【按】作為你家城平臺創始人、全國知名房產專家，拆哥對於各區域地產發展歷程、全國各地區域規劃十分熟悉。

“三城一區”其實是北京作為“全國科技創新中心”的最重要的空間載體。目前，亦莊開發區（北京經濟技術開發區）面積只有不到60平方公里，擴版的193平方公里，相當於再增加2個亦莊還要多。而亦莊北部、大興區的舊宮區域最受關注。

很多人說，亦莊很像美國小鎮。拆哥認為，確實，從路網規劃、樓盤密度、產城分離、商業排布等角度來說，和美國的淵源頗深。

大興區的舊宮一直以來以“髒亂差”聞名。從富力、萬科進駐地鐵舊宮站西側進行商品房開發後，帶動的也僅僅是舊宮東區的發展。舊宮西側沿德賢路，中冶德賢公館、首開保利熙悅誠郡、國韻村，雖然均為高檔住宅，人流均是從榴鄉路一線外溢過來，當對於舊宮內部的提升確實有限。

舊宮和亦莊的差距有多大？舉一個小例子：亦莊主要道路鋪設的都是用的金色欄杆，上面印著亦莊BDA的標誌，十分靚麗。這和東西城長安街、副中心通州的等級是一致的。而舊宮道路護欄，和北京中心城區的都不同，鄉土氣息頗濃： 很多舊宮的人，為了躲避髒亂差，換房到亦莊。

拆哥前幾天參訪京東7Fresh超市，路過東南五環亦莊橋北側發現，原先的舊宮區域綠化帶，已經掛上了英文的“YIZHUANG”字樣。

此外，@北京拆哥拆哥提示，亦莊擴圍有一條神秘的快速幹道，已經在北京總體規劃（2016-2035）體現，就是從南六環一直沿南海子公園東側、北側接入舊宮： 2018年，舊宮內部拆除違建的力度在加強。而未來可能公佈的“三城一區”的規劃，會讓這一片南四環到南五環之間的區域，在納入開發區版圖的5年後，房價的看齊基準再上一個臺階。

別騙自己了。舊宮多少年了。也就這樣了。要改善就去亦莊裡面。比舊宮好多了。。也許舊宮十年之後也能不錯。但你本來就是要改善。難不成還要住上等他改善？

本人就住舊宮。比較熟悉情況。

先說舊宮地理位置和交通。舊宮地處南四環以外，五環以內，是大興區離京城最近的區域，跟西紅門差不多，離城區比亦莊更近，北上連線四環，南下直達五環，同時還有京臺高速，亦莊線舊宮站地鐵，將來去新機場等交通比較便利。

舊宮的小區很多，最大的特點就是密度低，沒有很高的樓層。大部分小區都是低板居多。粗略看大致可分為三個梯隊:

第一梯隊，應該是提問者想換的型別。代表小區群有兩個陣營。一個陣營是離舊宮地鐵近的區域，小區有三個:萬科朗潤園，葛洲壩紫郡府和富力盛悅居。這三個小區是舊宮地區較新的小區，也是開發商、物業環境和位置最好的三個小區，離地鐵最近。大概都是2012年左右建成的，現在均價在6萬左右，也是舊宮較貴的小區。這三個小區房子格局都比較好，人車分流，使用率很高。住起來比較舒服。第二個陣營是離四環和德賢路最近新小區。也是三個:德賢公館、熙悅誠郡和國韻村。這三個小區都是近五年內開發的，價格也比較昂貴，都在7萬-8萬左右，其他看價格也無需多說。

第二梯隊小區比較多，大部分都是2000以後，至2008年以前建的。代表小區有宣頤家園，美麗新世界，美然綠色家園，育龍家園，靈秀山莊，亦莊北岸，幻星家園，德林園，潤龍家園，潤星家園，巧克力城等等，還有一個親親我家是別墅小區。這些小區價格在42000-50000左右。價效比還不錯，房子格局和使用率也不錯，小區面貌也還可以，但有些小區停車位緊張，物業管理肯定比不了萬科。

第三梯隊相對較老。大部分都是2000年以前的多以清字開頭。如清欣園，清逸園，清樂園，清和園等，還有舊宮北里，東里等，價格都在40000左右，這些小區環境有些比較差，有些還可以，大部分都分佈在舊宮東西大街主幹道兩側，交通還算便利。

除此以外，舊宮還有其他型別的小區。比如回遷房、定向安置房小區成和園，舊宮新苑，商住小區東亞五環國際等，價格相對便宜一點。

要說舊宮和亦莊相比，舊宮小區均價要更便宜一點。這其中是有原因的。其一，舊宮本地沒什麼產業，除了航天繫住的較近以外，其他居住人口多是要較長距離通勤的，不像亦莊，莊內有那麼多企業公司，住附近很方便。其二，整體配套較差。舊宮沒有好的教育和醫療資源。而亦莊至少有二中分，同仁醫院分，馬上還有整套人大附，所以關注教育的家長不會選擇舊宮。其三，人文環境欠佳。舊宮流動人口多，住戶魚龍混雜，小平房，簡易樓也比較多，感覺很雜亂，剛來時覺得很沒有安全感；而亦莊現代化程度及整體配套還是要比舊宮高出一個檔次。其四，亦莊小區整體比舊宮要新。其五，舊宮很多小區沒有市政水，市政供暖。很多小區還用的是地下水，水質差，不健康。

不過舊宮這幾年整體水平在提升，也有很多好處。比如舊宮商業配套，在兩年以前還很差，都是些低端小店，但這兩年隨著住總萬科廣場和世界之花相繼開業，商業配套提升了很多。比如公園建設。碧海公園，旺興湖等公園環繞著幾個小區，休閒活動還比較方便，離南海子也很近。舊宮物價相比較低，生活成本低，幼兒園園費也比其他地區便宜不少。

舊宮最近被亦莊擴圍給闊進去了，將來也就屬於亦莊一部分了，而且他內部還有很多閒置的土地資源，將來還是很有發展潛力的。

建議，如果資金有限，工作在城裡，可以先考慮舊宮上車，將來再換。如果亦莊上班，條件允許，亦莊一步到位也很好。

一線城市和三四線城市的區別 最直接的就是去完山姆會員店或者7FRESH 盒馬 再去舊宮物美 不過舊宮的確物美

舊宮是大興地理位置最好也是最靠近北京市中心的區域。以前舊宮是髒亂差的代名詞，而隨著舊城改造的推進，尤其是隨著南城基礎設施的進一步完善，舊宮的區位優勢越發明顯-京臺高速讓舊宮5分鐘直達南四環，地鐵8號線讓舊宮的居民半個小時直達前門大街和王府井，試問住在其他地區的人能在半個小時直達王府井的有多少人呢？此外，從舊宮到大興機場、未來到首都機場都只要換乘一次軌道交通便可快速到達，從未來的發展潛力來看，舊宮都是北京最具吸引力的地區之一……