金融機構和開發商的合作，源頭在於開發商的專案開發，每個專案都需要和金融機構進行合作，這樣開發商才能用有限的自有資金來撬動更多的專案，取得規模效益。

以前，開發商與金融機構合作，更多的是採用間接融資（債權）的方式。

通常是開發取得土地後，在銀行、信託或者其他機構獲取開發貸的後續開發資金。一般採用土地抵押的增信方式，到預售階段改為在建工程抵押。

現在，更多的趨勢是採用股權投資方式。

股權投資講究同股同權，銀行和信託等主流金融機構還沒有將這個業務作為主要業務。

儘管信託也會做股權，也僅僅侷限於明股實債。

反而是私募基金更多的從事地產開發的股權投資。運作方式一般有兩種。

第一種，開發商自己組建的地產私募基金，直接用私募基金進行拿地開發，地產開發商作為管理人和劣後方。投資人享受相對固定的投資回報，開發商取得剩餘收益。

第二種，專業的第三方地產基金。私募基金可以採用債權、股權、股加債的方式來進行投資。股權投資的合作，通常是與開發商共同拿地或者開發拿地以後進行投資。在專案完全清算後，與開發商按照出資比例進行投資收益的分配。

股權投資越來越受到開發商的青睞，但是股權投資的投資回報期很長，有些專案體量非常大開發期更長，需要等到專案完全清算才能清算分配。這無疑對於投資人來說是很大的考驗！

這也是雖然股權投資的需求很大，但是可用於做股權投資的資金不多，還不能成為投資主流的原因吧！