房地產行業的冬天不是真的要來了，是已經來了。這次中央政治局開會剛剛又一次定調，房住不炒，不會用房地產做為短期刺激經濟的手段。已經是很明顯了，不要把著房子始終上漲的鐵律，認為房價只漲不跌，這都是過去式了。現在大部分城市房地產是有市無價；開發商、炒房者都在等待政策放鬆，等待國家用房地產來刺激經濟；不過這次等來的是相反的，政府不在用房地產來刺激經濟，讓開發商和炒房著大失所望。所以下來，也就是下半年，房地產正真進入了冬天。隨著國家控制信託給房地產貸款，對房地產貸款收緊；提高購房房貸利率，甚至一套房貸款利率都提高了；房地產、炒房著的冬天真的來了。下半年將是全國房地產房價普遍下跌的開始。

信託機構融資房地產已經被集體約談過了，所以房地產信託發行才會腰折。

房企融資確實難，但是地產行業究竟是不是冬天，僅僅看房企融資還是不全面的，主要應該看購房需求的漲跌吧，

我認為表面上看，商品房的銷量與售價都不理想，也是受到政策調控，實際上的潛在購房群體數量並沒有減少，賣方炒股這類的行為也並不多見

所以，冬天是冬天，但並不是真正的寒冬

自7月份以來，國內有68家信託公司共發行323只房地產集合信託產品，規模僅達655.8億元，較6月份的605只1084.51億元的規模，在發行數量上“縮水”了46.6%，在發行規模上下降了40%，可以說幾近“腰斬”。

對此，國內信託專家表示：房地產信託產品發行“驟冷”主要是監管政策持續發力的結果。從5月“23號文”嚴格規範房地產信託業務，到7月伊始，銀保監會針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司開展約談警示，二季度以來，房地產信託監管持續收緊。所以，信託產品的發行規模下滑就不足為奇了。

而我們認為，7月份房地產信託發行幾近“腰斬”主要原因有三個：首先，房企負債率過高，遠超過60%的警戒線，有的甚至超過100%。這麼高的負債率，即使要發行房地產信託產品，利率至少在10%以上。而這又是中小房企承受不了的融資成本，所以，房地產信託發行量就少了。

再者，中央政府頻頻發出“房子是用來居住的，不是炒作的”訊號。7月伊始，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司開展約談警示。受到調控政策的持續收緊的影響，二季度以來，房地產信託監管持續收緊。

最後，中小房企現在面臨債務集中償還高峰期。截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。而目前正遇到房企的償債高峰期。不管是監管層，還是信託公司，為了防控投資風險，也在收緊房企的融資規模上持續收緊。

那麼，房產信託收緊之後，發行量也幾近腰斬，這是否意味著地產行業的冬天真的來了？對此，我們認為，地產行業的冬天的確已經到來：第一，不僅是房地產信託發行規模被腰斬，現在房企在海外發債融資的成本也大幅上升，而想透過貸款、再融資、定向增發等手段來融資，難度是越來越大了。在融資渠道被堵後，房企只有透過降價來促銷，否則資金回籠速度過慢，房企的資金鍊很容易斷裂。

第二，房產信託被收緊後，說明上至中央政府，下至地方政府都在進行房地產調控。怪不得去年下半年就有大型房企要輕資產化，有的房企要去房地產化，比如降低房地產佔總公司業務的比重等，要麼把自己原來的房產名字也給改了。這意味著房地產調控之後，也會有長效機制，房地產必須進行產業轉型，向其他行業進行發展，這樣才能獲得生存可能。

第三，房產信託被收緊後，很多中小房企會出現大洗牌。因為，中小房企通常是發行債務和信託產品來融資的，現在信託產品不能發了，而債務又集中到期了。中小房企要麼宣佈破產倒閉，要麼被大型房企兼併重組。有人曾擔心，在中小房企大洗牌之後，只剩下少數幾家大型房企生存下來，這樣加深國內房企的壟斷。

房地產信託在7月份發行量減少了一半左右。這主要是房企的負債率過高、中央房地產調控措施收緊、以及今明兩年將是房企債務的集中到期日。未來由於房企融資渠道受阻，房地產將面臨破產、轉型、併購這三個結果。大型房企透過轉型升級還有繼續生存可能，中小型房企只能被大量淘汰出局。

房地產信託產品發行“驟冷”主要是監管政策持續發力的結果。從5月“23號文”嚴格規範房地產信託業務，到7月伊始，銀保監會針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司開展約談警示，二季度以來，房地產信託監管持續收緊。

對於此輪房地產信託調控的持續時間，此次房地產信託監管既是針對過往兩年來過快增長的降溫，也是配合整體房地產調控要求，短期來看，三四季度有可能都會延續這種監管要求。

“頭部房企是信託公司開展合作時最好的交易對手，但‘23號文’進一步強化了頭部房企的議價能力，信託業內部對優質對手的競爭將更加激烈，頭部房企的融資成本走低的可能性很高。”在此情況下，三季度房地產信託收益率下行的可能性加大，或跌破8%關口。

嗯，地產行業的冬天算是來了。為什麼？

地產行業屬於重資產行業，資本密集型，看開發商誰的槓桿玩得溜。最重要的銀行和信託兩個水龍頭被行政手段喊停，中小型開發商融資手段缺失，必然引起回款困難。

前三十的開發商，應該影響不大，融資工具還是比較多的。消滅大部分中小開發商估計就是時間問題了。未來強者恆強，大魚吃小魚。