提問人概念有點亂，而且一句話中同一個詞有兩個意思：

1、提問中的“自治”應是自管的意思，也就是說小區自己聘請員工打理小區。

2、提問中第一個”物業”是物業管理的意思， 第二個“物業”是物業公司的意思。

在這裡，重申下概念：對於小區物業管理來說，“自治”不同於自管，而自管是“自治"的終極形式！

就國內來說，極大多數住宅小區，特別是商業開發的高層住宅或其它型別住宅，目前不適於自管，條件沒有大面積成熟。

從各地的訊息來看，極少有小區自管成功的例子，據未證實的訊息，大陸約有30個小區目前尚算成功，但是是否能堅持下去尚不可知，不少城市的業委會想找個樣板考察都不行。聽說了網上有介紹杭州市有一個成功的例子，政府還大加推介，可就是不能複製，兩三年了， 周邊小區一個效仿成功的都沒有，令人沮喪。 為什麼呢？

我認為，住宅小區自管尚未具備成熟條件。因篇幅有限，以下從三個方面簡單論述：

物業管理是有風險的，特別是人員意外傷害死亡的風險。 老話說，未言勝先言敗。在未嘗到自管甜的時候先考慮好失敗了怎麼辦。

就說這一個在工作期間意外傷害死亡，就有很多種：意外發病而亡、因家庭糾紛主動跳樓、高空作業墜地而亡、員工之間互毆致死等等。 這幾種情形我和我的同事（不同的公司）都親自處理過，反正是一地雞毛。

試問下，小區物業管理出現的這種狀況，大家協商一致怎麼辦了沒有？

業委會會頂這個雷不？

從沒有做過物業管理的人想當然認為這個很容易，都認為物業管理只不是自己看到的東西，其它不然，不是行內人士不知道，一般業主看到的物業管理只佔到30%，還有很多的物業管理的內涵是看不到的！

那麼一群業餘的人員做專業物業管理的事，肯定要付學費走彎路，多付出金錢是必然的。那麼矛盾就來了！

為了鼓吹自管的好處，一定有人承諾“自管"以後物業費會降3毛5毛，廣大業主聽了才有投贊成票的動力，那麼經過一年自管運作，先不說業主滿意度怎麼樣，如果沒控制住成本，超支了，那麼業委會怎麼向廣大業主交待？虧空的錢，廣大業主會不會一家不少的補上？？ 我告訴你：不會！

有人說會，看在老X老Y等辛苦一年的份上我們支援！但是會有更多的人會說：你們業委會說能降低物業費的，自己無能，關我們何事！不給！！

山東有一小區自管七年，虧損無奈又請回物業公司。

就說一件事，物業管理需要專業人員，很多業委會的委員有這個清醒的認識，那麼小區能請得到嗎？

物業公司是一個員工流動率較高的單位，很多員工跳槽後來到一個新公司，與新同事認識交談後，總能發現有不少是共同的同事或朋友，甚至曾經在同一個或兩個公司是同事，在這個圈子裡遇到熟人再簡單不過。能在一個物業公司堅持四年絕對是資深老員工。

物業人離開原公司有很多原因，比如：主動跳槽、因貪墨錢財被勸退，有能力差不適應崗位要求、學歷造假、出了質量事故、背了黑鍋等等。那麼這些專業人員到自管小區，會被錄取麼？

背景乾淨的專業人員，為什麼會來應聘自管小區呢？ 這職位本來就沒有多大的升職空間，如果是經理那根本就沒有升職的可能性了，那麼請問下，一個前途光明的物業人才到自管小區圖什麼？ 如果是因為小區的高薪，那麼就與自管的目的相沖突，本來就是為減少費用而自管，結果呢，反而給經理開出了更高的工資！

誰能解釋下？

小區本來的人工成本就佔到了60%-70%，自管小區這個職位多給一點，那個工資開高一點，怎麼控制人工成本？

不開高工資，人從哪裡來？

招來的人你真能放心？？

因篇幅有限，在此不能展開，總結下：以為小區“自管"是手到擒來的人，真的不懂“自管"有多大的困難，沒有充分的條件，一旦伸出自管腳去、拔將不出。就是有很多有識之士考慮到這情況，才沒選擇自管！

