45萬的門面房，一年租金才1萬塊錢，肯定是不划算的。

最簡單粗暴的衡量方式就是計算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1萬塊錢，門面房總價45萬，那年化收益相當於1/45=2.22%，想要收回45萬的成本你需要花45年，這個已經遠遠超過了正常投資商鋪的回收年限。

正常來說一個商鋪能夠回收成本，一般是在8年到15年之間，如果超過15年就不要去投資，你目前一個商鋪是45萬，要45年才能回收成本，這麼長的期限，資金的使用率太低，而且未來期限太長，存在的不確定性因素太多，所以不建議你購買。

其次你要看資金的潛在機會收益。

你花45萬去買一個門面房，那你就會失去其他投資機會，其他投資會最保險的就是銀行存款。目前45萬拿去拿去銀行存款，可以買一些銀行大額存單，而一些銀行大額存單3年期年化利率可以達到4.18%，相當於45萬一年的收益就是18810元，如果按複利計算，45年之後連本帶息總共是265萬左右，這個收益率要遠遠超過你投資商鋪帶來的收益。

如果你能夠承受較大的風險去購買一些收益較高的理財產品，假如年化收益達到6%，那45年之後，你45萬連本帶息將達到584萬，相當於45萬增值13倍左右，這個收益要遠遠超過投資商鋪帶來的收益。

最後投資商鋪不是簡單的把錢投進去那麼簡單，而是要綜合考慮各種因素。

投資商鋪最近幾年比較火，很多樓盤在開發的時候都會附帶商鋪開發，但是大家在投資商鋪的時候不要隨便頭腦，一熱就投資，而是要綜合考慮各種因素。

第1個因素就是租金回報率的問題。

正常情況下8年到15年之間能夠收回本金才考慮投資，如果超過15年那就不要考慮。此外租金的年回報率至少要達到6%以上才比較保險，要不然潛在的投資機會就會超過投資商鋪產生的收益。

第2個因素要看商鋪的具體情況。

商鋪投資重點要看位置以及戶型，如果在那些人流比較大的位置，那可以考慮投資。另外商鋪的戶型，比如深度，寬度，高度等都是重點考慮的物件，因為這些因素都涉及到你能夠租多少價格。

第3個因素就是總體經濟形式。

前幾年有很多朋友都投資商鋪，但最近幾年都虧損了，特別是那些小面積，而且在位置比較偏的地方基本上都是虧損，因為目前在電商的衝擊之下，很多商鋪都很難存活下去，所以很現在很多店鋪都是關門的，特別是那些小商鋪更容易關門，所以目前小於50平米的商鋪一般風險都比較大。

當然那些面積比較大的商鋪，超過50平米的還是有一定的投資空間的，特別是隨著新零售的崛起，未來很多大型機構的的介入會對那些大面積的商鋪有需求，在那些人流和地段比較好的地方，大面積商鋪反而會有一些增值空間。

45萬元買28平米的商鋪，不知道這45萬元是到手的價格還是沒加上稅費的價格。要知道商鋪過戶成本是非常高的，稅費5-8萬元很正常。

從租售比來看，45萬元的商鋪只能出租1萬元，租售比只有2.22%，是非常低的，連三年期存款基準利率都跑不贏，可以說完全沒有投資價值。

假如把45萬元存入銀行三年期大額存單，按照4.18%的年利率來看，一年下來起碼能有1.88萬元利息，有這個錢都可以租差不多兩套這樣的商鋪了，為什麼要去買呢？

商鋪作為不動產，流動性遠低於住宅。住宅遇到房價下降時，只要肯降價，總是容易賣出去的，但是商鋪過高的過戶成本，將來降價都不一定有人接手。

現在的經濟走勢很明顯，網購興起，平均購物成本遠低於線下，但凡是網上可以輕易買到的商品，線下就容易受到衝擊。現在經營狀況不錯的實體店，往往更多是蛋糕店、美容、按摩、乾洗等等線上不適合經營的業務，或者對新鮮程度要求更高的水果蔬菜、熟食等等。

隨著新的商鋪不斷推出，商鋪產能過剩問題突出，有經營的好的，自然就有入不敷出的。

租的商鋪可以打一槍換個地方，這裡經營的不好可以隨時換更合適的場地。買的商鋪一旦經營不好，就只能考慮出租之後再找其他商鋪了，生意難做的時候，一旦出現長時間空置，年均一萬元的租金也是很難保障的。

