所謂公攤面積，指的就是每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。縱觀世界各國，公攤面積應該算是中國房地產市場的獨有現象，從1998年進入商品房時代開始，公攤面積就為社會各界所詬病，但任你風吹浪打，公攤面積制度卻仍然大行其道。在如今房價高漲、調控趨緊的時候，不少開發商也開始在公攤面積上做起了文章，實在是為人所不齒。

按照行業慣例，住宅的公攤係數一般保持在0.18-0.25之間，商業用房一般保持在0.3-0.4之間，不同的地方可能會有些差異，但左右都不會太大。雖然不合理，但也還算是處在大家心裡可容忍的範圍之內。可是，有的地方、有的開發商為了利益，已經沒有什麼“底線”可講了。前些日子，網曝某人買了100平米的房子，結果實際只有70平，公攤面積居然佔到30%。還有南京某公寓部分戶型的公攤面積居然高達58%，嚇得沒把昨夜的飯給吐出來。

其實，國家也已經看到了“公攤面積問題”，如果再不加以解決，問題也將隨著經濟社會的發展而不斷長胖，雖然不止於積重難返，但肯定會使解決問題的成本越來越高。按照中國推進改革的慣例，要解決某類問題，肯定選擇在一定範圍內進行試點，然後根據試點情況進行推廣。那麼，我們在重慶，看到了希望。重慶，是唯一按照套內面積來銷售房產的城市。而且，重慶明確要求，不按套內面積銷售的開發商，將被重罰。從執行多年以後的效果來看，購房者所買即所得，更直白更直接，權益得到了更充分的保護。並沒有出現因取消公攤面積，導致房價大幅飆升的結果。

因此，伴隨著國家不動產登記全國聯網、房地產稅立法推進，全國性房地產行業調控等等，房地產行業的改革已然開始，房地產銷售中取消公攤面積，應該會在不遠的未來成為現實。

取消是大勢所趨，很多城市早就按照套內面積計價了，原因有兩個:一個是公攤面積測算複雜容易出事，取消了少很多事情。另一個是商品房交易的法律遲早要更新，現在用的是2003年出臺的司法解釋，早就跟不上，以後大家法律意識越來越強，早晚都要更新立法得。

單價一定，面積越大，開發商掙的越多，而建築面積=套內面積+公攤面積，所以開發商往往選擇按建築面積計算房款，這事兒已經好多年了，甚至比開發商和業主們戰鬥的歷史更悠久，最大的問題在於：公攤面積到底能不能算到房價裡面去？

按照法律和規定，公攤面積其實是全體業主共同佔有、共同使用、共同處分的，產生的收益也應當由全體業主所有，都是自己個兒的東西，付錢也沒什麼毛病，但全體業主≠單個業主，對義務單個業主可以履行，但對於業主的權利，必須所有業主一起才能夠行使，這其實是極為嚴苛的現實條件：全體業主行使權力只能透過業主大會來實現，也就是業委會，組織召開的成本又過高，導致現實中的公攤面積幾乎都是開發商和物業公司來控制，收益也是他們來掌握，像電梯裡的廣告、牆面的廣告、公共停車場這些收益最後都到了開發商那裡。

所以現實是什麼樣子呢？法律賦予全體業主的權利大多會由開發商掌握，業主很難將該部分權力搶回來，而開發商為了多掙錢，都把公攤面積計算到房價裡，就出現了“法律上應該，實際上不能”的情況，從這個角度來說，開發商買單才是正常的，實際上也有這樣的開發商：開發商以套內面積計算房款。因而，能否將公攤計入房款，可以看作是開發商良心的試金石。

但我們又不能指望開發商，所以得自己動手：面積縮水，業主維權。2003-2005年北京國際友誼花園就發生過價值1個億的公攤面積縮水問題，只有18層的房子房本上卻顯示19層，應當低於2.2米不計入面積的公共區域卻高出了2.2米，計算入公攤，業主掏了錢，卻沒有拿到對應面積的小區面積，社會影響惡劣，多位領導表示要徹查，事情得以順利解決。但裡面的一個插曲在於業主必須到外地才能知道幫他們測量面積的鑑定機構，本地沒有測量機構敢做，在鑑定過程中也遇到了來自開發商保安的阻力，業主沒有退縮才最終測量成功。因而面積維權有兩件事必須做：第一，找測量機構，可以就面積問題定型，第二，找其他業主，要把業主權力奪回來。

說了這麼多，這些面積該怎麼區分呢？彆著急，這些我都要講：套內面積、建築面積、使用面積、公攤面積、專有面積、共有面積……

1、使用面積：本著先易後難的原則，先挑最容易理解的，它指的是收房後你用捲尺測量得出來的面積，在法律上是說房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆面水平投影計算，所以使用面積是量多少，就是多少。

2、套內面積：套內面積和使用面積關係緊密，中間只差了一個牆體面積，你自己用捲尺量出來使用面積之後，跟套內面積差不了多少，牆體面積你算不出來，但可以看開發商公式的結構圖裡面查到，看一看厚度就能算出牆體面積了，縮水沒縮水就知道了，所以公式是：套內面積=使用面積+牆體面積

3、公攤面積：它是指指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，對業主來說無非是“公攤面積=建築面積-套內面積”，因為籤合同的時候都會寫清楚，套內是多少、公攤是多少，房價是按照套內還是建築計算的，這決定你要付的購房款。

4、建築面積：指的是房屋外牆勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建築。重點在於外牆、外圍水平投影、兩米二以上，和使用面積剛好相反，只要你知道畫俯檢視，你就有了上帝視角，上帝視角看到的房屋投影（如圖2），就是建築面積。它的公式是：建築面積=套內面積+公攤面積。