以上是小區成立業委會在有效運作兩三年之後再考慮的事，沒有成立業委會，那就洗洗睡吧，事還早著呢，別考慮那麼多。

朋友，你準備好了嗎？

.這要從幾方面來講

1.人有惰性，小區的人員比較多也比較雜，誠心誠意希望自己小區弄好的，誠心誠意付出的比較少，所以自治很難實現。

2.自治的專業性不強，畢竟物業有很多都是專業性的，專業性的事留給專業性的人去做會更好。

3.人員不團結，也許，有那麼幾個無私的人，真心誠意的為小區的建設貢獻出自己的力量，但是碰上一群只知道關心自己利益的人，這也還會破壞本來積極的心

小區自治難以實現，現階段業主自我管理的契約精神有待提高，物業專業知識匱乏，無法有效管理小區。管理小區需要投入大量人力、物力和財力，例如聘請一定數量的客服、保安、保潔、綠化、工程維修等專業人員，按規範流程進行日常管理和成本控制，否則物業不能正常運轉。因此，請物業是比較普遍和省事，符合現在社會經濟發展要求。

物業是小區日常事務管理者，承擔業主服務者角色。物業非常重要，買到房子住的舒不舒心，主要還是要看物業好不好。物業是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建築和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全防衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，並向業主提供多方面的綜合性服務。好的物業能幫業主解決小區安全問題，保障小區良好的居住環境，甚至對小區後期保值升值都有深遠的影響。

首先不是業主不想自治，而是前期物業都是開發商委派的，業主也沒有機會自己治理小區，其次等到小區入住率達到50%小區是可以召開業主大會，成立業主委員會，從而聘請新的物業公司，但是如果自治，一、有沒有專業從事物業的人員。二、業主都有自己工作，誰來管理物業，其他人會同意嗎，三、小區建設圖紙，各種管道佈局規劃圖等等有無。物業這個行業工作比較麻煩，繁瑣，再好的物業不可能迎合所以人，所以還是聘請物業公司比較省事。

小區物業自治，聽上去很美好，執行起來則會非常尷尬。如果題主說的“自治”是業主自己管理小區，完全取消物業，這個不是不能實現的，往下我會解釋。如果題主說的意思是業主參與和物業一起管理小區，那麼全國很多小區現在都在採取這種“共管”模式。成立“業主委員會”，參與物業公司對小區的管理，協調工作。

如果小區要求完全“自治”，拋卻物業絕對是可行的。但為什麼說執行起來“很尷尬”？

1.家庭或個人入住各種檔次的小區，別否認，基本都是因為財力決定的。當你選擇一個小區，你的思想都和享受倆字是分不開的。你購買的是服務，不是購買了另一份工作。所以沒人願意去給自己增加麻煩，寧願花錢買服務。

2.都市生活的快節奏，每個人都急匆匆。物業公司但凡說得過去，誰會去想著“自治”？有那時間多休息一會。就算物業公司很過分，但“事不關己高高掛起”，煩心的事沒到自己頭上沒人會去關心。所以帶頭要求小區“自治”的基本都是被物業公司坑過的，餘下的是跟風的。

3.小區如果放棄物業，完全“自治”，需要的是專業團隊。安保，綠化，電梯維護，水電維修，試問，小區“自治”這些專業隊伍在哪裡來？對，可以大家出錢僱傭，那麼出多少錢？錢誰來收？誰來監督？上述問題都解決下來，不過是重組了一個覺得是“自己人”的物業公司罷了。而且，涉及收費你得去工商行政備案，審查，要不你憑什麼？你看，最終還是成立了一個物業罷了。

4.就算是千辛萬苦自己人的物業公司成立了，請記得你們的關係沒有變，同樣的是服務於被服務關係，只不過大家心裡覺得親近，靠譜而已。但縱觀現在的人際關係，都是對自己人橫眉豎眼，對外人唯唯諾諾。人性如此。一個都覺得理直氣壯組織，是不健康的。

所以說，有人的地方就會有鬥爭。不是必須要選擇物業，是因為小區“自治”和物業公司入駐並沒有什麼分別，我個人寧可選有資質的的物業公司，再成立業主委員會的方式，因為你是被服務的，不是去服務別人的。