小區物業管理費是按產權證的建築面積來收費，還是要有物業公司說的來算？物業公司說產權證的面積沒有包括公攤面積和牆體面積，

小區物業管理費是按照產權面積的來收費的，即產權證上所標註的面積，這是包含公攤面積的，具體以雙方簽訂的物業合同來約定的。

根據《物業服務收費管理辦法》第三條 國家提倡業主透過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費透過市場競爭形成。

第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

物業管理費原則上是按房產證標註的面積收取的。至於是按套內面積還是要包含公攤面積，這些都不矛盾。如果你房產證上的面積在房屋竣工驗收查丈時已經分攤了公攤面積，收費已經是按照房產證標註的面積收，就不存在這些所謂的包含不包含的問題。

但是個別地區可能在計算房產證面積時有不同的規定。這要參照各地在房屋查丈計算面積時是如何規定的。如果房產證標註的面積沒有包含公攤面積，在收費時就要另行計算收費。我認為物業管理費的收繳標準是關係到國計民生的大事，物業管理人是不敢隨意調整的。一般是需要進行收支預算公示投標或者經過業主委員會同意並且向主管部門備案報批的。