合不合算，要看每個人的預期投資收益率。我們來看下這個案例的收益率情況。收益來之於兩部分，租金和資產增值。前者是每年4.85%以上，後者如果可靠且估值體系不變（機率很大），那就是年5%。加在一起年化收益是大於9.85%，存在複利。現在是不是更多的朋友會對這個標的有興趣了？

如果租金漲幅有十足的把握，當然划算。

以年租金5%計算：

第一年：8萬。

第二年：8.4萬。

第三年：8.82萬。

第四年：9.26萬。

第五年：9.72萬。

第六年：10.2萬。

第七年：10.72萬。

第八年：11.25萬。

第九年：11.8萬。

第十年：12.4萬。

第二十年：20.2萬。

第三十年：32.9萬。

三十年累計租金收益345.7萬，而你在第16年的時候就已經收回成本了。如果商鋪是40年使用期限的商業地產，那麼你40年期間將透過房租累計獲利544萬。到40年一半的時間，房產價值至少也翻倍了。也就是說，你連同房屋增值帶手收租，40年至少獲利700萬。

所以如果周邊的商業氛圍以及客流量足以支撐每年5%的租金上漲，那麼這筆買賣十分划算，就算你入手十幾年再賣掉，也等於白賺一套商鋪，何樂而不為？

但問題是有幾家商鋪這麼有底氣說自己每年能漲5%呢？當然，就算沒有漲幅，20年也能收回成本，但問題是現在商鋪的高風險係數比例越來越大，尤其很多新建住宅底商連租都租不出去，更別說回本。另外綜合體和商超類的商鋪也面臨類似問題，人口就那麼多，大商場一個接一個的拔地而起，哪那麼多人消費？別說商場裡的商鋪，就是整個商場倒閉的都屢見不鮮，那麼業主的損失誰人承擔？只能是自己。所以不能只惦記彩虹，還要考慮風雨來臨時你的傘能不能撐得住。

如果租金收入有保證，非常划算。

商鋪一年的租金8萬元，商鋪總價165萬元，租金收益率為4.84%。這個租金收益率屬於中等水平，單考慮這個租金收益率購買是不划算的，但是忽略了租金上漲和商鋪價格上漲。

從國家統計局公佈的資料看，過去10年商鋪銷售均價年複合增長率為6.44%，未來房價是看漲的，但是房價的上漲肯定是沒有過去高，打個5折，房價年複合上漲率為3.22%，按照這個增長率計算再加上槓杆，收益非常可觀。

租金年化上漲5%，相當於現在8萬元1年的租金，由於複利的作用。

第1年的租金收益為8萬*（1+5%）=8.4萬元

第2年的租金收益為8萬*（1+5%）的2次方=8.82萬元。

。。。

第10年的租金收益為8萬*（1+5%）的10次方=13.03萬元，租金收益率為7.89%，非常可觀

綜上所述，租金收益率現在屬於中等水平，但是租金每年按照複利5%上漲，10年後的租金收益率接近8%，再加上商鋪本身的升值，非常划算，提前條件是租金收益有保證。

不划算，這是商家為了出售而理論上的預測，實際租不到這個價，也不可能每年漲租5%，現在的商埔空置率很好，身邊好幾個朋友都買了租不出去即使是萬達廣場這種的商埔，位置偏一點就沒人租了，即使租了也經常在轉，空置率高！全國商埔嚴重飽合，加上電商的衝擊，即使售價以後上漲了也是有價無市，上漲部分50%的交易稅也讓很多人望而卻步！

總之，現在商鋪，商住兩用房都沒投資價值！看看每天接的電話推售人員的電話就知道啦，不好賣的才會推銷！

划算！很划算！

實體考量一下，不是騙局，就直接買吧！

20年後總漲幅300%！

165萬的總價，年租金8萬，本身的收益已經達到了5%，媲美比較穩定的銀行理財收益了！如果165萬全款，多少年回本？

年租金以此類推第1-10年分別為

8、8.4、8.82、9.26、9.72、10.21、10.72、11.26、11.82、12.41

前十年就已經回本100萬了！

接下來五年分別為

13.03、13.68、14.37、15.08、15.84

五年累計72萬元！

也就是說你的本金15年時間回本還多出7萬元

再來看看16-20年五年的租金回報

16.63、17.46、18.34、19.25、20.22

五年累計91.89萬元！

這樣算下來，你165萬買的商鋪20年後房租淨收益為98.89萬元！

這就完了？不可能！

一年租20萬的商鋪，市面上賣500萬沒什麼大問題！

扣掉合理操作後的一些應繳納的稅費，以及購房者還價等因素，到手400萬絕對沒什麼問題

那麼這商鋪的差價收益稅後在235萬！

加上98.9萬合計賺333.9萬元！

合計總額：400萬+98.9萬=489.9萬

本金：165萬

漲超300%！

當然今後的租金會更高，但考慮到三十年風水輪流轉，持有20年出手換其它的也不是不可以，安逸一些就自持！

如果當時直接拿165買銀行理財放20年的話，20年後連本帶息一共是437萬，少於商鋪的收益

漲幅：250%！

當然划算，但你肯定每年房租都能漲5%嗎？如果每年跌5%呢？現在的情況就是在一直跌，而且過去一年裡租金跌幅遠不止5%。

165萬的精裝修，一年租金也難到8萬，問題是，商鋪主要看地段，環境，確定每年都能租出去沒有其他陷阱還是值得入手的。