改革開放以來，在經濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅動下，中國房地產行業發展迅猛。但隨著近年來經濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經濟產業結構調整、金融土地約束政策出臺、供給側改革去庫存力度加大等多種因素影響下，中國房地產產業發展面臨著嚴峻挑戰與生存壓力。不論是住宅類地產企業，還是城市開發類與商業類地產企業，抑或近年來興起的科技地產與工業地產企業，都需要思考一個重要問題：房地產行業如何實現產業轉型?又向何處轉型?

一、當前房地產行業發展的新形勢

房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為中國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用，同時由於特有建設用地供給制度，也為ZF財政提供來了重大支撐。在當前發展新的時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。一是住宅類房地產發展受限。二是商業地產類房地產遭遇制約。三是城市建設類地產發展緩慢。四是工業類房地產發展畸形。五是房地產產業轉型落入發展陷阱。

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二、“產業地產”產業發展的巨大需求

傳統產業地產理論是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。從上面地產產業發展面臨的新形勢、新挑戰，再到地產產業市場新需求、新趨勢來看，傳統產業地產還是建立在地產開發為基礎，在單位開發土地上佈局產業，而這種地產發展模式還仍然算是“地產產業”，而不是真正的“產業地產”。產業地產理論應該是基於產業發展為目標，地產發展為手段，形成的一種以產業園區為平臺，圍繞培育、壯大、發展主導支柱產業為目標，以地產開發、建設、運營為服務工具，實現產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業發展創新模式。

基於以上對“產業地產”理論的創新，結合對當前發展形勢趨勢的分析，在當前經濟與產業發展具體實踐中，產業地產具有巨大的市場需求。

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三、創新設計“產業地產”的新應用

產業地產既是傳統地產概念的顛覆性理論創新，因為不論是住宅型地產，還是城市與商業類地產，還是工業性地產，都是以地產開發建設為主體，只是功能不同罷了。同時，產業地產也不同於傳統的產業地產理論，因為傳統產業地產是基於地產而發展產業。產業地產是為發展產業而開發地產，因此產業地產的定義與運用必須具有創新性。

首先，產業地產是按照產業發展思維設計發展戰略。第二，產業地產是圍繞單位區域內產業佈局制定發展規劃。第三是產業地產以服務產業發展而謀劃發展。第四是產業地產需要配套區域產業發展配置資源。第五是產業地產的價值實現要融合產業價值。

目前，有數以百家的傳統房企均宣佈進軍產業地產行業，運營起來並有收入的產業地產商依然還只是少數。從當下房企其他主要轉型方向的盈利情況來看，除了物業管理領域給企業帶來的業績貢獻在不斷增加;長租公寓、特色小鎮、共享辦公等“風口業務”的佈局，目前仍處在摸索階段，部分新業務初期尚為虧損。儘管房地產市場的形式和社會需求使得房企的多元轉型已經成了發展趨勢，但這條轉型之路並非一蹴而就，轉型效果的顯現尚需時日。

服務說明：

前瞻產業研究院於1998年成立於北京清華園，主要致力於為企業、ZF、科研院所提供統計調查、產業研究、產業申報、產業規劃、產業轉型升級、產業佈局、空間規劃、園區招商、產業落地運營、產業資本設計、產業大資料平臺搭建等解決方案。

先就產業地產的定義進行描述，產業地產是以產業為依託，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。透過整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業叢集，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力。通俗說產業地產就是做產業園。如何實施產業園從以下幾點簡單說：

1、尋求政府支援，產業發展需要外部的支援，尤其是來自政府的政策支援。如果你所選擇的區域，沒有強有力的政策支援你所要發展的產業，你所選擇的產業，不是這個地方政府所支援的產業，這樣的選址顯然並不夠理性。

2、產品要好

平臺即配套和服務：產品硬體如何打造，應該是開發商基本都會關注到的問題。但是作為產業地產，硬體只是一方面，配套和服務也是入駐企業非常關心的另一個方面。所以，產業地產的開發，需要從“蓋房子”的思路往“造平臺”上轉變，只有園區能夠為企業提供更多增值服務，才能吸引更多企業在此發展。

3、招商要好

定製即招商工作前置：招商前置至少能夠帶來兩方面的好處：一是確保未來業主的需求能充分體現在產品設計中，避免建成後進行調整的鉅額費用;二是能使園區開園即具備足夠的人氣，從而各項配套也能健康運作，形成園區發展的良性迴圈。

4、資金要好

目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足於產業地產，併成立了專門的市場研發部門。開發商中包括萬達、復地、富力等大開發商在內，京東等企業均已涉足產業園區運營領域。但是資金回收率要低一些，所以資金投入會更大。

商業地產是政府以現有的產業構架支撐的城市地產開發。

產業地產是需要開發商自己去按照選定城市區域產業定位，謀劃產業，形成人口，技術，資訊，商業等的聚集，從而形成房地產的消費市場。