我在銀行系統工作。

以前我所在的銀行有個貸款叫做交易型轉按揭，意思就是正在還貸的房子連同貸款一起轉給買房人。但是後來被監管機構叫停了。你可以諮詢下你們當地的銀行，看看可有這種貸款。如果不行的話，就只有先想辦法將銀行貸款還清將房產證拿出來再賣了，也可以聯絡好賣家將賣方的首付款用於歸還銀行貸款，再將房產證拿出來過戶。

這不就是轉按揭嘛。目前轉按揭在房地產交易中很普遍。

首先需要賣方還清貸款，一般都是先簽合同，然後用買方的首付款來還貸款，辦理解抵押手續。買方向銀行申請二手房按揭貸款。賣方取得抵押的房屋產權所有書。買方透過銀行審批已可以放貸。雙方辦理過戶，買方和銀行辦理房屋抵押，賣方等著銀行下款收取尾款。

這種叫做房貸轉按揭。可以操作，但是銀行稽核比較繁瑣，也只有少數幾家在做。現在房貸政策不斷收緊，這種操作方式不推薦。除了這一方式以外，還有兩種可供選擇。

第一，用買家首付還清貸款。這種方法比較常見，如果買家是全款買房就比較簡單，賣家直接跟銀行申請提前還款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，可以用買家的首付款支付剩餘的房貸，如果不夠，則賣方要另外再想辦法。

第二，用抵押物申請抵押貸款還清房貸 　　最後這種方法，是在上面兩種方法都行不通的情況下可以嘗試的。賣房人可以用房產等抵押物向銀行申請抵押貸款，償還剩餘按揭貸款。

這些方法對賣家來說還是比較安全的，主要是買家存在一定的風險。比如賣家不按時過戶，價格反悔等。

出售的商品房如房貸未還完，這個房產權還是處於被抵押狀態，房主還不能出售，只有解除了抵押，才能出售。解除抵押只有還清房貸，一是自己一次性還完餘下的房貸，二是如有買方給你還清房貸，這是要簽了買賣合同，用買房款先給你墊付房貸。沒有房貸的房子這才可以過戶給買方。過戶後，是以買方的名義再貸款，能貸多少，都是銀行稽核買方的資質。所以不存在你認為是自己的貸款過戶給買方去還。貸款是不能過戶的，房隨人走，誰的房誰還貸款，也不存在安全與否，能不能還房貸，只與自身的還款能力相關。

如果有房貸的該房已經辦理不動產證，可以正常安全的交易。銀行貸款買賣雙方協定由誰先去還死貸款登出抵押。然後買方走銀行按揭貸款過全款手續。

如果房子還沒下房產證，這類情況比較複雜。一般有買賣雙方有私下成交的。有的買方把房東貸款還完等過戶時把尾款打給房東。有的賣方還貸款的客戶先給個首付，等辦證過戶時把尾款打給房東。不過一般房東要求把這段時間還款的利息交易時讓客戶給補償。不過建議購房者最好不要去碰這類房子，長期過不了戶，如果房價有大幅度的波動的話容易引起糾紛。類似這類報道相信很多網友也看到過。

廢話不說，直接上乾貨，拿走不謝！

1：大多數城市已經叫停轉按揭，即使可以辦理手續也非常繁瑣，很少有銀行願意接手，我們按照大多數的不能轉按揭來分析和解決問題，這篇問答能幫助更多的人。

2：如果只有商品房買賣合同還沒有辦理房產證則無法買賣，產權處不給受理。

3：即使有房產證但是當地有兩年或者五年限售規定的不可以買賣。備註：有的城市規定市區戶口以家庭為單位的唯一一套房可以出售，可以查詢當地相關規定。

4：即使有房產證也滿足出售條件，但是房證沒滿兩年或者五年（地方政策不一樣），由於是新證，會有5.6%的增值稅，問清楚買家能不能接受，或者買賣雙方確定好由誰來支付。

5：如果待售房屋處有貸款在還，房屋處在抵押狀態，需要提前還清貸款並解除抵押狀態才可以進行交易。

6：如果房東貸款還款時間沒有超過一年，銀行不允許提前還款，則無法出售。

7：如果還款超過一年了，需要給銀行提前預約還款，一般在一個星期或者一個月之內銀行會通知可以還款，還款後需要帶著銀行的還款資料夫妻雙方到產權處解除抵押狀態後才可以出售。

8：如果賣房人沒有能力償還貸款，需要買房人墊資還款，碰到全款購買的還好說，但是還牽扯到有的城市需要資金監管，需要雙方到房管部門提前說明情況有的可以做到房款部分少監管或者免除監管。

直接上乾貨:

房屋有按揭貸款的一般銀行不受理轉按揭貸款代理，具體解決辦法如下。

一，在有房產權證的情況下，銀行貸款還款不滿一年，如需提前還清貸款銀行不予受理，也就意味著房產不能出售，假如貸款還款期限超過一年的可以到銀行提前申請還清餘款，然後再進行房產過戶轉移交易手續。

假如你沒有資金提前還貸款，可以用買方的首付款進行提前還款，還款後憑銀行還款憑據以及他項權證，到房產交易中心辦理解除抵押手續，然後再到房產交易中心辦理產權過戶轉移交易手續。

二，如果沒有辦理房產證的，如還款滿一年可以提前申請還清貸款，但也沒法進行房產出售交易，(還款未滿一年的銀行不受理提前還貸)，必須先還清貨款再去辦證，才能進行房產過戶轉移交易手續。

假如你沒有資金償還貸款，那可以跟買方約定用他的首付款去還貸款，但是證照不齊的情況下很難找到買方，除非熟人親切朋友，或者到金融機構融資作為還貨資金，但融資利息很高，提前還貸款後再去辦理房產證，再憑銀行還款憑證以及他項權證，到房產中心消除抵押，再到房產交易中心進行產權過戶轉移交易手續。

三，以上這兩種情況所需資料為，買賣雙方的身份證，結婚證，戶口本，以及產權證土地證原件，如果未婚的戶口本上要顯示未婚證明，如果離婚的帶離婚證，以及現單身證明，到房產交易部門進行過戶產權轉移手續。

四，以上兩這種情況的稅收條件，如果賣方是第一套住房的，可以不交個稅，假如是第二套住房出售的，要交個人所得稅1%，如果賣方出售房齡沒有達到兩年以上的還要交6.5%營業稅。如果買方是首套住房的，房屋面積在90平以下的交1%契稅，超過90平以上的交1.5契稅，以及交易過程中的印花稅，建設費和工本費等(稅費標準，按照實際交易時評估價%比計算繳納)