期房貸利率下降不可能了。

公告第七條：2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。也就是說存量貸款的利率還按照原約定執行。值得注意的是，按照央行最近連續出臺的政策看，基準貸款利率極有可能被取消。所以，未來央行應該不會再調整貸款基準利率了，存量的按揭成為了固定利率合同。

這個重磅政策帶來的直接影響是：

1，國慶之前銀行按揭放款會大幅度下降，因為傻子才會現在去籤貸款合同

2，持有多套房的一些炒房客可能會拋售部分房屋降低財務槓桿觀察後續的發展，而買房者的觀望情緒會進一步提升。供求關係的變化可能會體現在房價的走勢上。

3，鑑於國慶前的按揭信貸量可能出現暴跌，會影響地產公司的現金流回收，而房價下降預期也會影響房屋的銷售進度。因此，對於槓桿率較高的地產公司構成實質性的利空。

4，已經提出了2-3年的房住不炒，這次再次動了真格，不信的人估計要被教育了。未來幾年房奴比較悲慘，因為就算未來整體利率有所下降，但是無論是存量房貸，還是新貸款買房開始還款的人，房貸利率都會維持在相對高位，相當於替銀行割肉養實體經濟。