三點一線！

區域未來發展

區域消費人群

商業與住宅配比

個人觀點 僅供參考

商鋪投資屬於高風險、高回報率的投資，需要注意以下幾點：

1、進場時機很重要。每年6月30日，12月30日是營銷節點，容易拿到破底價。在傳言規劃、動工、建成幾個節點之前買，立即升值的可能性大。

2、寧要好地段老破小，不要郊區大空新。

3、商鋪基本不存在“一分錢一分貨”的問題，同一地段、質感相當的鋪子，賣得貴的，是因為拿地晚，因為土地有限，地價整體上漲。

4、限購、限貸就是供不應求，政策利好時買了漲的可能性大，越早買越好。加息嚴審時，則應觀望觀望。

5、開發商一般會留好房在最後，清盤能淘到好貨。且第一期優惠力度最大，整盤價格最低。

6、街面商鋪首選轉角處，步梯不買頂，電梯不買底。

7、五證齊全的才可以買。另外，遺產、繼承、離婚等，協產稅費很高，最好不要買，查封的更不能買，開始拍賣可以試試。

8、徵信太重要，是能順利貸款的前提。

以上是個人觀點，當然，還有其他的很多需要考慮的因素，買商鋪須謹慎，但看準了千萬不要猶豫。

根據目前的發展情況來看，商鋪的投資越來越向兩極化發展，首先，網際網路改變了人們的消費習慣，小型服裝店、小型餐館、小型雜貨鋪的生存空間受到擠壓，面向小型散戶的小面積鋪面面臨客源問題，很難能夠發展。

其次，大型城市綜合體的發展，帶走了大量的人流，都市人的生活習慣也隨之改變。

結論，在200萬以上人口的城市，小面積商鋪已經沒有投資價值，如果一定要購買，位置非常重要，小區口，地鐵口，學校及醫院口的一些小面積鋪面還有投資價值。城市綜合體的大面積鋪面有投資價值。

200萬以下人口的城市，因為沒有足夠的人口支撐外賣等行業的發展，位置較好的小面積商鋪具備投資價值，而大面積商鋪反而不具備投資價值，原因還是人口不足以支援過多的大型城市綜合體的發展。

對於投資商鋪我個人幾點體會：

第一：主幹道商鋪在走下坡路！建議選擇社群商鋪！

第二：一定不能貪圖便宜買位置不好的商鋪，買的越貴潛力越大租金也會越高！

第三：開間大近身淺的要比開間小近身深的要好！

第四：買之前調研下週邊商鋪租金，測算下回報率！

第五：屋裡有柱子的慎重考慮下！另外買社群商鋪要考慮社群居住的人群結構！

暫時想起這麼多，僅供參考！

背景交代：本人商人家庭出身，應屆畢業後在迪拜工作數年，後回國創業，經營過網際網路及實體店。

經驗分享：以上幾位答主把如何選址說的比較通俗易懂了，我來分享一些詳細的經營指標。一個店面能夠盈利，和精細化的運營分不開，如果還是二十年前粗獷的經營模式，經營邏輯，似乎很難在如今的商業環境中勝出。詳細的經營指標如下：

1. 銷售收入達標率：表徵店鋪完成目標銷售收入的能力

公式：達標率=單位時間內銷售收入/單位時間內業績指標*100%

2. 同期業績增長率：同期業績增長率>0時，表示業績上升；<0時，表示業績下滑

公式：同期業績增長率=（單位時間內同期營業額-當期營業額）/同期營業額*100%

3. 坪效：表徵你所投資的店鋪單位面積的生產能力

公式：日坪效=當日營業額/當店的店鋪面積；月坪效=當月營業額/當店的店鋪面積

4. 人效：反映門店員工銷售能力與排班用人的合理性，很多老闆會糾結於店鋪僱工人數，這個指標能夠幫助投資者理性且量化地思考需要僱傭多少員工

5. ATV：可以理解為客單價，ATV反映人員附加銷售能力、貨品組合的合理程度

公式：日ATV=日營業額/日客單數（月、年同理可推）

6. VIP佔比：一般情況下，VIP銷售額佔比在45%-55%之間比較好；這時公司的利益是最大化的，市場拓展與顧客忠誠度都相對正常，且業績也會相對穩定。若是低於這個數值區間，就表示有顧客流失，或者是市場認可度差，門店的服務能力不佳；若是VIP高與數值區間，則表示開發新客戶的能力太弱。假若是先高後低，就表示顧客流失嚴重

公式：日VIP佔比=日VIP消費額/日營業額（周、月、年同理可推）

自然界有三大定律：質量守恆定律、能量守恆定律、角度守恆定律。為了這三個定律，我們在上學期間可沒少受折騰。商鋪投資也有它的三大定律——人氣定律、交通定律、品牌定律。下面就為大家逐一舉例！

人氣定律

什麼是人氣?對於商鋪投資而言，人氣=財氣！人流量大的商鋪勢必火!火!火!恆大翡翠華庭專案一期靠近望牛墩醇熟商圈，嘉榮購物超市、萬家福購物廣場、眾合商場、4D國際影城購物環伺左右，娛樂、飲食……盡享一站式生活體驗。專案坐擁灣區好地段，面向高消費群體，顧客流量大，潛力巨大，是您投資商鋪的優選之地！

交通定律

交通配套是人氣的保證，同理，也是財氣的基礎，這是為何?因為便捷的交通才能帶來，一路高歌上揚的客流量！翡翠商街靠近望洪樞紐，R1地鐵線和三條城際軌道將會交匯於此。環城西路、環城北路、廣深高速等高速、主幹道立體環飼；未來更將在片區內興建水鄉機場；全方位交通網，莞深同城生活圈即刻開啟。

品牌定律

“投資需謹慎”的真諦深入人心，而一個優秀、有實力的品牌，往往能放大投資者的信心，同時也能吸引商家的進駐。