是這樣的。如果銀行加息，是按剩餘本金來計算的。

房貸在還款過程中，因為房貸一般時間都比較長，那麼在央行調整基準利率時，房貸利率也會隨著調整。利率浮動是按照你當時和銀行籤的合同時基準利率的浮動而浮動，如果基準利率沒有變化，你的還款利率也不會變化。假如你是按照1.05倍的基準利率籤的房貸合同，當基準利率上調或下調時，還是會按照1.05倍的新基準利率計算利息。浮動倍數或折扣都是不變的。如果85折利率，也同樣如此。關於調整方式，我在其它問答中回答過，歡迎到我的問答裡去找。

已經還完的部分，不會有什麼變化。基準利率調整時，只是將剩餘本金的利率調整。這個和信用卡是不一樣的。信用卡部分沒有還款按全部本金罰息，也是有懲罰性質的。

房貸已還6年，銀行加息，是按剩餘本金收嗎？

我是風車銀行在職，給你答案：

銀行加息，你的房貸利息不會變化；央媽調了基準利率，你的房貸利息在次年一月開始按剩餘本金計收。先說一個實際例子，風車在2013在我們在一個小縣城買的房，貸款19.3萬，等額本息，當時的基準利率7.06%，上浮5%為7.43%，夠高的吧，當時沒每個月還款1500多，2015年央媽調整基準利率為4.9%，次年2016年風車房貸的利率變為5.145%，房貸利息每月利息降低為1300多。因此：一、你的房貸只與基準利率有關係。

房貸利率決定你的房貸利息變化，而房貸簽訂的是在基準利率上上浮或者下浮多少，基準利率變化了，那麼你的房貸利息才會變化，而基準利率只有央媽才能調整，所以銀行加不加息影響不到你。

二、房貸利息在次年一月

如果央媽調整了基準利率，你的房貸利率會在次年一月調整，利息也會在次年一月變化。

總結銀行加息，你的房貸利息不會變化；央媽調了基準利率，你的房貸利息會在次年一月開始按剩餘本金計收。

不是的。這要看你與銀行簽訂的借款合同是如何規定。商業銀行自行提高貸款利率，不能單方面提高以前簽訂的借款合同利率，只有人民銀行調整貸款利率時，商業銀行才根據借款合同相應調整貸款到率，且大都是在次年的一月一日起按貸款餘額和新利率計息。

如果是商業銀行調整貸款利率，已經簽訂的借款合同是不受影響的，商業銀行加息，不會影響你的房貸。

如果是央行上調基準利率，那就會影響你的房貸，利息都是按剩餘貸款本金計算的，已經償還的部分是不受影響的。

舉個例子，原來100萬的房貸，當時利率是4.9%，假設還貸幾年還了本金5萬元，如果央行基準利率上調為5%，那已經償還的5萬元本金和利息都不會再增加，只有剩餘的95萬元本金是按5%的利率計算。

而且銀行調整貸款利率只會在每年的年初調整的，比如央行在2018年5月份上調了基準利率，但你的房貸利率不會馬上調整，在2018年你的每月還款金額也不會變化，只會在2019年1月調整你的房貸利率，從2019年1月開始按最新的央行公佈的利率計算利息。

如果你是擔心利率上調後，按全額本金來從新計算利息，這個就不用擔心了，已經償還的那部分貸款，無論以後利率是上調還是下降，都不會受影響。

　　房貸利率計算有兩種,一種是固定利率(缺心眼的銀行會採用這種),另外一種則是浮動利率（常用），我們一般情況採用後者。

　　如果是固定利率的話，利息是不會變的，那麼也就是說，還款月供保持不變。

　　我們房貸一般採用的是後者（浮動利率），但銀行自身上浮利率跟你沒有毛關係，因為已簽約的合同具有法律效力。例如今年三月後銀行紛紛上調上浮利率，但你的貸款利率是不會隨銀行利率上浮而上浮的，該還多少還是多少。

　　所以，銀行自身加息，對於已經在還貸的購房者就不必理會了。

　　那麼浮動利率怎麼浮動了？這種浮動是由基準利率決定的，即房貸利率隨基準利率調整而調整，所調整的就是剩下本金部分，已償還部分不受調整影響。

　　例如你六年前房貸利率銀行沒有上浮利率為6.8%，那麼如今你只需要還4.9%的利息就可以了。以後加息也一樣，按基準利率還就可以。

　　但是如果當時貸款時銀行有上浮的話，上浮空間是不變的，例如基準利率是6.8%，上浮10%，那麼你當時的貸款利率就是7.48%（6.8%*10%+6.8%，其中基準為6.8%），如今則是5.39%（4.9%*10%+4.9%，其中基準為4.9%）。

　　呃……其實閣下問這個問題是存在矛盾的，既然還了六年，基準利率都調了七次，怎麼可能沒有發現規律呢？難道自己還的款項越來越少都不知道？

　　如果閣下的月供每個月都一樣，那麼只能說明當時貸款的時候採用的是固定利率。既然是固定的，那麼銀行就不可能加利息，基準利率進行調整也跟你沒有任何關係。安了，按現在的月供還就可以了。

　　在這裡提一下，央行調整基準利率不是當年生效，而是次年1月份生效。

　　其實呢!現在的銀行雖然紛紛上調上浮利率，但跟以前一比，這上浮又能算得了什麼呢？呃……怕的是以後基準利率上調，而這上浮空間是不變的啊！！！

等額本息是房貸的一種還款方式，裡面的“息”是指每個月都需要還相同的利息，利息，每個月不多不少。

銀行加息則是一種貨幣手段，一般來說存款利率和貸款利率同時提高。

在等額本息已經還了六年的情況下，利率的改變是針對剩下的本金來說的。值得注意的是，並不是銀行貸款利率一提高下個月的利息就要給多點，都是下一年再執行新的利率政策。

在這裡順便提一句，就等額本息來說如果已經還了6年的話，提前再還錢已經意義不大，因為前幾年還的主要就是利息。