因為小房企本身的融資渠道就很狹窄，別說海外發債了，國內信託不行，私募基金不行，開發貸也很難，很多想要資金週轉的，只能透過民間高利貸，最後就死在了高利貸上。

根據778號文的影響力不容小覷，美元債融資是境內房企補充資金的重要渠道。

現在房地產融資渠道正有所收緊，這是繼房地產信託業務收緊之後，房企美元債發行也將遭遇壓力。

新城控股造成的債市衝擊剛過，7月13日，發改委官網釋出了《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(發改辦外資〔2019〕778號，下稱“778號文”），其中提及境外美元債所籌資金只能用於置換未來一年以內到期的中長期債務。

“不應低估778號文的影響力，這將對之前發行中短期限美元債較多的房企資金鍊構成較大壓力，意味著近期發行過中短期限美元債的房企，在債券到期後只能透過自有資金或國內舉債償還境外債務。

李峰說，“我們將發行期限為3年以內的美元債定義為短期，對存量美元債較多(大於等於20億美元)的房企存量債券期限結構進行分析發現，正榮、Sunny城、綠地、融信、首創等房企偏好發行3年期以內美元債，而恆大、綠地、融創等房企短期限美元債存量餘額較高。”

當前機構對房企美元債和境內債券的情緒都偏謹慎。“早前房企發債融資就不能用於拿地，主要以償債和補充流動性為主，此次778號文又限制了美元債資金用途。其實5月以來，境內房企ABS也有所收緊，稽核放慢。加上今年以來收益率已經下行一波，目前不是很好的地產債投資時點了，中低評級地產債的壓力偏大。”國盛固收研究員姜丹對第一財經記者表示。

地產融資全渠道收緊

二季度以來，地產融資政策出現明顯轉向，銀保監會《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發[2019]23號文）下發以來，各個渠道地產融資均出現不同程度收緊。

在境內債券融資方面，住建部點名部分拿地過於激進的房企，機構認為，後續該類房企債券、ABS融資或遭收緊或暫停；在銀行貸款方面，記者也瞭解到，部分銀行收到視窗指導，要求控制地產業務規模；就非標融資方面來看，近期多家信託對第一財經記者證實收到視窗指導，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年非標融資或進一步收緊。

所謂的“432”，“4”是指該地產類專案在信託計劃發行時需要保證至少四證齊全；“3”是專案總資金必須至少有30%來自於融資方；“2”是專案融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質。

“這一輪調控實際上還是23號文的餘溫，近期又多了視窗指導。”上述信託人士對記者表示，包括新增地產信託三季度不能超二季度，地產信託專案到期規模必須大於總體新增規模。此外，地產信託只接受432模式報審，其他如標準化產品、政府投融資業務不受限。

對於信託機構，23號文涉及前融業務的整治重點包括：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發專案直接提供融資，或透過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

778號文限制房企美元債融資

“目前，資質、規模靠前的房企美元債發行利率基本在6%左右，規模小一些的可能在8%～9%，儘管利率普遍高於在國內發債，但仍可接受。”某前十大地產商戰略研究部主管對記者表示，778號文提及的房企境外發債主要用於償還到期債務，其實在之前就已經存在。

儘管778號文是對去年已經出臺的706號文的補丁檔案，但李峰認為對兩大增量資訊仍需重視：其一，境外發債只得用於償還境外債務，這堵死了“借外債償內債”的通道；其二，境外美元債所籌資金只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。近期發行過中短期限美元債的房企，在債券到期後只能透過自有資金或國內舉債償還境外債務，而不得透過境外續債的方式維持境外債務規模，但“中長期限”所指的精確期限仍需進一步確定。

值得注意的是，對存量美元債較多的房企存量債券期限結構進行分析後可發現，正榮、 Sunny城、綠地、融信、首創等房企偏好發行3年期以內美元債，而恆大、綠地、融創等房企短期限美元債存量餘額較高。截至7月初，中資美元地產債存量共有1627億美元。從期限分佈上來看，1年以內地產美元債存量僅佔2%，而3～5年期則佔存量的50%；從評級分佈上來看，僅82億美元地產中資美元債為投資級債券，而有超過40%的無評級。

機構近階段慎投房企債

房企融資收緊也直接影響到了債市的交易情緒。

儘管機構對違約的擔憂並不大，但普遍認為在前期收益率下行一波後，近期投資房企債缺乏“套息”機會。過去兩週，房企美元債收益率上升8bp至約7.33%，城投美元債收益率上升10bp至5.4

根據最新的資料顯示，當前中國房地產開發商行業負債超過六十萬億元，特別是最近幾年，房地產債務急劇增長，當前整體負債率超過百分之八十二以上。就是說，房地產公司每一百元的資產，其中82元是負債得來的。高負債，就意味著高融資成本，在去年恆大發行超過融資成本十幾的債券，這可以看出，房地產對資金需要是非常大的。高負債，高融資成本，就意味著房地產需要快速加快商品週轉，才能更好去賺錢，但是在當前國家對樓市調控越來越嚴的情況下，樓市流動性相比前幾年出現大幅下滑，隨著進一步收緊地產信託，那麼資金變得更加困難，同時隨著大規模的債務到期，房地產企業急需借新的資金還債。隨著信託收緊，將會加快海外發債步伐，但是預計，規模將會不大，因為也將收到國家控制，當前房地產行業唯有加快商品出售，加快回籠資金，才能更有效去讓公司運作好