房地產代建模式是一種創新開發模式，分為商業代建和政府代建兩類。其中商業代建存在與發展的基礎在於合作雙方對開發理念認知的一致性、代建方人才培養與輸出的效率和質量以及委託方土地與資金的保障力度。商業代建的風險主要在於委託方干預風險、政府幹預風險以及履約風險。代建合作雙方應發掘代建模式的優勢，規避風險，以最佳化房地產市場的資源配置，促進市場健康有序發展。

房地產代建是由擁有土地、資金的委託方發起訴求，由擁有專案開發建設經驗的專業代建方承接，雙方透過平等協商建立合作 關係， 最終實現共同盈利的一種商業模式。本文將著重探究房地產代建模式的定義與分類、商業代建的發展基礎及風險防範。

一、房地產代建模式的定義及分類基於委託方的不同性質，房地產代建模式可分為商業代建和政府代建兩類，其中商業代建又分為專案代建和資本代建兩類。 1．商業代建 所謂商業代建，是由非政府類委託方委託，代建方進行開發建設的代建模式。專案代建和資本代建兩種商業代建模式的主要不同在於標的地塊是否已確權。 （1）專案代建 專案代建是指代建方與已經取得標的地塊土地所有權證的委託方合作，由委託方承擔全部或部分資金，代建方承擔工程營造和銷售任務，透過管理和品牌輸出，為委託方提供專案開發全過程管理與服務，並依據專案銷售或利潤總額收取佣金的代建模式。 在專案代建運作過程中，委託方負責籌措專案開發所需全部資金，擁有專案開發中的投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有專案的投資收益，承擔專案投資風險。代建方主要負責專案管 理團隊組建、 規劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發環節的全過程管理。 （2）資本代建 資本代建與專案代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在於，資本代建的委託方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且並未獲得標的地塊的土地使用權，因而代建方的管理範疇中也會相應增加投資諮詢、專案公司組建、前期管理等方面的內容。 2．政府代建政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理與 服務， 依據專案的投資、銷售或利潤總額收取佣金的代建模式。相對於商業代建而言，政府代建專案的利潤較低，但透過參與 民生工程建設， 代建方在贏得市場佔有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當下房地產開發企業生存與發展的良好載體。

二、商業代建模式的發展基礎 房地產代建模式體現了市場經濟專業化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時間和成熟程度均較商業代建見長。但在當前房地產調控的政策環境下，房地產市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場，產品品質日益受到重視，商業代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業代建模式的存在基礎與風險防範。 1．合作雙方對開發理念認知的一致性 委託方對代建方產品開發理念的認同是代建合作存在的根 基。目前， 商業代建業務主要來自二三線城市，並以地方性龍頭企業居多，部分擁有資金或土地資源的企業並沒有房地產開發或高階物業營造的經驗，需要更具影響力的房地產品牌和產品來確保專案的議價能力與盈利水平。因此，代建方通常是高階房產品營 造的代表企業， 其開發理念和相應的品質、成本要求與委託方對於專案的認知存在著一定差距。故而，在確定合作關係前，委託方與代建方必須就產品營造的各項標準達成高度一致，以保障專案正常運轉。 2．人才培養與輸出的效率和質量 代建方品牌輸出的高質量和一致性是代建商業模式存在的關鍵，而實現品牌輸出最重要的因素便是專案管理團隊的綜合素質。代建方要實現規模化經營，必須高度重視內部人員招聘、培養和輸出的質量和效率，以保障自身品牌的同質化輸出。 3．土地與資金的保障力度 雖然代建方不承擔專案的工程成本、土地成本、人力成本以及相應的資金成本，但為保障專案開發和銷售節奏，確保專案開發按 計劃推進， 專案規劃條件、土地權屬的確定以及委託方的資金支付能力仍是合作意向時期關注的重點。 三、商業代建模式的風險與防範目前，經過部分代建企業的經營與嘗試，商業代建模式展現出良好的發展狀況與發展前景，但也顯露出一定的經營風險，主要包括委託方干預風險、政府幹預風險以及履約風險，需要代建企業高度重視、有效防範。 1．委託方干預風險與防範上文中已經提到，委託方與代建方在產品開發理念不可能完全一致。在專案實際運營過程中，存在因委託方各類干預而影響專案推進的風險，雙方在簽約時應建立科學合理的決策機制，注重合約規劃與成本控制，保障雙方利益最大化。 2．政府幹預風險與防範目前，由於政府規劃調整帶來的設計、工程調整風險在專案實際推進過程中仍屢見不鮮。代建方須最佳化專案拓展渠道，選擇土 地、規劃條件明晰的合作專案，同時嘗試建立 “政府－委託方－代建方”三方合約機制，降低專案不確定性。 3．合作履約風險與防範 商業代建需要委託方的資源支撐和承建方的實際勞動，因而代建合作履約風險主要來自委託方和承建方。在委託方層面，要 依據專案開發節奏設計代建佣金收付款節奏， 明確雙方權責範圍，同時慎用設計資源，保障企業智慧財產權；在承建方層面，要加強項 目管理團隊的執行力， 嚴把質量關，同時選擇優質承建方建立長期合作機制。

綜上所述，商業代建模式作為一種房地產開發的創新模式，在當前中國政策和市場環境下，其可行性和盈利能力是值得關注的，但其操作過程中也存在一定的風險。委託方、代建方應積極探索改良渠道，透過代建模式最佳化房地產市場資源配置，促進房地產市場健康、有序發展。