國內現在二手房交易越來越大，如北京上海一線城市二手房和新房比是6比1。買二手房要比買新房複雜的多，不僅要費心算帳選房，涉及到一些交易流程，有時候會陷入一些小陷井。所以大家買二手房時有些談房色變。怎麼樣避免買二手房的一些小陷井，我給大家梳理了十條應當注意的方向。

第一是定（訂）金的區別。這兩個DING字含義截然不同，肯定的定字有法律效應，預訂的訂字沒有法律效應。所以如果收定金，是決定的定，開發商（賣方）違約要雙倍返還，支付時一般不超過房價的20%，如果是預訂的訂，如果一方違約則不需要承擔責任，只需要把收到的訂金退回就可以了，不需要承擔什麼責任，支付訂金時也沒有多少要求。這一點很重要。

第二是買賣二手房需要資金監管，如果不做監控賣家可能把錢卷跑，收錢又不給你過戶。資金監管的情況下賣方不過戶就拿不到錢，買方過完戶再給錢，這樣的話資金有保證，比較安全。

第三什麼情況下沒法過戶？二手房的產權變更是以不動產登記為準，只有過戶才算完成了交易，有5種情況會影響到過戶：

A/分別就是房屋的違建，如果碰到違建房那你就算倒楣了。這時候恢復原狀才可以。

B/或者房屋有抵押，貸款沒還清，過戶前必須解押才能過戶。

C/或者有政策說限購，那你就沒法買了，一定透過協商要做一個法律允許範圍內的補充合同。

D/另外法院查封的房子是沒法過戶的，比如說有債權債務的糾紛，這時候需要解約的話，或者交易的話一定要有債權人同意。

E/另外一個共有產權這個特別重要，其中有共有產權人不知道不知情，如配偶不同意賣房，那你就不能過戶，因為是共有產權，要想過戶要每個產權擁有人都同意才能過戶，這種情況應該特別小心，否則買了房也沒法過戶。

第四是二手房貸款是按照評估價值來計算貸款額度的，不是簡單的總房價減去幾成首付就可以的。

評估價會根據房子的位置，樓層，朝向，面積，年代，周邊配套等來進行估價，商業貸款的成數一般是成交額的70%左右。

當然也有部分城市會根據房產交易價來作為依據，但往往會根據以往資料進行對比，如果銀行有異議還是要透過評估機構來進行專業評估。

第五就是二手房物業交割會有怎麼樣的一個流程，以下是必須要注意的地方：

比如說賣方要把房子騰空，買賣雙方要到場，如果有租戶也要到場，因為要算水電煤氣等細帳。

還涉及到租戶是否要搬家等問題。

水、電、燃氣、網費、有線電視、電話費等都需要進行交割（過戶）。

另外物業費要結清，包括衛生費、停車費等，不要替前房主買此類單。

還有戶口，賣方要把戶口遷走，還要注意位置和學區的關係。

另外要領取鑰匙，更換門鎖，然後籤物業交割單，結清尾款這些做完了，這個流程才算是結束，也就是房屋的交割才算完成。

第六就是如何判斷哪些網上房源是假的：

1、房價低於周邊區域很多的房源是假的，還有一個可能是凶宅，有些品牌中介會提前明示這些劣勢。

2、看房平臺如果沒有承諾對虛假房源進行補償，那虛假房源比例就會增多。

3、資訊和實際房屋對不上，戶型，面積，樓層等。

4、房源介紹不具體，比如說稅費，特別是商業用房。

第七很多房子買賣都帶有租約，租戶享有同等條件情況下優先購買權，如果買了這樣的房子一定要讓租戶簽署放棄購買此房的申明，以免未來有糾紛。

第八什麼叫不可抗力？

什麼時候買賣房產遇到不可抗力就不用賠償。自然災害，政府行為等不能預見，不能避免且不可抗拒的情況導致房產不能交易的視為不可抗力。此時雙方都不承擔責任，但在舉證時提供確切證據。證明的確是不可抗力。國家法律規定的不可抗力，而不能履行合同的，不承擔民事賠償責任，法律另有規定的除外。

第九賣方如果隱瞞房屋的情況怎麼樣去處理？

購買前就應該問清楚關於房子的相關情況，越仔細越好。要經過多方調研，多問問鄰居保安。如果房主隱瞞的問題很多很重要，造成你的損失那可以申請賠償的。合同法有明確規定，包括假借訂立合同進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，提供虛假情況，違背誠實信用的行為都可以訴諸法律手段。

第十賣方簽約後反悔、漲價以及先不過戶。

預約購房的陷井，他就是簽了約後來又反悔了，然後再跟你漲價，又不跟你過戶，買二手房最容易出現這種情況，龍其是房價上漲時期。

一線城市好的房子一夜之間房價上漲幾十萬，上百萬不是不可能，所以一定要明確違約責任，增加違約成本，防止坐地起價。如果因各種原因賣方要求先不過戶，暫時可以讓買方先住進去，這種情況也要小心，最好不要這麼做。

未來會進入存量房時代，希望以上十種情況能給大家一些提示。好了，今天就給大家聊到這裡。

業主簽了多份合同這種行為屬於一房多賣，業主處於違規應為，已經應該立刻向業主挑明溝通，如果業主已經違約或者有一房多賣的證據應該立刻向法院起訴，查封房子保障自己的利益。一般這種情況的房子，都是業主房子本身存在大額抵押，業主本人也處於資不抵債的現象，要不然不會出現一房多賣騙定金的應為，所以看抵押金額，落實業主徵信這是前期需要做的。

業主簽了多份合同這種行為屬於一房多賣，業主處於違規行為，已經應該立刻向業主挑明溝通，如果業主已經違約或者有一房多賣的證據應該立刻向法院起訴，查封房子保障自己的利益。一般這種情況的房子，都是業主房子本身存在大額抵押，業主本人也處於資不抵債的現象，要不然不會出現一房多賣騙定金的應為，所以看抵押金額，落實業主徵信這是前期需要做的。