1.到爛尾專案上看了一下現場，瞭解一下施工進展了什麼程度？如果有半截外架和生鏽的塔吊，砌了一半的牆和澆了一半的樓板，有支好模或紮好鐵沒打砼的，可以說是施工方管理不善。一個管理良好的施工隊，如果要停工，會把這類事情處理好，並對成品和半成品進行保護。管理特別好的，現場基本上是沒有沒有用在專案上的材料餘留。同時專案會很清潔。

2.把專案的資料拿出來看一下。很多專案連資料也沒有。

3.把專案簽訂的所有合同找出來看一下。

4.理清專案的應收款和欠款。

5.把專案原來的預算與進度款申請的資料找出來。同時按現場的市場行情做一份新的預算。

6.估已完成工程的產值和未施工的合同內容與合同價，也就是還有多少錢收。

7.按現在的市場造價來算復工和清理成本，按現在的市場造價來算未完成的合同工程內容的預算成本。

8.計算清算和解除原有合同的成本，原則上原有的合同不再執行，最好一次買斷欠款和補償。

9.原來的專案管理人員有沒有能用的，原則上不用，但要保留一至二個知情人員。

10.與相關的各方進行談判。建設方、施工方、分包和材料供應商、勞務隊伍、相關主管部門

11.評估成本、收益與風險

12.風險包括：合同糾紛、勞資糾紛、工程合法化、工程質量隱患

以上幾點供參考

對於爛尾樓，需要注意的地方有很多，不能僅僅考慮到投資方沒錢跑路什麼的，以前一些點子需要我們特別注意！

第一、專案公司的概況，如專案公司的股權結構、經營資質、人員情況、工商年檢情況、納稅情況等。

第二、土地使用權出讓金是否已付清問題。有無拖欠政府稅費?

第三、土地使用權及在建工程是否抵押問題。土地證原件以及立項、規劃報建、施工報建相關手續原件查驗。

第四、本專案的已建部分有無抵押，抵押擔保的範圍是多少、還款期限有多長的問題。如果存在抵押，抵押權人就具有處理的優先權。另外還存在轉讓方以建築本身為抵押向銀行貸款所造成的利息變成的負債，以及向股東、其他社會組織的借款募資。

第五、提供製作明確的債權債務清單。要求專案公司的原股東及管理層全力配合其進行專案公司的債權債務清查工作，並製作債權債務清單，以明確專案公司對外負債的總數額。同時，為了防止專案公司還有其他對外負債，要求專案公司的原股東出具承諾書，以保證專案公司除債權債務清單中列明的負債之外再無其他負債。

第六、明確專案公司的擔保情況。由於專案公司的管理可能存在漏洞，因而有時會發生這樣的情形，即專案公司有為其他第三方企業提供擔保的行為,但該項擔保作為公司的或有債務,並未在公司的財務帳冊中列明,這樣極有可能為併購後的公司增添潛在的負債,從而間接地影響到受讓方的利益，嚴重地甚至有可能影響併購後公司的正常運營。因而有必要在併購前透過各種途徑詳細瞭解專案公司對外提供擔保的情況，包括擔保的種類、數額和擔保物件。

第七、明確專案公司的銀行貸款和抵押情況。本專案是否做專案融資抵押?需詳細說明。由於專案公司通常會有一定量的銀行貸款，且相關銀行貸款往往是用專案公司自有的土地使用權、房產等作為抵押，因此在清點專案公司的財產時，宜對土地使用權、房產的抵押情況作核查，並與銀行貸款相對應。

第八、其他因建造而引發的訴訟問題，有無未決的重大訴訟、仲裁和行政處罰等。如建築質量的訴訟、預售的訴訟、逾期交房的訴訟、銀行機構對逾期還款的訴訟等。同時還有一些可能存在的潛在訴訟如:聯建參建的問題。

第九、 本專案的工程款支付情況。

第十、規劃變更問題。專案的前期設計、規劃是否取得政府有關部門的許可。受讓方也有可能需要變更規劃,就存在建築許可證和規劃許可證上所載的內容和實際本專案的現狀是否吻合的問題。政府對本專案可能存在規劃變更是否支援?

第十一、本專案的市政配套工程是否已經完成。出入口申請、雨汙水與市政接駁、水:電增容等是否已經得到了有關政部門的許可。

第十二、本專案是否存在與購房者簽訂的商品房預售合同的情況;已及預售證辦理情況?本專案實際建築面積，已售面積、可售面積以及已售房產納稅情況。

第十三、本專案用地性質。商業還是商住用地?公寓部分是否可以按住宅用地?這涉及公寓後期業主用水用電收費標準。

第十四、本專案可能重新包裝及使用功能變更，重新開工後是否需要結構檢測加固問題?專案施工時間跨度是否涉及設計及施工規範變更?政府部門是否協調辦理規劃及施工許可證件。

第十五、本專案主體及分項工程驗收情況。

第十六、本專案的操作方法

第一種是開發專案轉讓。此種方法一般適用於未成立專案公司的專案。因專案停建、緩建而實施開發專案轉讓，其基本程式除轉讓方和受讓方合意外，還必須按專案的立項、用地、工程建設的有關審批程式重新辦理手續，適用的法律、法規，主要是房地產法、規劃法和建築法，其政府所收的各種規費，原則上按交易一次的規定收取。因此，專案轉讓的成本高、手續繁瑣。

第二種是專案公司股權轉讓。此種轉讓- -般適合於成立專案公司的開發專案。這種轉讓是以轉讓公司或公司股份的方法進行房地產專案的投資人變更,其基本程式是變更公司投資結構或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規，並不涉及專案本身的交易費用和政府規費，其轉讓成本低，手續簡略。