這個不好說，看投資方向，那公寓來單純出租的相對來說是少數，都是以後期脫手為主，這就得看公寓所在的位置以及周邊發展了，一般現房公寓，周邊商圈是否規劃或成熟都是比較容易觀察的，如果是成熟的商圈，那後期脫手是比較困難的，升值空間也比較有限，如果後期有相應規劃，也得注意，這只是規劃，如果是已經落實的，那麼就可以參考周邊已落實的專案是否對公寓升值有較大影響，比較大的影響：交通，比如輕軌，高鐵，地鐵等，商圈：大型商場，寫字樓，辦公片區等等。如果對於整體升值有利，就可以選擇購買公寓，或者外圍的住宅，就得看清楚所在住宅城市的發展趨勢以及政府動態了

謝邀。這是一個老生常談的問題。在中國目前階段，房地產投資可以說是一二線城市（筆者特質一二線）少有可以保值的投資之一（筆者不是說增值，是資產的保值）。所謂物以稀為貴，特別是一線城市的房地產，中心城區的住宅也好，商業地產也罷，都是一種稀缺的資源。

再說說一線城市的公寓產品。以廣州為例（筆者長居的城市），自從2016年提供以來，廣州市內的公寓只能以“公司”的名義的購買，對於投資標的物的流通性來說，是負面的影響，這也是目前廣州很多公寓市場“有價無市”的主要原因之一。

其一，自身市場的需求。雖然廣州限制了流通，但不代表沒有了市場需求，從本廣州自身的需求而言，公寓產品還是可以長租或者用來商用辦公等。以筆者自身為例，今年年初筆者身邊幾個創業的朋友也在考慮出手購買公寓，原因有幾個，第一，公寓可以商用辦公，以商業貸款的形式，以貸換租，其實從租金角度來說，對部分創業者的壓力不會很大，而且隨著廣州的辦公樓的租金不斷攀升，自購辦公室也成了很多創業者或者企業主的選擇。

其二，一定要選擇一線城市的中心區域以及周邊區域。如果是選擇公寓產品，無比在核心區域或者儘量靠近地鐵等交通，拋開辦公商用的便利性，在未來公寓產品將是年輕人“00後05後”新生代青睞的租住主體。為什麼筆者這麼認為，因為在大城市核心城區，除了CBD的新建外，其他多數是“老破小”，如果年輕人出來居住，是選擇全新的公寓還是“老破小”？答案不言而喻。況且，目前大多數一線城市的公寓都是複式戶型，對年輕人對個人空間的私密性要求更是一個很好的吸引力。

其三，看清楚產權時間再下手。公寓產品一般是40年產權，但很多一線城市的地塊，並不是給足購買者40年，而且大多數甚至是20多年產權，因此在購買的時候，務必看清楚這點。

最後，你需要具備一定的資本。無論是否一線城市的房子，任何的投資都有風險，任何市場都沒有永遠上漲的行情，房地產也不例外。也有時候，並不是下跌才會帶來風險，還有一種風險是政策帶來的，例如限購。當你資金緊張的時候，公寓產品並不是可以快速變現的投資標的物，所以，筆者不提倡以賭博的形式來投資，更不能以“負債”來投資公寓。

從2015年長租公寓興起開始，便在全國一、二線主要城市掀起了大範圍的租房改造工程，房地產企業、風投機構等紛紛加入其中，準備瓜分這塊巨大的蛋糕，但從2018年下半年開始，杭州鼎家、上海寓見等多家長租公寓出現資金斷裂和跑路的情況。引發了大眾對長租公寓市場發展前景的擔憂。

房地產投資規模大 住宅投資佔六成以上

據國家統計局公佈的最新資料顯示，截止至2018年11月，中國房地產累計投資11萬億元，同比增長9.7%。其中用於房地產投資的金額為7.8萬億元，同比增長13.6%。從2018年前11個月全國住宅新開工面積來看，增長速度較快。2011-2017年，中國房地產住宅新開工面積處於波動增長趨勢。從2015年至今，每年新開工面積開始呈現增長的勢態。截止至2018年11月份，中國房地產住宅新開工面積為13.85億平方米，同比增長19.3%。

從房地產投資額流向來看，開發住宅投資佔大頭。2017年，房地產開發企業計劃投資總額65.66萬億元，其中開發企業自開始建設至本年底累計完成投資額47.91萬億元。本年完成的投資額為10.98萬億元。用於房地產開發住宅投資額為7.51萬億元，佔比為66.05%；其次為房地產開發商業營業用房投資，佔比為13.72%。

政策扶植力度大 長租公寓發展前景可觀

當前，中國長租公寓市場主要分成高階市場、中端市場和低端市場三大類。在長租公寓市場佈局的企業中，佈局高階市場的企業較少，且主要集中在北京、上海等一線城市。然而大多數企業佈局在低端市場，其佔比超50%。據統計，近幾年中國租客呈現低年齡的趨勢，85%以上的租客為90後，其經濟實力相對較弱。龐大的市場需要，為長租公寓的低端市場發展提供了足夠量的客源。

從物業所有權來看，一、二線城市的歸屬各不一。一類是以上海為代表的長租公寓企業主要是地方國企主導型，地方國企擁有大量閒置的土地和物業，預計到2022年，上海72%的長租公寓將為地方國企所有；另一類的長租公寓專案是以杭州為代表的開發商主導型。據統計，截止至2018年上半年，入駐杭州長租公寓市場的主要品牌數量達20多個，開業專案超過110個，能為租客提供的房間數量大約在24000套。並且，預計未來能向租賃市場提供150萬平方米的租賃住宅。到2022年，77%的物業所有權將會由開放商主導。

此外，在國家政策和資本市場雙重支援下，中國長租公寓市場在近三年出現井噴式增長。2018年，國家在土地及物業供給、金融支援和稅收優惠三方面鼓勵長租公寓的發展，其中，在稅收優惠政策方面，允許租金抵扣個人所得稅。截止當前，全國長租公寓企業已逾千家，擁有的房屋數量約200萬間。據58同城統計，2017年全國“APP端租房需求”較2016年增長57%。