今年的政策很明朗，就是穩地價，穩房價，穩預期，不會出現暴漲暴跌的情形，因城施策，分類調控，但是我們可以一分為二的看待房地產市場，三四線極其以下城市因為人口淨流出，加之貨幣棚改接近尾聲，差不多已經到頂了，但是現在的購買力可能會有一部分，因為很多在外打工的買不起一二線城市的，會因為價格問題在春節期間而選擇返鄉置業，但是筆者認為如果真的有自住需求可以購買，但是投資不建議，因為目前三四線城市已經供大於求了，反觀一二線城市，因為人口淨流入關係，長期來看還是有價值的，但是現在因為各種調控措施，價格有一定幅度的回撥，一二手倒掛的現象也逐漸減少，市場更趨於理性，自住的話，有合適自己的房子，衡量一下首付和月供，能上車就儘早上車吧，如果是出於投資考慮，因為短期內沒有比較大的上漲空間，要儘量選擇有租售比的房子（但是商業地產除外），畢竟在一二線城市有更好的醫療，教育，就業等資源，人口不斷淨流入，所以很多人選擇買房來對抗通貨膨脹，但是現在在房住不炒的政策面前，不可能透過買房一夜暴富的，所以投資買房也要趨於理性！！！

現在的房價趨勢已經趨於平穩，各種調控、限購等原因，房價的價格已經很透明，只適合剛性需求，大城市2019年，價格比較平穩，三四線城市，還有泡沫，可能還會微降價一點

2019年房地產怎麼辦？我覺得房地產拉動國民經濟、帶動下游產業鏈作用是大的，沒什麼不好；一、二線城市房價太高、不能再漲價了，哪怕一丁點也不行！再漲城市化就會失敗；錢在各家銀行手裡，人民銀行統攬，應對這三類斷貸：多套房戶(以戶算賬)、炒房戶(家族、集團)、多房出租房(家族、集體、公司)，稅務局跟上課以稅收；給城市年青打工族、產業工人、科技工作者等無房戶“定向“發放免息、全額購房貸款(利息國家負擔、產權暫不過戶、房產增加值歸住戶)，全力支援他們脫貧、解決無房困境，為企業降低成本、增強產品競爭力、擴大出口創造良好環境。

房地產投資的基本面分析要結合宏觀經濟形勢和國家調控政策兩個方面來展開。

從宏觀經濟形勢來看，房地產已經喪失繼續上漲的基礎，價格進一步上漲的動能基本燃燒殆盡。

從供給端來看，我們不缺乏土地，政府有計劃的向市場供應土地的策略已經難以為繼，因為我們的人均居住面積已經達到很高的水平，開發商拿地熱情低靡，地價已出現大幅下滑，麵粉正在變得便宜，開發商容易難度上升，宏觀經濟去槓桿切段開發商信託融資和委託貸款融資通道，融資難度大幅上升，房地產市場上有大量的隱形庫存。炒房者持有大量房產，其中大部分未來要推向市場，如果這些方便未來集中上市，其他條件不變，房價將大幅下跌。

從需求角度來看，過高的房價和限貸限購等政策有效遏制了部分需求，事實上大部分資金已經注入房產，真實有效的需求已經呈現常態化的趨勢，需求暴增的狀況基本不會再次出現，房價收入比舉世無雙，過去我們喜歡用自己的房價跟發達國家的房價做對比，得出的結論是我們的地產價格不貴，現在才意識到，我們應該關注的房價收入比，房價收入比的角度來審視房價，中國的房價也是舉世無雙的，你所擁有的東西是別人努力一輩子都買不起的，那也就意味著，你擁有的東西一輩子也別想賣出去。從中長期來看，華人口呈現老齡化趨勢，人口出生率日趨下降，房地產的未來之路只會越來越窄。

房地產就政策傾向來看，房地產應該進入橫盤時代，而國情則是：房地產已進入下行通道。因為我們已經透支了未來，而且是未來28年到30年的未來，這就是說，我們現在的房價放到未來20到30年才是正常的。

這就能推匯出一個簡單的邏輯：在房地產價格泡沫高企的時期，房價收入比與房地產價格上漲空間成反比，所以未來房價最不可能實現上漲的就是一二線城市。

一、房地產的“黃金時代”漸行漸遠

以2018年為分水嶺，中國房地產告別“黃金時代”。2019年，“黃金時代”將漸行漸遠。

“人口紅利”加速衰減，“全年二孩”政策效應有限，貨幣化棚改有序退出，疊加地方政府逐步擺脫土地財政的激勵取向，房市流動性大幅收窄，“房價只漲不跌”的信仰不斷鬆動。房地產投資放緩也將是大勢所趨。

無論是自住型剛需，還是投資型需求，都將步入長週期的下行通道。

雖然經濟下行壓力加大，短期有放鬆政策調控的需求，但基本上難以突破中央“房住不炒”的定位。除非2019年一季度或上半年GDP同比増速放緩至6％以下，中央層面房地產調控策難以顯著放鬆。

2018年度中央經濟工作會議要求：因城施策，分類指導，夯實城市政府主體責任。這意味著地方政府將獲得更多調控自主權，而地方政府往往有放鬆調控的衝動。預計2019年一二線城市的調控政策仍將偏緊，但限價和限籤政策可能有所調整，而三四線城市由於棚改貨幣化退潮、樓市下行壓力加大，行政調控政策有望大幅鬆綁。

不過，中央強調“夯實城市政府主體責任”並不意味看中央政府向地方政府讓度樓市調控的所有許可權。實際上，包括調息、調準等諸多金融政策，以及各類房地產相關的稅收政策，基至房企發債和非標融資規定的調整，都必須由央行或相關部委發文。因此，總體上，房地產調控措施難以顯著放鬆。

房市遍地黃金的總量增長一去不復返了，房地產在大類資產配置籃子中的重要性將持續下行。不過，伴隨中國城鎮化步伐和產業調整加速，房地產市場將注入新動力，房地產市場的結構性機會依然存在。

中中國產業升級所導致的人口流動和政策激勵，將重塑城市功能鏈條和房市走向。人口規模接近一線城市、位居區域經濟中心的“準一線城市”，較一線城市和低線城市，更加富有投資前景。