一方面是實體店的衰敗，另一方面是房價下行趨勢明顯，加上過低的租金，花45萬元去購買這樣一個商鋪是很不划算的。

45萬的門面年租金收入只有1萬元，平均每個月租金800多元，回報率太低，這種門面房不值得購買，理由如下:

第一大理由:門面回報率太低

假如投資45萬元購買一間門面房，年租金收入只有區區1萬元，平均月租金833元;按照這種租金回報率為1萬元/45萬元*100%=2.22%，年回報率只有2.22%，想要回報需要45年時間才能收回成本，顯然這樣的投資是非常失敗的。投資門面房年回報率低於6%的我個人覺得沒有什麼投資價值，這就是我覺得這門面房不值得購買的原因之一。

第二大理由:45萬做銀行定期存款回報率還高

第三大理由:門面房租金太低，升值空間太小

從你目前月租金約833元可以猜測，這家門面房所處的地段不是很好，門面所處位置非常重要，位置能決定門面的價值和升值空間。如果你這家門面除外中心地段出租幾千元一個月是可以的，有些中心街門面就10多個方月租金都會過萬元;從這個對比可以說明你這門面肯定太偏沒有什麼升值價值，既然沒有升值價值就更加沒有投資價值。

以上三大理由就是我個人覺得投資45萬元，回報率只有2.22%的門面沒有必要投資，所以這種門面房沒有必要購買，寧願選擇把45萬元存銀行五年定期存款回報率還高。

也許有些讀者看到我的觀點後，反對我個人的看法，覺得這種門面房值得購買，因為把45萬變成固定資產，這樣能避免貨幣貶值帶來的影響;再有就是門面還有升值的空間，一旦升值了門面房售價也會提高，租金也會提高。

總之每個問題都有兩面性，蘿蔔青菜各有所愛，以上觀點有人反對有人贊同。至於你最後是不是值得花45萬購買這家門面，自己做主，祝你投資愉快。

45萬買一個28平方米門面，年租金才1萬，我是不是聽錯了呢？年收益率只有2.22%，太低了。

在此可以給你普及一個知識，就是如果你投資一個標的，投資標的的收益如果趕不上銀行利息，那麼你完全可以不投資。

從上面的圖示我們可以看出，銀行現在一年的存款利率基本都是2個百分點左右。比如郵儲銀行，一年的利率也達到了2.25%，超過了你的投資標的的商鋪的2.22%的年收益率。

這意味著什麼呢？就意味著如果你把錢存進銀行，一年的利息就超過了你的租金！而且還是在沒有風險的情況下！要知道，如果你投資商鋪，是要承擔一定的風險的，在承擔風險的前提下得到的收益還不如不承擔風險得到的收益，那麼你覺得那個更划算呢？

當然，這個裡面也許有房價上漲的因素，那麼具體就要看你在那個城市了。如果你真的要投資這個商鋪，那麼就要考察一下你所在的城市，是一個人口淨流入的城市還是一個人口淨流出的城市。如果是一個人口淨流入的城市，那麼或許還能考慮一下，如果是一個人口淨流出的城市，那麼就完全沒有考慮的必要了。

當然換句話說，我只是假設，如果你給我40萬，我完全可以在我老家（湖南這裡）買到一個門面，年租金也有2萬元，至少光是我老家的門面我就覺得比你的划算多了。

所以我個人感覺可能你是限制了自己的投資領域和地域，有時候投資這個東西不要給自己設限，只要不違法，在條件允許的情況下儘量多考慮一些投資標的，也總比你現在的這個商鋪要好很多。

完全不用考慮！

從三個維度來評估一下：

1、投資回報率

商鋪說到底還是固定資產的投資，回報週期長，資金靈活性差。商鋪產權年限為40年，一般拿到到在35年-38年左右比較正常，目前投資回報率2.2%這個水平需要45年，顯然商鋪使用年限內是回不了本了。目前店鋪的死亡週期來看，租金遞增也不會特別理想。

2、門店實用性

28平米門店，除去公攤30%，只有不到20平米，大部分業態都沒法入駐，可能會面臨控制週期比較長的問題。目前預估的1萬年租金可能會有3-6個月空置，這個時間成本還是隻有你自己承擔。

