商業地產的形式多樣，主要包括購物，超級購物，大賣場，商業街，主題商場，專業市場，寫字樓等，工業園區一般不劃為商業地產，實際上大家看得到很多地方形式是融合住宅地產，商業地產，工業地產，旅遊地產等合適地產，電線不一定劃分的，那麼明確，比如酒店可以劃為商業地產，也可以劃為旅遊地產，燒你的廠需要該地嗯，約擁有一定的綜合水平，談到商業，不能不提到一個看念，那就是周的市場，通俗的解釋就是城市禮拜天集中上仙踩踩盤消費等，這些都是週期性商業活動，週期性市場源於人口密度和人均收入，人口密度，同時人均收入高，市場的週期就無限區別於零，商業地產的開發需要一定的人口密度和人均收入等嗯，地獄綜合水平作為支撐，商業地產的開發和發展還需要社會擁有開發市場經濟環境，作為根本的支撐，市場經濟的活躍度和成速度，以在一定的程度上影響了商業地產和開發的資質量

模式類別

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall專案，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產專案僅幾百平方米，甚至更小。對於規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業地產專案，可以打包上市，形成商業房地產金融；對於規模較小的商業房地產而言，大多數專案依然採取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等專案的底層和各類商業街、商品市場則採用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在後期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

商鋪規劃圖

模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業建成以後形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什麼呢？是透過產權形成之後，物業透過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次經濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以後每次經過價值不斷包裝以後，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

商鋪整合宣傳設計

第二種模式就是“出售”這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由於商業地產具有“總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不願將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的專案上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是，開發的商業地產用於整體出售時，難找到買家，開發資金無法回籠；二難是，自己經營時，不得不由於投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法儘快回收資金投入其他專案的開發，影響整體運作。開發商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發經營模式上有所創新。於是大部分高檔寫字樓都採用只租不售或租售並舉的方式入市。

類別

第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業內的“萬達”模式，這種模式在不同的城市郊區，進行大規模的複製，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也採取一個強制控制，並且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第一類。

第二類我們叫作百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產品，什麼都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子裡都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統，每個城市都有城建系統，城建系統轉制過來開發公司，包括很多大型的開發公司都在走這種模式，這是第二類。

第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種模式主要幹什麼呢？主要在少數高階的市場進行精品店的經營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業額和利潤是最高的，所以是走高階路線。

商業地產應該是房地產領域違規操作最多的一個領域，針對許多投資人屢屢被“坑”的情況，我先來給大家介紹一下其中導致“受害者”最多的一種情況：

虛擬產權式商鋪“以租代售”的房地產投資專案

所謂虛擬產權式商鋪，是指開發商將分割後的小面積單元商鋪賣給投資者，投資者再與開發商簽訂協議，以租賃或委託經營管理的方式由開發商或者第三方專業管理公司對商場進行統一管理和經營，投資者再從中收取一定租金收益。

實踐中，虛擬產權式商鋪又通常以“以租代售、售後返租”的形式出現。開發商會將商鋪以超長期限（30年、40年等）租賃給客戶，透過這種超長的租賃期限來達到類似於產權出售的效果。

在返租期內，投資者可獲得“固定收益率”或者“市場化租金水平的分成”。待返租期滿，投資者還可以自由處理所購物業：或轉租，或轉賣，或自主經營，或要求開發商回購等。實踐中，這種模式會透過由投資者“購買20年使用權+無償使用至產權登記截止日”的形式完成。

但實際上，這種小面積單元的商鋪本身不具有獨立使用的價值，投資者們實際購買的所謂“產權”其實是基於該商鋪面積份額大小的一種虛擬收益權屬。

事實上，在上述的過程中，投資者們支付的買鋪款，已經不知不覺轉變成了“租鋪款”。買商鋪也在不知不覺中變成了租商鋪。最終，沒有商鋪產權的投資者們將承擔所有的“商業不景氣”風險，包括開發商跑路……所以，從我目前瞭解到的幾個案例來看，投資此類商鋪的業主幾乎都在維權。在房地產不景氣的當下，此類商鋪專案破產的風險則已然更高！

最後總結一下：虛擬產權式商鋪“以租代售”的專案千萬不要參與！不要參與！不要參與！