如果《物業服務合同》約定有業主逾期不交地庫管理費就可以限制業主車輛出入的約定，那物業的做法就是合法的、妥當的。反之，在沒有《物業服務合同》約定的情況下，地下車位的管理費到期未交，物業是不能限制業主車輛出入的。

業主地庫管理費到期未交，物業的正確處理方式是什麼？

01、《物業服務合同》有約定的，按照合同約定執行；

02、《物業服務合同》沒有約定的，按照行政法規規定執行。

A）根據國務院《物業管理條例》規定，地下車位是房屋的一種，車位物業費，也就是你說的地庫管理費，應該由業主按照物業服務合同約定期限、方式交納。

B）業主負有向物業公司交納管理費的合同義務，這個義務責任人要麼是業主，要麼是車位的實際使用人（租客）。

C）如果負有交納管理費義務的責任人不履行交納管理費義務，物業公司只能通知責任人限期交納；

D）責任人限期未交納管理費的，物業公司可以依法起訴責任人，並可主張逾期交納管理費期間的滯納金或逾期利息。

物業公司限制業主車輛出入，錯在哪裡？

如果《物業服務合同》沒有約定業主逾期交納地庫管理費，物業就可以限制業主車輛出入的，而物業擅自限制這些業主車輛出入，就是違法行為，是非常愚蠢的做法。

01、維權缺乏合法、正當依據。物業擅自限制未交費業主車輛出入，違背了國務院《物業管理條例》規定，也違背了《物業服務合同》，還違背了《物權法》關於業主對物權的合法使用，業主可以依法排除他人阻礙自己行使物權。

02、維權方式錯誤。上面已經分析了，針對業主逾期未交管理費，物業公司的正確做法是發通知限期交納管理費；業主再次逾期未交的，只能起訴解決。這是國務院《物業管理條例》賦予物業公司的權利，也是行政法規賦予給物業正確、合法的維權方式。

如果物業公司沒有采取法定維權方式，也沒有按照物業服務合同約定的方式維權，物業公司的做法就是錯誤的，也是不合法的。

業主的爆點是什麼？

業主逾期未交地庫管理費，有很多原因。有的是因為在外地，暫時無法回去繳納地庫管理費，有自身的客觀原因；有的是因為暫時沒錢交這個費用，不得不逾期交納，有時候真的是幾百元錢難倒英雄漢；有的是故意拖，就是不把物業放在眼裡，這種情況還是有的，畢竟物業服務有時候也確實做得不好，業主有情緒是正常的；有的是疏忽大意，不重視交這個費用。

基於上面這些多種多樣的原因，造成了地庫管理費逾期未交，物業就簡單、粗暴地限制業主車輛出入，維權措施太LOW了！真的不過過腦子，這種做法只會把局面搞得更僵，容易造成業主情緒失控，出現爆點，以後的工作就更難開展。

說白了，在業主心中，物業就是業主們僱來做服務的，不應該騎在業主頭上！即便暫時未交管理費，也不應該就亂來！不能成為物業亂整的藉口！加上物業平時有些服務不到位，收錢就積極了，服務麼不好好搞！

如何化解這種矛盾？

01、物業要加強法制學習，學會正確維權。物業公司要加強員工法律意識培養，用合法的方式維權，不能簡單、粗暴地想當然維權。否則，必然造成更為僵化的局面。

02、物業要注意提升服務意識。業主是物業的衣食父母，應該將平時的服務做到位，收錢的時候才好收；很多時候業主逾期不交管理費，都是平時對物業服務有意見的才會這樣做。

03、加強溝通和交流。平時物業還是要多注意跟業主溝通、互動，雙方把各自的一些想法和意見傳遞給對方，相互理解，增進服務，共同把小區環境打理好才是正道。

04、物業定價要合理。小菜之前住的小區地庫管理費每年是300元，現在住的小區地庫每年管理費是600元，小區品質差不多，就隔了一條街，管理費差距真的很大，難免會讓業主產生比較，質疑管理費定價標準有問題。

05、物業服務要與時俱進。與時俱進要求物業要根據形勢變化、思想觀念變化，跟著改變自己的服務、維權措施，不要老是用幾十年前的方式方法去服務和維權，行不通了，現在的業主維權意識是很強的。

小菜小區物業經驗借鑑

小菜小區物業公司是很聰明的，不會採用題主說的這種愚蠢方式，只會“軟刀子殺人”！

針對逾期未交管理費的業主車輛，都不限制車輛出入，每次車輛出入都是系統大聲提示你該繳費啦！讓所有人都能聽見，讓你難堪！

然後，人工慢慢地走來給你開閘，能1秒搞定的事情，肯定需要10秒才能搞定。一哈遙控器沒電了，一哈跑出來忘記帶鑰匙了。總之，就是讓你進出不舒服、不方便，你自己就知道主動去交管理費了。

因此，小菜認為即便業主逾期不交地庫管理費，業主仍然還是業主，對地庫車位享有所有權和使用權，誰也不能非法、擅自限制和干預！物業有權收管理費，但無權限制業主車輛出入，這是違法的，也是錯誤的。

如果你去社會停車場停完車後，不交停車費，你出的了停車場嗎？

如果你在馬路劃線車位上停車，當收費員向你追付停車費時，你能在拒付的情況下繼續停放嗎？

那麼回過頭來，為何你在小區停車庫裡，可以那麼理直氣壯的認為，可以不交費也必須可以放你進入停車？只是因為你是“業主”？除非這個車庫對其他所有是業主的車主都不收費了，否則，你不交費可以停，那麼對那些已經交了費的車主，怎麼個解釋？

有權。

對於一個小區來說，一般有三樣東西。

物業服務合同規範了物業公司的服務標準服務頻次。

業委會議事規則，規範了全體業主如何參政議政表達自己的意見。

管理規約，或者也較前期管理規約。明確所有業主在同一物業服務區內，那應該遵守的物業管理的基本制度和要求。

管理費是物業公司收取，那是在物業服務合同或者是前期物業服務合同中明確寫清楚的，那是必須要交的。