3、保值性

如果租金回不了本，那鋪面增值是否能賺錢呢？

答案是：你這個鋪面很難。

首先，目前商業二手交易稅費非常高，二手門面除非口岸很好，很難賣。

二是，你這個鋪面1.6萬一平，年租金才1萬，從租金水平來說口岸肯定不是特別好，增值性不大。

三是，現在網際網路對實體衝擊這麼大，很多實體生意都轉到網路上了，鋪面的價值已經沒得以前那麼高了，可能一個門店還沒得一個黃鑽的淘寶店值錢。

如果你要投資商鋪，有幾點建議：

1、年投資回報率低於5%，都不要考慮，保本都難；

2、開間小於3.5米不要考慮，經營難度太大；

3、產權面積小於50平米不要考慮，業態限制太大。

4、貸款月供高於商鋪租金，不要考慮。這個很簡單本來就是要靠收租金賺錢結果還倒貼，那你買商鋪意義在哪兒？

贊成買商鋪。先假設你能使用45年。樓上有答者說45萬大額存單，4%以上利率複利存45年後連本帶利是265萬以上，6%利率存45年後連本帶利是584萬。先做個不保守的計算，租金按照每年上漲3%（這個比現在社會的實際漲幅（5%~10%）已經低了很多），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是400萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

再做個相對保守的計算，租金按照每年上漲7%，漲到第20年後不再增長（20年後的租金33799元，現實情況是以後的20年不可能不漲租），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是300萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

商鋪的40年產權到期後房子如果還在，那麼房子還是你的，不過要交一部分土地出讓金。我們所說的產權到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租賃了40年的土地，擁有了土地的使用許可權，如果租賃到期的話，會出現下面兩種情況：

第一，土地收回，然後補償你的建築，不過這裡需要注意的是，目前國家只有對70年產權的住房有相關的補償規定，對於40年的商鋪還沒有具體補償標準，當然補償是肯定的，只不過補償多少，按照什麼標準補償，並不好說。

第二，繼續租賃使用，其實大部分都是繼續租賃使用，因為畢竟還能用，沒必要到期以後全部拆除掉吧，所以，繳納一部分土地使用出讓金，按照合約規定的年限，就可以對商鋪繼續使用了。

簡單的做一個權益的計算就能得出結論了，45萬的資金買了一套28平方的門面，每年的租金只有1萬，那麼也就是說你每年的租金回報率僅為2.2%。我的建議是，堅決不要碰，這樣的鋪子一點投資價值都沒有，而且根據你所說的情況來看，更像是一個二手鋪子，實際到手的金額可能遠遠大於45萬，那麼收益率就更低了！！

鋪子就是一個看租金回報率的投資，如果租金回報率不行，那麼也就是說明地段不行，鋪子的品質不行，那投資的價值就非常低了！我對於鋪子投資考慮只有地段和回報率，其他的全部是輔助！所以我投資鋪子的6大條件就是：

1.回報率必須大於7%！

2.必須是優質地段，一線二線的中心，人口密集度高！

3.必須可以重餐飲，這將直接決定了你的出租率！

4.必須是一樓沿街！

5.不要包租形式的，要可自營的！因為包租的貓膩太多！

6.離自己近的，方便談合同和來回跑處理事情！

按目前收益看，45萬，年收益1萬。如果將45萬存入銀行三年定期的大額存款，利率為4.25%。年收益為1.9125萬。如此算，當然這個門面房不能買。

但有另一種情況，比如說這個地方過十年突然開發成旅遊區，房價暴漲，租金也跟著暴漲，每年租金變成了5萬甚至10萬。你說合適嗎?當然合適。過二十年，突然你的門面房動遷了，開發商給予你一百萬補償款，你說合適嗎?當然合適。

有的時候，很多事情真的不是人可以算準的。有個朋友，家裡很窮，在一個偏僻小鎮的廠區買一套50平的家屬樓，花了十二萬。結果住了兩年，棚戶區改造，開發辦給了他28萬，一下子就賺了16萬。要知道哪怕借錢多買兩套，不就賺到了嗎?但這樣的事可遇不可求。

有人說，門面房租金今年1萬，明年就可能變成1.5萬，後年就變成2萬。前些年是這樣子的，但這些年有門面房的人應該最清楚了，實體與電商的激烈角逐，實體經濟明顯不如從前，能保證門面房不空著就不錯了。