賣資產還債，債務重組都是較好的途徑。因今年信託渠道被收緊，銀監會7.23號問對地產公司打擊較大的因素等。外部融資不暢的情況下，盤活內部存量資產尤為關鍵。因此與其他百強房企（如融創，世貿等）進行專案合作開發，轉讓，顯得尤為重要。可以甩除負債，增加營收，利潤及時兌現。從而達到降低淨負債率的功能

出售沉澱資金大的資產還債，比如酒店和商業地產，這些都虧損，出售後不但可以減少虧損，還可以迴流資金，還上緊急的和利息高的債務。調研哪些地段好賣，這方面恆大會嚴格調查，把不好賣的地產轉讓。也可以迴流資金減輕壓力，也能減少後期不必要的投入，請優秀的國內職業經理人，富力老闆的行為證明不懂市場，需要讓賢。

富力地產的半年報還沒有公佈，最新資產情況無法得知。從恆大發布的半年報業績預告看，2019年上半年的房地產行業可能正在經受洗禮。

截至2019年6月30日，中國恆大淨利潤約為270億元;核心業務淨利潤約為300億元。恆大預計，上半年稅後淨利潤與核心業務淨利潤同比下降49%與45%。

房地產的壓力，主要來自於資金端的收緊，這是房地產最關鍵的命門。

富力同樣面臨壓力。富力地產風頭最勁應該是在2017年，以199億元接受萬達77家酒店。當年的那場談判，大概可以用風雲變幻來形容，甚至有傳言說，臨簽約之際價格被強行打了個折。真實情況不得而知，不過從富力2018年的報表資料來看，收購萬達酒店可能並非是好一個好生意。

公司負債情況

根據富力地產在香港交易所公佈的《2019年累計新增借款的公告》，其中顯示：

截至2019年6月30日，公司借款餘額約為1,952.34億元，較公司2018年末借款餘額1,632.39億元增加319.95億元，累計新增借款，超過2018年末公司淨資產的40%。

從中可以看出，富力地產的淨資產負債率高達234%，而截至到2019年6月，這一比重已經升高到280%（以2018年末的淨資產）。

2019年上半年，富力地產著實是頻頻發債，其中包括 ：

在上海證券交易所發行的 【19 富力 01】和【19 富力 02】，融資總額約20億，票面利率5%以上；

已經發行了4期超短期融資；

發行5年期海外優先票據，票面利率8.125%，5年到期，融資4.5億美元。

如此高頻率地發債，無疑已經意味著富力在嚴重依賴借新還舊，有很高大資金成本，而未來，隨資金面的收緊，融資空間會被再次擠壓，資金鍊的風險就很大。

公司的盈利情況

富力地產2018年的總盈利大約是84億，相比2017年的214億元，有非常明顯的下滑，但2017年的盈利本就當不得真，如果從過去幾年的資料來看，整體還是有比較穩定的上升趨勢。

按照年報所披露的分部報告，2018年【酒店管理】業務虧損約4.6個億，而在2017年，這個板塊的虧損大約是1.46億。擴大的虧損與2017年收購萬達酒店也有密不可分的關係。

按照2019年1季度報表資料，富力地產一季度利潤只有4.4億，考慮到營收的季節性波動，即便按照20%的增長率，半年報利潤50億，也遠無法彌補借款餘額的增長。

而另一方面，截止到2018年年報，富力地產的土地儲備建築面積約為7000萬方，而融創最新的資料是2.56億方，富力若要有新的銷售增長，勢必就有新的拿地需求，這又會成為新的資金壓力。

可能的機會

相比房地產業務，除了固定成本高這一固有缺陷意外，酒店的日常運營對資金的需求不那麼強，且能源源不斷貢獻現金流入，這其實對房地產有很好的彌補作用。

中國本土的酒店品牌，以中低端為主，競爭激烈，高階品牌卻是空白區。萬達酒店之前定位應該也是想要填補這塊的空白，只是一直舉步維艱而已。但如果能改善經營實現盈利高階酒店未嘗不是沒有機會，富力大手筆收購可能看中的也是這一點吧。借萬達資產打折的機會，用較低的價格入手，降低了未來的固定成本，若能實現盈利，就是穩穩的現金流。

從2018年的報表資料，富力的酒店業務營收從23.8億增長到70.3億，有不錯的改善。相比而言，目前是旅遊酒店行業處在較為低迷的週期，未來可能還有不錯的發展空間。

不過，富力短期內的資金壓力應該是非常明顯的，關鍵還是看眼下如何應對。房地產行業，最快的的改善現金流的方式是賣專案，比如綠城，在與融創分手後，被中交股份入主，有國資背景的中交，大概最大的優勢就是資金。再比如今年的新城控股，在新董事長上任後，也是多個專案易手。

所以，我想，對富力地產來說，當前比較緊迫的大概是：

1、尋求融資渠道。比起融創90%以上的負債率，富力因為有酒店業務，資產負債率反而要更好一些，這可能也是它還能繼續發行新債券的仰仗吧。

2、改善經營性現金流。可能最有效的就是停止拿地。

3、如果還不行，那就是引入新股東或者賣專案了。

富力也曾是非常優秀的一家房地產公司，在華南地區，與恆大、碧桂園齊名，如今逐漸有些式微，踏足酒店業也是想要加速轉型吧。不過，房地產行業的資金問題，常常容易引發連鎖反應，從債券投資的角度，可能還是可以考慮暫時迴避下地產行業債券吧。

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