“一鋪養三代”的時期基本過去了，如果作為投資，還要考慮當地商業發展情況、店鋪所在位置以及城市規劃等情況。

①首先可以透過復息計算法計算50年120萬的總成本是多少？結合當地租金以及物價上行情價，考慮投資是否能盈利。

②如果手上有合適的專案，可以買下來自己使用，免去了“房東寄生式”的房租，你生意越好，他收你租金越貴，這種情況也是屢見不鮮的。

以上就是關於你們問的問題相關回答，希望可以幫到您。

題主的問題過於籠統，關鍵資料沒有給出，比如說店鋪的年租金多少，這樣可以計算出回報率和回本時間，回報率是一個關係到店鋪投資成敗的重要指標。另外還要看店鋪的位置在哪裡，店鋪周邊的商業環境如何，是否有增值潛力，等等。僅憑面積、結構、剩餘年限和總價是無法給出中肯答案的。從目前給的情況看，能否投資取決於以下幾個因素：

1回報率情況。如果沒有貸款的情況下，店鋪年租金最低能夠達到7.2萬，也就是回報率6%，回本時間16.7年，就可以考慮購買，低於這個標準就沒有投資價值；使用貸款則回報率會被拉低。

2、租金收益穩定性。需要保持租金收益穩定，中間不出現斷租期，即便房租不能逐年遞增，保持這個租價也是值得購買的。租金不穩定甚至下滑，同樣會拉低迴報率，延長回本時間，投資不划算。

3、過戶費用。你購買的是間二手商鋪，總價120萬是賣家淨得不包括過戶費還是包括過戶費，如果包括過戶費、回報率達到6%就可以購買，如果由買方出這個錢則租金收益需要提高到每年8.28萬 ，因為還有至少18萬的過戶費要算入總成本。

4、店鋪位置。店鋪的位置決定周邊商業氛圍，如果位於當地的主城區或繁華商業街，會有大量的流動人群和穩定的消費群體，如果周邊店鋪的生意都非常紅火，租金大體保持在相同水平，而且城市規劃沒有新的商業街，就可以考慮入手。

5、增值潛力。投資商鋪除了收取租金，另外就要靠商鋪自身增值來實現資金回籠。因為貨幣每年會以6%～8%的幅度貶值，如果不能透過增值來抵消通脹，那麼投資也是不划算的。

至於還有50年的土地使用權無關緊要，最多到期以後補交一定的土地出讓金就可以繼續營業了。

關於投資商鋪，有幾個不成形的觀點，因為關商關乎到商業執行，承租人對房子的一些使用率，包括風水光線，門頭，各方面都有很大的要求，所以一定要了解商鋪投資的一些規則，這樣購買來的商鋪才能夠不至於讓自己焦慮，快速租出去必須考慮。

第一，一託二的商鋪肯定有樓梯，樓梯佔用的面積倒不是很大，但是因為樓梯而損失不能利用的面積卻很大，一個樓梯至少損失上下20平米，相當於你買的124平方的房子變成了100平方，一般情況下，建議買純一層或者純二層，面積利用率更高。

第二，商鋪的根本就是回報率，回報率的根本就是租金，沒有租金的支撐，沒有租金資料，理論上一切都是白談，沒有任何意義，120萬買一個商鋪，假如每年出租一萬塊錢，你不得虧死，即使你想出售，也沒人接手，所以必須計算租金回報率，至少應該在5%以上，你的這個商鋪，假如每年租出去八萬塊錢，勉強可以考慮，有可能你要按揭，也會有很大的資金成本，總體來講，如果沒有按揭，每年有六萬租金，基本上是可以接受的，否則就必須得有八萬租金，才能達到5%的收益率。

也就是說，你買的這個商鋪，要考慮他的租金在6萬到8萬之間，才可以考慮，否則就不能考慮。

對於多數人來說，商鋪類投資的主要收益都是來自於租金

第一、商鋪本身屬於商業地產，其交易需要繳納的稅費很高。看過我文章的朋友應該知道，商業地產的出售需要繳納的稅費基本佔據了總收益的40%左右，簡單來說100萬的資金購置的商鋪出售的時候如果能賣140萬，那麼你需要繳納的稅費基本上就是（140-100）*40%=16萬，也就是說你真正的收益只有24萬左右。正是因為商業地產這麼高的稅費，才使得很多朋友都謹慎投資商業地產，包括如今很多公寓投資者頻繁要求退房的主因也是因為很多投資者忽略了很多商住兩用的公寓其本質還是商業地產，在收到房想要交易的時候才發現原來這麼難賣。

第二、既然商業地產的主要收益來自於租金收入，那麼位置就很重要了。是不是商業集中區是關鍵，人流量、消費潛力等都是重點的考慮因素，因為只有出租得出去才能保證自己有收益。這兩年確實經常看到有些朋友投資商鋪後最終被壓的喘不過氣，除去實體經濟本身不景氣之外，也與本身商鋪所在的位置有很大關係。所以，商鋪投資價格倒是其次，關鍵是位置。不由得想起了昨天跟朋友一塊吃飯的時候，一個街道的兩邊生意就千差萬別，足以說明商鋪位置的重要性。

第一、除去傳統的生意比如，便利店、服裝店、餐飲店等需要臨街商鋪外，其他的對於商鋪的需求很有限。相信細心的朋友都知道，目前來看生活中對於臨街商鋪需求最高的除去傳統的行業之外，更多的就是房產中介。有很多朋友說如今的實體經濟不景氣與電商有很大關係，但是不得不說中國經濟環境形勢不理想是造成實體經濟整體不好做的主因。在複雜的國內、國際經濟環境下，這種情況還將持續多久，我們不得而知。

第二、目前來看住宅類房產的使用功能在不斷擴大，這種情況還有繼續的趨勢。早在多年前已經允許住宅類進行一般的辦公，可以說這樣的政策也給寫字樓等商業地產造成了很大的影響。目前來看這個效果是很好的，有很多的小微企業開始在居民樓進行辦公，這種情況還有繼續擴大的趨勢，也就是說未來住宅類投資渠道比商業類地產更多。當然這裡不是在鼓勵大家進行住宅類投資，畢竟如今的地產投資期已經過去了，房住不炒還是調控的總基調。